证监会等三部门支持民营房企发债融资助力新发展模式转型

　　本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
　　为进一步支持上市公司发展，维护资本市场稳定，4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（以下简称＂《通知》＂），明确支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。
　　与此同时，《通知》指出，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险。
　　＂《通知》主要是落实今年3月份召开的国务院金融稳定发展委员会会议精神，稳定市场预期。＂多位业内人士向《中国经营报》记者表示，支持民营房企发债融资，有利于缓解融资难问题。同时，支持上市房企向新发展模式转型，转型动作将得到金融支持，有利于稳定房企预期，促进房地产业良性循环和健康发展。
　　缓解民营房企融资难问题
　　自2020年房地产资管新规＂三条红线＂和房地产贷款＂两道红线＂政策出台后，2021年整体呈现出房企融资供需两端持续收紧的态势。据不完全统计，2021年100家典型房企的融资总量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时触及近五年来的最低点。
　　部分民营房企受信用等级较低影响，只能选择发行门槛低、成本高的境外债。中指研究院数据显示，2021年，在房企发债融资构成中，民企信用债发行比例只有25%，民企境外债发行比例则超过80%。
　　进入2022年，房企债务融资仍然艰难。中指研究院数据显示，今年1 3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；境外债发行总额124.1亿元，同比大幅下降89.8%。
　　而从结构来看，房企信用债融资占比为90.4%，同比上升31.7个百分点，成为房企债券类融资的绝对主力。信用债平均利率为3.7%，低于境外债1.5个百分点。
　　但由于部分房企境外债违约案例频发，民营房企发行境外债的融资门槛也大幅提升。据中指研究院统计，今年3月份，全国只有两家房企成功发行境外债，分别为中国金茂(00817.HK)和卓越商企服务(06989.HK)。而今年以来，仅有5家房企新发境外债，且融资成本均有不同程度、不同方式的提升。其中，绿城中国（03900.HK）、卓越商企服务则通过备用信用证添加增信措施，提升了境外债成功发行的概率。
　　而《通知》第一条便明确，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制，激发民营企业的活力和创造力，充分发挥民营上市公司在稳定增长、促进创新、增加就业、改善民生方面的重要作用。
　　在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，＂完善民营企业债券融资支持机制＂，意味着民营房企发债融资也将得到支持，将有利于缓解民营房企融资难的状况，有助于稳定企业预期。
　　刘水进一步表示，当前发生债务违约的房企，相当一部分是上市民营房企，有些房企正通过引入战投、出售项目资产和债务展期等方式自救。由于房地产市场预期还没有发生明显改善，金融机构避险情绪仍然很重，总体来看，房地产风险出清速度较慢。＂《通知》支持民营上市企业并购重组，将加快发生债务违约的房企风险出清。＂
　　中信证券研报也认为，在央行支持优质房企在银行间市场注册发行债务融资工具，各地纷纷下调房贷利率的背景下，后续房企开发投资资金规模将有所扩大，国内贷款、自筹资金等来源对开发投资资金来源的贡献度将上升，整体资金来源同比增速将止住下跌趋势并逐步企稳。
　　转型探路新发展模式
　　值得一提的是，与《通知》第一条覆盖所有民营企业相比，第二条则完全聚焦上市房企。
　　《通知》指出，坚持＂房住不炒＂，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型。在业内人士看来，《通知》是具体落实近期召开的国务院常务会议、国务院金融稳定发展委员会会议精神，进一步支持上市公司发展，维护资本市场稳定。
　　记者梳理发现，今年3月份，国务院金融稳定发展委员会召开会议并要求＂提出向新发展模式转型的配套措施＂；今年的《政府工作报告》也明确指出：＂探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。＂而早在2021年底召开的中央经济工作会议则明确提出房地产业要＂探索新的发展模式＂。
　　对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，新发展模式就是以＂房住不炒＂为宗旨，放弃原有的高负债、高杠杆支持下的高周转模式，顺应市场需求，以现金流管理为核心，以企业健康与可持续发展为目标，努力进行产品创新和管理创新，适度提升市场集中度的发展新模式。这也是房企在新形势下转型和发展的方向。
　　＂企业自身情况不同，适用于不同的转型模式。＂刘水认为，参考发达经济体头部企业的发展经验，我国房企探索走出困局的新发展模式，根据企业资源规模分为三种模式。
　　具体而言，第一种是＂专注开发＂模式，区域中小型房企应专注开发业务，提质增效；第二种是＂开发+轻资产＂轻重并举模式，中型房企应延伸轻资产业务，发挥职业团队优势，聚焦服务效率；第三种是＂开发+轻资产+资产管理＂模式，综合性大型房企应发展轻资产业务，并拓展资产管理业务。
　　此外，《通知》还指出，上市房企要加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。
　　在刘水看来，当前仍有房企发生债务违约事件，这也加大了房地产行业风险。一方面，要着重＂防范＂，在需求释放及融资端方面宽松调整，使房企的销售及融资渠道畅通，现金流得到改善，防范房企再发生风险。另一方面，要着重＂化解＂，细化支持收并购措施，加快风险出清，加快化解当前面临的风险。