2022，我们到底该不该买房

　　#2022房企财报季#
　　新闻热点那么多，听听多吉怎么说！
　　大家好我是多吉。
　　国家统计局4月份的经济数据姗姗来迟，投资、生产、零售、收入各种下降，真是惨不忍睹！其中新增贷款额更是暴跌，尤其房地产贷款更是到了一个低点，可以看出大家对市场和预期的信心已经降到了冰点。
　　这几年，房地产行业真的是波谲云诡，很多大型房企资金都出现了问题。去年恒大、万科、佳兆业、华夏幸福、荣盛等都纷纷爆雷，最近5月12日，融创主动官宣＂爆雷＂。随着一个又一个曾经的风云企业财务出问题，能健康运营的房企是越来越少，但老百姓却是一片叫好声，真的可以看出＂天下苦房价久矣！＂
　　现在自媒体的声音也分为两派：一边是绝对不要买房，干啥都别买房；一边是赶紧抄底，国家政策救市了！
　　一边说要大涨，一边说还会大跌，都快被这两派人整疯了，人都快精神分裂了。各种数据、历史对比，生活理念输出、心灵鸡汤灌的都蒙了。很多人其实都是看热闹不嫌事大，大家对这些自媒体也不用过多理会，讨论房价就是自媒体的流量密码，说一千道一万，他就是做自媒体的。
　　至于房价会涨会跌，房地产开发公司自己都不知道，国家都没谱。这无论谁说，有多么充分的理由，在未来面前，谁都说不好。
　　至于这些房地产开发公司，希望他们倒闭的声音越来越多。主要他们觉得房企倒闭了，房子就更便宜了，其实还真不是这么个逻辑。
　　一般房地产企业开发一个楼盘的过程是这样：融资买地——拍得土地担保——贷款开发建设——预售或销售得资金回流——偿还贷款——交房得利润，这是房地产开发一个完整的闭环。如果资金回流快，可以加大杠杆，短期内同时开发许多项目，杠杆加到几十倍，这样利润就能疯狂增加，当然，负债也大得惊人。
　　当房地产市场处于快速上升区间，这样搞完全没问题，因为资金回款相对较快，那投资人、银行、房地产开发商、建筑商包括已购房人群都是受益者，因为大家都赚了。
　　但是到了现在，房地产市场横盘很久了，群众买房意愿也不强了，他们资金回流慢了，一下子就填补不上前边融资的窟窿了，也就爆雷了！当年房企行情好挣钱的时候，利润也是分给债权人（银行、投资人等）最多的。如今，房企负债比重最大的其实也是债券，分红和利息。不光是房企没有利润了，房企连流动资金都没了，这是它最难受的。
　　所以房价什么时候是最好的，就是房企奄奄一息，但是还想活下去的时候。为了尽快获得资金，他们会降价促销房子换钱，这时候就是房产性价比最好的时候。
　　不然房地产企业一躺平，申请破产，我不管了，爱咋咋地！在国际上的融资信誉受损（为啥救恒大）上下游企业受损（华夏幸福负债）已购房消费者受损（所有房企），债权人成为固定资产持有人，接着资本会想办法反攻市场。到时候什么样子就真的很难说了。
　　因为如果你是周期中的债权人，你会怎么想怎么做？必然是利益最大化。因为你从一开始就是为了高额收益才参与投资的。赶紧给我钱，或者给我东西也行，我来卖。这就是资本反噬实体。
　　多吉又要骗我买房，其实不然。
　　国家政治局开会时强调过：鼓励刚需和改善性住房需求。这也是为啥国家不断放松政策和下调利率。这是国家在释放信号，给消费者以信心，当然经济发展也实在是需要这个房地产行业提振一下。
　　起码今年政策是利好于购房者的，这是不争的事实。从房价到利率，一套房大家已经省了不少了。而且大家也不用挟市自重，国家金融手段的下调空间已经有限了，接下来能动用的也就是政策手段了，也就是全面解除限购。但谁能说得准你们那里三个月以后什么政策呢？
　　而且买房子并不是一朝一夕的事，那种打包都要的土豪买房的时代已经过去了。尤其是刚需和改善性住房的选择，要反复对比价格、位置、周边、质量、布局、采光等各种因素，还要看很多二手房作为对比项。从开始看到出手买这一个过程下来怎么也得三个月了，而且多看看多了解一下总是没错的。
　　问题方法千千万，幕僚建议怎么办？
　　全国各地城市那么多，每个城市的房地产市场都不一样。比如我的城市是廊坊，全国所有城市中最高到最低的跌幅最大的城市之一。我们这边泡沫早就被戳破了，那价格和政策合适，就适合现在出手。有些城市房价一直比较稳定，或者还在高位上，那就可以继续在观望观望。
　　而且要有逆向思维，市场情绪都是买涨不买跌的。但是真正有独立思维的人，都是具有逆向思维和发现商机的。大家不要看总体市场不好，其实好多售楼处还是门庭若市的。大家要多转多看，重考虑慢下手。而且，不光盯住一手房，二手房也是可以考虑的啊。经济发展不好的时候，各种优质资产也会浮出水面，比如手续齐全的法拍房，只要有需要，而且手头资金富裕，各方面合适就可以拿下了。
　　总之，原则上要做到：
　　投资客赶紧另谋生路吧！房住不炒的大前提下，房价肯定不会猛涨了，还是想办法换个赛道吧！房子的投资收益比太低，如果你不怕被长期套牢！还不如买点其他理财的产品。
　　资金实力不够的人不要买。看着自己卡里的钱来消费，如果家里能力允许帮忙一下也是可以接受的，但不要背上高额的负债。如果为了买房借遍身边人，之后还要还着房贷，这几年经济情况不好，搞不好哪天就失业了，债还不上不说，银行贷款逾期麻烦就大了。
　　刚需和改善性住房需求可以准备出手了。现在房价已经回到16年前的水平，而且横盘很久了，我们消费品物价上涨这么快，房价不涨就是跌，这是事实。你可以等老婆孩子等不了，这是现实！而且从看房到买下，现在的周期是越来越长了，从现在开始看，不影响正常工作的情况下，到年底能买上就算很快的了。
　　为孩子置业的，也可以准备出手了。主要是这部分人的年纪基本都是中年人，而孩子还小。从个人现实角度考虑，如果现在压力不大，手头有资金，就可以给孩子弄一套，哪怕是期房。因为一旦孩子大了，刚刚大学毕业，你给他付首付他也背不起月供，而那时候你已经老了，要是用养老金给他付月供，肯定搞得你病也不敢生，钱也不敢花。趁着你还年轻，这算是置业，这是没问题的。
　　总而言之，如果生活条件好了，买房子置地，这是我们的理想生活，丰富个人资产这都是值得鼓励的。大家都是平头老百姓，不然兜里有俩烧钱装不住，万一出去吃喝玩乐甚至做一些违法违规的事情，好不容易攒下的钱又弄没了，得不偿失！
　　除此之外，想拿房子做投资升值的，建议退一退吧！让老百姓在正常的房价上好好生活吧！
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