在经济衰退期间，消费者行为往往会以某种可预测的方式发生变化。受影响最大的当然是最不必要的行业，其中就包括旅游、休闲、酒店和制造业。但有的行业实际上会从中受益，比如快餐。我们的胃不会因为经济衰退而做出反应，但兜里较为羞涩的用户会选择更便宜的替代品，这就是为什么汉堡王(Burger King)和温迪(Wendy ＂s)等连锁店在经济衰退期间的表现往往要好于平均水平。例如，从2008-2010年，在其它企业关闭或缩减规模的同时，赛百味（Subway）增加了近6000家新门店，肯德基（KFC）在同一时期大约增加了300家。然而，有一家公司脱颖而出，成为2008年快餐业的最大赢家——麦当劳（McDonald’s）。 2008年，全世界都遭受着金融危机的侵蚀，但麦当劳继续了长达55个月的同店销售增长，表现甚至比经济衰退前还要好，同时新开了600家分店，净资产回报率高达29%。其中一些原因很明显：在那个时期，消费者只喜欢吃更便宜的食物。不过，麦当劳之所以能成为一些分析师所说的＂抗衰退公司＂，还有一个原因，那就是麦当劳首先是一家房地产公司。看看它2019年的资产负债表，有一个数字应该特别引起你的注意——390亿美元，这是所有资产和设备在报告折旧前的现值。按总资产计算，这将使其成为全球第5大房地产持有者。把麦当劳的名字盖上，这看起来就像其它无聊的大牌房地产开发商的财务报表。 就像汉堡王和赛百味一样，该公司能够快速发展，并通过特许经营进入世界各地的许多国家。麦当劳85%的餐厅都是由一个人＂租赁＂麦当劳的名称和品牌，并收取可观的费用。麦当劳的独特之处在于，与其它类似的快餐巨头不同，麦当劳的大部分特许经营收入来自租金，而不是汉堡。2019年，该公司116亿美元的特许经营费用中，有64%(75亿美元)是以租金形式支付的。 下面是它的工作原理： 因为麦当劳有数十年的物业买卖经验，它知道一个成功地点的精确要素。它通常在两条交通繁忙的道路之间的十字路口开店，并在停车最多的角落购买停车位。理想的空间约4.6万平方米，建筑面积4000平方米。十字路口也应该有交通灯，然后以长期固定利率购买房产。其庞大的现有资产为其提供了最有利的交易。然后，当有人申请经营自己的麦当劳店时，他们要与公司签署一份特许经营协议，其中规定了经营业务的几乎每一个细节，从汉堡如何烹饪到营业时间等等。例如，他们只能从经过批准的供应商那里购买，这些供应商可能是最好的或最便宜的选择，也可能不是。 特许经营商，也就是当地的业主，通常会为一个店面预先投资1-2百万美元，包括以现金支付的首期付款、4.5万美元的一次性加盟费，以及每月收入的提成。这些通常为20年的合同，也有一个不同寻常但非常重要的规定，即餐馆必须位于特定的地址，即麦当劳公司刚刚购买的地址。换句话说，麦当劳马上就有了一个租户，而且这个租户总是会支付高于市场价格的租金。这取决于你对良好位置搜索的重视程度，你可能会将其描述为一种有价值的服务，或者说是一种无情的商业策略。 事实上，一个特许经营联盟发现，一般的特许经营企业往往要支付销售额的平均6-10%的租金，而麦当劳的特许经营者需要支付8.5-15%的租金。如果一家分店的业绩没有达到预期，麦当劳可以在合同到期后为该分店找到一个新的加盟商，或者将土地完全卖给其他人，很可能获得可观的利润。那么，为什么特许经销商会同意这些严格的要求呢？ 简而言之，就是因为它被视为一种非常安全的投资。这种模式的优势在于，尽管绝对数字(费用、初始启动成本，甚至年收入)异常庞大，但成功的几率相对较高。例如，平均每家店每年的销售额为270万美元，考虑到所有因素，最终的净利为15.4万美元，这是相当可观的，但并非不可思议。 但正是因为麦当劳的要求如此苛刻，它能成为一项可靠的投资吗？当然，申请人必须达到很高的标准才能成为特许经销商，一旦他们做到了，他们就很难控制自己的业务，但所有这些因素也降低了他们的风险。虽然其它公司的特许经营权的要求可能更少，但它们也伴随着更大的风险。麦当劳的老板可以相当肯定他们能胜任这份工作，有一个好的位置，符合顾客的标准，否则，他们一开始就不会被总部允许。麦当劳在其所谓的＂汉堡大学＂（＂Hamburger University＂）中对其特许经销商进行培训，这是该公司的内部体系，旨在教授企业主所需的所有技能和知识。 对麦当劳来说，拥有房产的好处远远不止是增加收入。毫不夸张地说，这是一种完全不同的商业模式，它明白，房地产赚钱比汉堡要好得多。第一个原因仅仅是美国税法的作用，它为折旧提供了沉重的税收减免，即使同样的财产可能会随着时间的推移而增值，而最大的优势是房产价格的长期稳定。麦当劳和沃尔玛(Walmart)是2008年道琼斯工业平均指数中仅有的两只上涨的股票之一，它也是所谓的＂股息贵族＂的60多个成员之一。这里解释一下，＂股息贵族＂指的是连续25年每年增加股息的股票。 经济衰退只是一个买进打折房产的好机会，当社会真的遇到灾难性的问题，比如新冠疫情，那么房地产模式就会将风险外包给特许经营商，特许经营商根据合同有义务支付最低数额的租金，不管他们的销售额如何。这些都体现在麦当劳特许经营门店数量呈上升趋势，而公司运营门店数量则呈下降趋势上。 如果说有什么不同的话，那就是麦当劳正积极地试图从快餐业中抽身。但这自然提出了一个问题，那就是如果麦当劳的大部分利润来自租金，而管理房地产与创建新的McThings是完全不同的技能。那为什么不把房地产分拆成一个新公司呢?这样，你就拥有了一个非常稳定、活跃、盈利的房地产投资信托基金——一个不受快餐和不断变化的消费者胃口影响的信托基金。一群投资者在2015年提出了这个想法，然而，该公司决定不这么做，因为它相信自己的地产模式是其独特之处，而其卓越的效率是两者兼而无之的结果。 现在，全世界的企业都在研究这家伟大公司的赚钱秘密，但为什么没有成功的复制者呢？欢迎在留言区说出你的想法。