中国房地产市值已经超过450万亿，为何还不见房价下跌？

　　据最新数据显示，中国房地产总市值是65万亿美元，大约450万亿人民币，如果该数据准确的话，那么也就意味着中国的房地产总市值，超过了美国，欧盟，日本的总和。这一数字还是我们所有国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。
　　更可怕的是，美国30万亿美元房产，30万亿美元股票。欧盟是20万亿美元房地产，20万亿美元股票，日本10万亿美元房地产，6万亿美元股票市值，而中国65万亿美元的房地产，6万亿美元的股票市值。人家都是股票市场市值与房地产市场市值大体相当，而我们却差了十倍，中国多数货币超发资金都流向房地产市场，造成了房地产市值畸型的庞大。
　　除了房地产市值超过450万亿元外，国内房地产的空置率也高得惊人。一般大中城市空置率在20-30%之间，很多小区整天人流稀少，清洁工和保安要比居民还多，无论是电表运转还是晚上亮灯率都显示长期空关无人居住。就连北京市中心也有100多万套房产被长期空置。显然，投机炒房不仅推高了房地产的市值，加大了系统性金融风险，而且还使房地产资源无法得到合理配置。
　　可能有人会问，既然国内房地产市值超过450万亿，空置率又这么高，为何不见房地产泡沫破裂，房价下跌呢？首先，房地产调控并不希望房价出现大起大落，之前我们还听到＂坚决遏制房价上涨＂到现在是＂稳经济，防风险＂。正是有了房地产限购和限售政策，限制了房地产市场的交易，使得一二线城市房价只能小幅下挫，难有大幅下跌。
　　实际上，大城市如果动辄一套上千万的房子集体下跌，那肯定会带来系统性金融风险。在决策层看来，房价可以通过缓慢下跌，再让当地居民收入也稳中有升，经过几年时间让房地产实现＂软着陆＂。所以，目前一二线城市房价市值短期内明显缩水几乎不太可能。但长期来看，这种市值缩水会积少成多。
　　此外，三四线城市房价上涨由于前期棚改货币化安置、农民工返乡置业、房价补涨等因素，虽然已经涨幅趋缓，甚至即将转跌，但至少目前房价还处于高位。当然，现在部分三四线城市已经放开了房地产调控，未来房价市值可能会出现幅缩水。但是，部分三四线城市房地产调控也刚刚松绑，要看到大幅缩水还尚需时日。
　　再者，受到一二线城市高房价的影响，要买房的人早就买了，也有好几套房了，而买不起房的人都去住长租房、共有产权房。而且，由于现在经济下行和房地产调控发酵，人们对未来收益和房价上涨预期都有了明显变化。所以，尽管业主都有低价出售的愿望，但是多数一二线城市房价＂有价无市＂。从表面上看，上千万的房产市值很高，但实际上，下面已经找不到接盘买单的人了。
　　最后，一些媒体喜欢报房价上涨的喜讯，却不愿意报房价下跌的新闻。事实上，去年一些城市房价也出现了下调，只是媒体秘而不宣。以北京为例，北京的房价2018年已经跌去了20%，郊区的房价下跌了30%。尽管，北京房价跌了，但是还是有价无市。就下面接盘的人都没有了，其实这个高房价市场已经与全社会脱节了。
　　中国房地产市场已超过450亿，已经是美国，欧盟，日本的总和。这么庞大的泡沫谁也不敢轻易处置。现在只能试图将高房价实行＂软着陆＂。实际情况是，房地产之所以出现450多亿的高市值现象，主要是受到房地产调控的影响，楼市成交快速萎缩，房地产市值无法受到影响。同时，目前一二线城市二手房有价无市，以及一些房价下跌的消息被掩盖了起来。当然，也有一些媒体掩盖房价下跌的真实情况。所以，我们才看到了房地产处于高市值，却不见泡沫被剌破的那一刻。不过，随着时间的推移，房地产的450多万亿的高市值，肯定会被大幅瘦身。
　　专家的看法不懂只能从老百姓的角度看，第一，80后，70后一代由于我们习惯储蓄有一定现金可以买楼。甚至可以包含往前的历代都是如此。第二，中国的发展极为不平衡，大致就是东边发展起来了，西边一直比较落后，大部分人的选择很自然的都是觉得发达的城市好用尽方法往里边挤。虽然有很多国策都是鼓励农村更好农村优先，但是具体政策导向还是城市化，甚至有点盲目。举例优生优育。我农村三十了，经历的教育都是每个班级四十人或者更多，到现在回头看农村依然如此。老师常说的一句话，大家认真听，这道题我这说一次，人太多了就没办法一个个教了。等到小学人太少，这里的年级就合并到大村里，到大镇，大县，市里。最后大家没有办法把娃往城市送吧。我县的政策就是，没关系来吧要想来这读书买房就行，保证你有学位。以前结婚要房子，现在读书也要房子，县里如此更不要说城里。刚需硬生生的被扩大了。也永远别想学生终于少了，老师终于可以减轻负担更好的教自己的娃了。第三个，空置房太多，一个是炒楼的多，一个是屯房不卖，一个是没办法，我就过年过节这几天回家，富裕的可以老家一个房，上班一个房，其他的就算一个房也是大部分时间空置，上班就租房，仅仅这里刚需就变成了双倍。加上大部分农村人老家的房还是想修的，就算不住。终上所述，想把房价压下来真的是困难重重。其实也不是不可以，个人观点很简单，借鉴德国政策，房产每年增值不得超过三个点。这样一来东边城市房产就不再有太大开发空间，只能往成本更低的二三级城市甚至农村发展。届时出现农村商业楼也是极为正常的。
　　这几天经常有一些观点认为，美国的房价一直处于上涨状态，哪怕因经济危机导致暂时性的下降，但总体仍是上涨的
　　我们所熟知的川普的也是个开发商，因此而赚了大钱
　　特朗普集团拥有数十万平方尺曼哈顿黄金地段，以及在世界各地开设酒店、度假村、住宅大楼及高尔夫球场，并进行房地产投资。
　　房屋成交价（总价）
　　所以，有很多专家就说：从美国成熟的房地产市场来看，房价也会越来越高，所以中国也不用担心，放心持有
　　毕竟，这十几年，我们的房价也是在不断上涨的
　　但是，事情真的是这样吗？
　　我们以北京和纽约为例做一个对比
　　2018年
　　北京房价62,450 元/㎡（来自中国房地产协会）
　　一套建筑面积100㎡房屋总价在630万左右，按当下算，折合大概90万美元
　　北京房价结构
　　纽约是直接统计房屋价格
　　中位数销售价格 124.9万美元（来源trulia网站）
　　简单说，同样买一套房子，北京需要90万美元，纽约需要124.9万美元
　　所以，之前有一个观点就是以此来推断，我们的房价已经处于高位
　　毕竟美国是永久产权，附加的房地产税更是能取之于民用之于民（有心之人可以查查，和我国即将推出的房地产税的征收和使用还是有很大差别）
　　因此
　　当我们的房价已经在国际市场上都处于高位的时候，面对当下经济的不确定性，很多人在选择资产配置的时候，就不会一心扑在国内了
　　所以，当普通的老百姓还在号召着要抄底北上广的时候，你有没有想过一件事，就是这些人觉得在汇率波动的时候，与其持有房屋不断贬值，不如趁现在高位套现，配置更为优良的资产，
　　如果从这个角度去解释的话
　　你能理解为什么这几个月北上深房价下跌了吗？
　　最后，说说为什么房价是真的高？
　　2017年中国人均可支配收入2.6万元，约3849美元
　　美国人均收入4.5万美元，为中国的11.6倍
　　所以，扎心不？
　　房价相差不大，收入却是天翻地覆！
　　房价多少正常？
　　我们仍以北京和纽约对比
　　纽约平均税后月收入4304美元，北京平均工资8467元（折合1228.73美元）
　　因此，如果不考虑其它因素的话，北京正常的房价大概应是现在的1/4，也就是15000元区间
　　然而，北京上次是这个房价还是在2008年，在很多的地产大佬眼里，这也是一个房地产的历史性转折点
　　说到这里，我想你也应该明白了，无论是从既有的房价高度，还是我们的国民收入，房价都不可能再这么大涨下去了（如果是健康发展的话）
　　那么，房价会下跌吗？
　　我觉得有些地方会，但整体不会大跌和腰斩，毕竟房地产的战车上绑架了太多的东西，如果真的出了事，那样的后果真的惨，毕竟虽然现在过得惨了点，但是真失业了，就是活不活的下去的问题了
　　因此，当房价下跌这条路堵死之后，剩下的一个解决方法就脱颖而出了
　　就是增加收入
　　当我们的居民收入能够提升到现在的4倍的话，房价也就不是难题了，这也是目前推动的＂烫平＂房地产泡沫的方式
　　结论
　　深化改革和开放是必须的
　　要想实现上述的战略，房地产市场稳定是根本，因此别期望限购会放松
　　买房投资也能行，但是就得挑地方了，毕竟有些资源，十年二十年还是唯一的
　　增加居民收入最好的方式，还是就业，还是各种民营企业和实体经济，所以房子可以保值，但是财富的风口需要再去找着了
　　房地产涨跌，是市场决定的。
　　但政策可以推波助澜。
　　货币宽松，房地产涨。
　　货币紧缩，房地产跌。
　　政策刺激，房地产涨，
　　政策限制，房地产跌。
　　目前政策是。
　　一，量化宽松。
　　二，限制交易。
　　有房的卖不出，有政策限制。
　　买房的进不来，有政策限制。
　　所以，房价波动不起来，只能阴跌。
　　其实上海已经跌了，很多楼盘都跌了，只是跌幅很小。
　　国家不愿意让房价波动，最好的办法就是限制交易，量化宽松。跟股票休市一个道理，没有交易就没有涨跌。
　　但股票休市是一两天，房地产限制是满2年或5年才可以卖。接盘侠，炒房客想高位离场，就离不开了，套死了，割肉都离不开。
　　中国房地产市值已经超过450万亿，房价已经开始下跌了，只不过中国人比较聪明报喜不报忧，房价下跌了大家都不说，以北京为例，北京的房价2018年市的已经下跌超过了20%，郊区的下跌超过了30%，住在北京的人自己问一问你家附近的房地产中介的房地产报价，比较一下就明白了，2018年初到2018年底北京的房价市内实际跌幅超过20%，郊区实际跌幅超过30%，而且还是有价无市卖不出去。
　　我国比较聪明的作法是肉烂了在锅里，房价下跌时大家都不说，炒房的人卖不出去，自己住房的人对房价的涨跌并不关心，房价涨自己也是住在家里，房价跌也是自己住在家里，普通老百姓并不太关心房价涨跌。
　　这就好比我们解决P2P的问题，只把出了问题的P2P公司的老板和高管抓起来，投资者赔的钱自己负担，两年的时间至少有6000家P2P的公司破产倒闭或者跑路被抓，只有少数几个影响较大的P2P被个别网络媒体简单的报道了一下，其他的几千家破产倒闭的P2P根本没有提起，赔钱的是成千上万的投资者，这种做法非常高明，出了问题只解决，不说，损失由市场的投资者来承担。
　　房价下跌其实我国也是采取这种做法，房价跌多少都不说，当你真的想卖房子时才知道降价也卖不出去，现在已经有许多炒房者和中小地产商赔得差不多了，没有人管他们。谁赔了谁自食其果，心知肚明都不说。
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　　不见房价下跌那是还没到跌的时候，不过马上就要来了。大老板亲自出来喊防范风险是为什么？因为已经真的很危险了，没有危险没有巨大压力怎么可能单独拎出来一个行业说？
　　任何市场的商品价格都是由买卖双方在买卖行为过程中动态产生的，目前是有价无市，没有成交量，那就是只有卖方没有买方，但跌不下来，是因为有政府限价不让跌，但是这种情况是可不能持久的。
　　炒房客资金是有成本的，每天都在产生着利息。开发商的资金更加巨大，每天的利息都是天文数字，目前只是出于相持阶段，时间越久他们越吃不消，最终一定会有人抛售，断臂求生，弄不好还会引发踩踏。
　　只有价格跌透了，跌到有了大量承接盘的时候那才是到底了，这个底会非常低的！
　　现在千万不要冲进去找死做接盘侠，替炒房客和开发商背锅的下场很有可能是你一辈子都翻不了身，妻离子散！
　　突然想起一句很著名的台词：正义只会迟到，不会缺席。
　　房地产市值超过450万亿，之所以还没整体下跌，只能说时候未到吧。
　　前几天财智成功写了一篇文章，详细列举了房价上涨的九大好处，如果仔细读读，可以从中看出很多问题，从另外一个角度对房价上涨做出解读。
　　关于合理房价的标准，财智成功也曾经说过，就是当地人均一个月的工资可以在当地买一平米的房子。之所以房价远远超出了合理水平依然高高在上，有如下原因：
　　1、地价还没有出现明显下降
　　一套房子的成本中地价占了七成，面粉很贵，面包自然就不便宜。亏本的生意不能做，假如开发商买地的成本平均一平米都达到了2万元，算上建设成本、资金成本、各种税费，总要卖3万以上才能有利润。
　　2、广义货币M2增速刚刚开始回落
　　房价上涨，本质是一种货币现象。资金驱动型经济一方面比较依赖基建，另一方面则依赖房地产。当天量资金进入房地产领域时，房价上涨就成为必然。不管是公司还是个人，看到投资房产有利可图，都会把大量存款投到房产上。
　　虽然现在广义货币增速开始回落，但是依然超过经济增速，进入房地产的规模减小，房价支撑力减弱，距离撑不住还有一点点距离。
　　3、居民家庭负债率还能再支撑一段时间
　　房价上涨带来的直接后果就是居民存款增速下降以及居民家庭负债率激增。安全的家庭负债水平不会影响社会消费，过高的居民家庭负债率不仅仅会影响到社会消费，还会带来日益增加的系统性金融风险。
　　企业贷款如果盈利不足以偿还贷款就会破产倒闭，个人现在虽然没有破产一说，但是当家庭收入不足以偿还房贷，或者还完房贷剩下的钱不够生活时，家庭破产就近在眉睫了，此时弃房断供就会成为必然选择。当无数个家庭选择弃房断供时，银行贷款大受影响，资金无法回收，有可能导致房贷占比过高的银行破产，引发金融风险。
　　4、经济下行压力增大，房价稳住很关键
　　美国发起贸易纷争，国际需求减弱，源头企业肆意涨价带来的原材料价格上涨，使得解决了90%就业的民营企业生意变坏。在这种大背景下，稳住房价，降低银行风险，降税减费，就成为稳定经济的重要举措。
　　建筑行业吸纳了数以千万计的农民工，一旦房价大幅下降，新开工楼盘数量会大大减少，烂尾楼会急剧增加，这样的事情可以局部发生，但是在当下不能普遍发生，经济对于房地产依赖还比较重。
　　房价一定会降，只是时间问题，人为可以支撑一段时间，但是经济发展需要减负，未来经济增长的基础就是低房价。最为关键的是，在低房价高增长以及高房价低增长之间，会做出怎样的选择。
　　稳中前进，现在人民币一块钱大概等于日元16块钱，等于韩元160块钱，看起来日元韩元很不值钱，但日本韩国也不是一开始就用这么大的金额的，而是在长期不断印钱才形成的。每个国家都印钱，不仅日韩，美国、英国、瑞士、德国都印，中国作为发展中国家，还有很大的印钱空间。而资本项目管制下，以人民币计价的房产，参考日韩的印钱历程，还有很大的空间，韩国的房子，一套的价格是一两亿，为什么中国不可以呢？20年前的香港房价也像今天的一线城市一样，也像今天似的有无数的人认为房价会跌持币代购，20年过去了房价已经涨到了20万30万一平米，买的人全都富上了天，持币代购的人如今都在地上，贫富差距就此拉开，谁会相信中国的经济不再发展？所以说眼光决定境界！
　　我敢说，哪怕是一千万亿，中国房地产都不会有问题，房价都不会爆跌，最多就是横盘而已。为什么？其实，原因很简单，那就是三个字，跌不起，房市系统性跌不起。当然了，个别地方并不在讨论的范围之内，比如京郊房价下跌已经很长时间了！为什么中国房价跌不起呢？原因只有一个，牵一发动全身，中国房市太大了，太重要了！房价暴跌引起的连锁反应，是不可承受之重！总的来说，方方面面，从底层老百姓到上层建筑，都不愿意看见房价系统性下跌。
　　中国的房价是个泡沫任何人都承认，但是这个泡沫是用牛皮做的大多数人也都会认同。为什么这么说呢？首先中国的房价涨幅在全球范围来看可以说是屈指可数的，从最早的几百一平到后来的几千一平，再到现在的几万甚至是十几万一平，房价在全国范围内少的涨了几十倍，多的涨了几百倍。
　　其次我国的房价与M2的正比关系还是很直接的，过去几十年我国的M2翻了很多倍，从一定层面上可以理解为房价是货币的体现，货币发行速度的快慢高低决定了房价涨幅，尤其是2009的四万亿后更能看出两者间的联系，我们县的房价几乎在四万亿后直线飙升，全国大抵如此。再次我国房地产市场飞速发展的这十多年，给社会给民生给人民带来的问题也是不胜枚举的。高房价高地价给社会底层的百姓带来了极大的生活压力和生存压力，在少数人的财富不断增值的另一面是绝大多数人的生活压力不断加大，一个刚毕业的大学生，几乎需要用掉他们三分之一多的收入去支付房租，一大批中低收入者为了省点租金必须去住地下底室及一些居住条件和环境极差的地方，因为高地租和高房价导致整个社会所有的生活成本不断上升，因为高地租和高房价使得全社会脱节，金字塔型社会产生，中产阶层日益萎缩，有房有车的人越来越富有，无房者越来越贫穷，投机投资房产者越来越富贵，工薪阶层越来越煎熬。高地租和高房价不断推动大拆迁大浪费，房子的寿命相比国外短的要命，无数建好了而又长年空置的鬼屋遍地都是，大拆迁产生的建筑垃圾堆积如山，极少数人拥有众多物业，而多数人却难有安居乐业之所。
　　最后希望安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。