恒大的希望

　　2008年，恒大集团董事长许家印不会想到，13年之后，恒大集团再一次面临更严峻更复杂甚至决定公司命运的一次挑战。
　　2021年7月，从广发银行申请财产保全冻结恒大1.32亿资产，到湖南邵阳暂停恒大集团两个项目网签，恒大的股价在几天内跌去51%；
　　7月26日晚，标普将中国恒大、恒大地产和天基控股评级从B+下调至B-，展望为负面；
　　7月29日，恒大地产持有廊坊发展7603.21万股股份被冻结。
　　13年前，2008年，恒大当时的＂敌人＂是不看好恒大的投资机构。许家印另辟蹊径，结交了当时新世界老板郑裕彤。最后，郑裕彤为恒大站台，恒大如愿登陆香港联交所，解除债务危机。
　　13年之后，2021年，恒大没有敌人。因为造就这一切的，是时代的转身——地产的牛市过去了，以前引以为傲的高杠杆模式起了反作用。
　　那么，作为时代的企业，恒大这次还有希望吗？
　　01
　　广发银行＂逼债＂
　　银行的行为代表了风险风向标，所以，银行的诉讼前保全是引起行业挤兑的前兆。被一家银行看空，就意味着一群银行已经在看空的路上。
　　7月19日，广发银行请求冻结恒大方面银行存款1.32亿元。事情很简单，恒大的子公司和广发宜兴支行欠了协议，贷款3亿多，已经陆续还了一部分，还剩下1.3亿元，到2022年3月份还清。
　　消息一出，恒大的反应很激烈，恒大声明欠广发的贷款到2022年3月份才会到期，广发滥用保全措施，而且这笔1.3亿元的未还贷款有抵押物，恒大抵押了128套房产，而且有约定，销售超过70%的时候必须归还本息，因此，恒大要跟广发死磕官司。
　　但是广发银行说，在签订协议的时候，就写了：银行有提前收回贷款的权利。
　　开发商向银行贷款的时候会用抵押物来抵押，一般都用楼盘在建的房子作为抵押，如果没有特殊的情况，银行和开发商都是互惠互利的，不会出现开撕的情况。
　　此次广发银行突然宣布提前收回贷款，被外界解读为＂恒大在销售环节存在着违规，广发银行及时嗅到了恒大在资金方面的危险，于是迅速的做出反应提前收回贷款，以免自己受到更多的损失＂。
　　这一招看起来很平常，其实暗藏杀招。
　　因为广发银行起了头之后，其他银行就会继续跟进，提前让恒大进行资金兑付，这势必会引起恒大资金链的紧张，对项目的建设和销售产生毁灭性的打击。
　　偿还1.32亿元对恒大并不困难，恒大害怕的不是这1.32亿元债务，而是最担心的是中小银行争相效仿，各大银行抽贷恒大。任何正常经营的企业，恐怕都承受不起银行的抽贷。恒大集团高周转发展模式，决定了地产与金融深度捆绑的格局。
　　银行是否抽贷，是恒大面临的最大风险。
　　02
　　卖房被质疑
　　恒大的确面临高负债的问题，而且一度击中了＂三道红线＂。
　　早在2020年初，恒大就率先提出＂降负债＂目标：在2020年到2022年，力争有息负债平均每年减少1500亿元。2021年，恒大为了应对债务危机，加大了降价促销的力度，甚至出现了＂全款打折卖房＂的＂骨折＂折扣幅度。 事实上，今年6月初，恒大＂全款打折卖房＂的消息就已引发了外界关注。该模式虽优惠力度较大，但要求全款购房，且网签备案延后，这异于恒大此前的常规操作。
　　这个里面隐藏着风险，风险在于＂全款＂的层面。＂网签＂是指房子买卖双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，形成网签号并在网上公布，购房者因此即可通过网签号在网上查询。
　　网签是为了让房地产交易更加透明化，防止＂一房多卖＂现象，签合同后可以撤销。 但是，若购房者全款购房，却不办理网签，实际上存在＂一房多卖＂的嫌疑，因为房子的抵押权在恒大手上，出现纠纷，法院判定的依据也是以房产局交易所的产权登记信息为准。
　　叠加近期有恒大资金承压的负面消息不断，若恒大一旦资金出了问题，全款买房的购房者很可能＂竹篮打水一场空＂。 ＂全款打折＂卖房的疑虑未消，湖南邵阳市住建局两份关于暂停恒大楼盘网签的红头文件，再将恒大送上舆论的头条。
　　7月19日，该局披露，即日起至10月13日，对恒大未来城项目和恒大华府项目，暂停预售许可、暂停网签备案、暂停预售资金拨款。
　　究其缘由，该局表示，今年1月1日至7月13日，邵阳恒大华府项目共计销售432套商品房，成交金额2.38亿元，但进入监管账户仅1700万元，2亿多元在外；恒大未来城销售508套，成交金额2.9亿元，进入监管账户金额1.06亿元，约1.8亿元在外。
　　在该局看来，邵阳恒大华府等两个项目的监管金额与实际销售金额不符，存在帐外收存和使用挪用、预售资金的行为，蓄意逃避监管。并且，该局已有多次约谈恒大，并下达了整改通知书，但至今未收到任何实质整改行动，由此才对恒大做出暂停预售许可证等惩罚。
　　03
　　多举措＂回血＂
　　四面楚歌的恒大，正在多举措＂回血＂。
　　恒大除了低价出售房子回笼资金外，也正在通过其它渠道筹集现金。
　　卖资产也是恒大的重要筹资手段。
　　6月21日，嘉凯城公告称，控股股东广州凯隆拟向华建控股转让所持公司29.9%股份。广州凯隆是中国恒大全资子公司。
　　7月31日，企查查显示，恒大集团有限公司退出深圳市高新投集团有限公司的股东行列，退出前持股7.0798%，万科旗下子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司接手。
　　8月1日晚，港股上市公司恒腾网络公告称，中国恒大方面拟出让公司11%股权，合计作价32.5亿港元。其中，公司股东腾讯拟以20.69亿港元接下7%。
　　恒大也在对外释放一些利好消息对冲负面消息。
　　比如，恒大对外透露，曾经用两年半时间亏损了40亿，然后被恒大卖掉的恒大冰泉，又被买回了49%的股份，并打算在明年赴港上市。
　　比如，7月19日，恒大物业发布正面盈利预告，预计今年上半年股东应分配利润同比大幅增长70%左右，恒大物业今年上半年股东应分配利润达20亿元左右。恒大物业总合约面积约8.1亿平方米，总在管面积约4.5亿平方米，分别较去年底新增约2.5亿平方米和1.5亿平方米。这个数字已经超过碧桂园，排中国物业管理规模第三名。
　　04
　　地产还是优质资产
　　目前，恒大集团，旗下拥有恒大地产、恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等八大产业。 八大业务中的前四大，恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络都已经在港股上市。
　　上市的这一波中，资产最好的，应该还是恒大地产。
　　恒大地产的优质，主要来自于两个方面： 一是降负债已有成效。
　　6月24日，恒大发布曾公告，安排自有资金136亿港元提前偿还美元债。称到2022年3月前，再无到期的境内外公开市场债券。而且106亿美元的资金并非通过发债募资以新还旧，而是恒大自有资金。
　　6月30日，恒大集团才对外透露，恒大净负债率已降至100%以下，顺利实现一条＂红线＂变绿。有息负债则降至约5700亿元，较2020年最高时的8700多亿元下降3000亿元。
　　根据公开数据显示，截至6月底，2021年恒大累计实现销售额3567.9亿元、销售回款3211.9亿元，均创历史新高。 二是大量低价的土地储备。 恒大手上掌握了大量低价的土地储备，这些土地未来不乏转换成巨大现金流的潜力。根据恒大2020年年报，截至2020年12月31日，恒大总土地储备项目798个，分布于中国234个城市，总规划建筑面积2.31亿平方米，其中一二线城市平均楼面地价每平米2000多元，三线城市平均楼面地价每平米1500多元。
　　不难看出，恒大虽然面临高负债的难题，但与某些陷入债务危机的企业有着本质不同：恒大既拥有良好的信用记录和社会责任感，本身又不乏一二线城市的优质资产，唯一缺少的只是把优质土地储备转换成现金流的时间。
　　只要给予一定的时间，恒大的高负债有望降下来。
　　而且从过往恒大多次化险为夷经历来看，比如恒大和广发银行达成和解，比如湖南邵阳市住建局恢复了恒大华府和恒大未来城的网签销售.......恒大还是有绝地逢生的能力。
　　所以，四面楚歌的恒大，还是有希望的。