老破大的原罪比老破小更没有未来

　　我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
　　提问:星叔好，请问如何做房产投资，普通人也可以吗？手上有子弹几百，不知道投资啥？请星叔指点！
　　回答：房产之所以成为很多人的资产配置选择，不在于房产跟随着通胀，平均每年10%-15%的上涨。
　　无论是股票，期货，有大量的投资回报，都可以在短期内超过12%这个数字。
　　但是几乎无一例外，小到普通家庭，大到雷军马云，最后的资金，都会变为不动产。
　　因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；
　　房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。
　　最重要的，是房产拥有杠杆。
　　只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益；
　　从12%一年，变成36%一年。
　　没有任何一个投资产品，具备36%的稳定收益。
　　而购房者要做的，只有三件事:
　　1.凑到首付；
　　2.选好房产；
　　3.贷款贷足。
　　赚钱的方法过于简单，长此以往，社会分化的速度大大加快。
　　所以，限购限贷出现了。
　　你每解决一次限购限贷，每次两趟民政局，每次一笔抵押贷，都是在飞速超越这个社会的阶层。
　　而不是赚加班工资。
　　工资，是现金流，是赚钱的手段。
　　现金，是生产工具，而不是生活资料
　　买房少贷款，才是风险更大的选择。
　　一元钱的冗余现金，10年后就只剩下1块钱的真实价值。
　　而你的现金流，也会受到更沉重的压力。
　　第一套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；
　　第一套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回第一套好房。
　　上班挣的工资，大概率是永远也凑不上首付，越往后，这个现象就会越明显。
　　一步错，步步错。
　　80%的人第一关就过不去！
　　提问:星叔您好!我是南京市高淳区的,南京离主城区最远的区,本地人本地工作，有3层自建房自住,离单位和城区开车10分钟左右。家里小孩2岁,自建房在到南京地铁站5公里内,有拆迁的可能,所以户口暂时不能迁,小孩准备上民办学校。去年6月份高点卖了一套刚装修完的房子,手上有100万资金。
　　当前高淳的楼市逐渐转冷,二手房价格有所回落,基本装修好的一万出点头这样,老小区七八千。新盘在售的有三四家精装的,价格在一万一 左右,觉得溢价太高不考虑毛坯在售有四五家,离城区开车十五分钟的实际成交价七千左右,觉得偏远,还没住自建房近。
　　目前看一个楼盘,也是临近高淳到南京的地铁站,二十层的高层，价格八千三左右。想请教下您,以我目前这种现状和这种市场行情应不应该当下买这个楼盘的房子?另外近两年高淳这边有三四个盘会新开。
　　买吧,怕时机不对,不买吧也怕,请您解惑。
　　回答：高淳虽然是南京的一个区,但离南京市中心远达80公里,比安徽马鞍山还要远得多。
　　这样的距离,使得高淳区的楼市,是一个独立而封闭的市场,与南京没有什么关系,也不用考虑所买的房子是否近邻通向南京的地铁,已经不重要了。
　　因为人们不可能住在高淳,而坐铁去南京市区上班。
　　从购房时机来看,当前不合适了。处于房价下跌初期,未来几年,都可能是下跌、盘整的格局,中小城市的房价下跌持续时间会比较长。
　　当然,如果当前你想要买的新盘,政府限价,低于市场价超过二成,则自住需求可买;
　　如果你是投资需求,就不应在高淳买房,去南京买，
　　如果没房票,在近邻南京的宝华买,也会比在高淳买强。
　　高淳的城市发展方向，应是向南、滨湖发展吧。这个楼盘不算潜力板块。
　　南京投资回报率高的板块 详见内部分享
　　提问:你好，星叔，关注你很久。刚需，子弹60万。人在南京工作最近想入手一套老破大三房80平，自住和投资，位置是南京栖霞区有双学区，有地铁一号线，设施不错，但是这儿一到只能买六楼，附近的新房当不起，3万好几，又想去长沙买，去长沙可以买二环内次新房，不知道怎么选择？怕老破大以后不好出手现在房龄有50了。
　　回答：你是刚需买房，工作在南京，没必要去长沙，因为不是纯投资，所以还是优先考虑南京。
　　在住宅里面，＂老破大＂是最差的选择，特别是那些年代比较久远的＂老破大＂。
　　这样的房子当时的规划、设计理念已经比较落后，居住体验差；另外一方面就是房价整体上涨的时候这样的房子也很难涨，拿来自住或投资都不理想。
　　一般情况下，我也不太建议买＂老破小＂，当然好的学区房除外。面积小的主流面积段新房当然是不错的选择，但＂老破大＂强烈建议避开。
　　一般房龄超过20年的房子就难贷款了，学区房可以放款到25年。你这个50年的房龄一般不能抵押贷款了，那么后面想出手更难。
　　子弹60可以考虑南京仙林一带10年左右次新房，或者燕子矶板块2房，预算有限建议你适当牺牲面积，先上车以后再置换。
　　提问：星叔，房子已经看好，谢谢，现在有个问题，是给儿子买房，但是又不想让儿子每个月的压力太大，这套房大概400万，所以准备首付个300万。你觉得可以吗？
　　回答：你好，思路上有问题：
　　1、银行的房贷，尤其是首套首贷，非常划算，25年还完，利率只有5.2%，所以最好全部用满，能贷多少就贷多少；
　　2、400万的房子，首付最多付200万左右就够了，如果有300万，建议留着100万，可以用到想用的地方；
　　3.如果实在觉得月供压力大，留下的100万也用不到，随时可以还给银行，不会有什么影响。但是前期如果把首付都用掉了，想要在把钱从房子里套出来就难了。
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