1991年日本房地产泡沫破裂前，政府为何不去稳房价而是主动刺破？

　　引言：大力发展房地产是枚双刃剑。一方面，房地产可以带动上下游众多行业共同发展，加快城镇化建设进度，促进国民经济持续增长，增加社会就业岗位，满足人们日益增长的居住环境提升需求。另一方面，过度依赖房地产经济往往物极必反。所谓十次危机九次地产，最终可能反过来阻碍经济社会的发展。毕竟随着大量社会发展资金流入楼市，将掏空其他实体经济的根基，以及房产炒作之风盛行吹大房地产泡沫，不仅会带来社会财富分配不均、结婚率下降、新生人口缩减、劳动力减少、年轻人佛系人生等诸多社会经济问题，采取宽松信贷政策并将杠杆用到极致，甚至降低标准允许低购买力人员成为有房一族，就为金融危机抑或经济危机的爆发埋下隐患。日本房地产危机之前车之鉴，务必警钟长鸣，引以为戒。
　　日本曾经是通过房地产经济促发展的国家典范之一。上世纪70、80年代。当时作为战败国的日本，在经济上获得美国的大力扶持，并依靠蓬勃的进出口贸易、强劲的制造业和领先的高科技，成为仅次于美国的世界顶尖级发达国家，经济规模一度位居世界第二位置，达到美国的70%。国富民强让当时的日本人民族自信心满满，认为若假以时日，经济超越美国指日可待。
　　但是日本经济以出口贸易为主导的快速增长，难以避免地会动到以美国为首西方国家的利益。而此时大洋彼岸的美国，受国际石油危机的冲击影响，正在试图通过美元贬值来提高产品出口竞争力。于是在1985年9月，美国召集日、德、法、英四国，签订了＂广场协议＂。协议主旨是四国抛售美元实现美元贬值。随后美元贬值，日元升值，日本的产品出口竞争力迅速受到削弱，而美国则提高了国内产品在国际市场的份额。
　　值得一提的是，广场协议的内涵和影响包括但不仅限于提高美国对外出口贸易，同时按照协议规定，日元必须保持每年5%的升值。这就意味着海外资金只要拥有日元资产，就可以通过汇率变动获得5%以上的收益。随后大量海外热钱迅速涌入日本市场，进入赚钱多、回报快的楼市、股市和汇市。与此同时，由于日元升值导致日本对外贸易严重受挫，日本不得不将经济发展重心转移至房地产业。接下来在宽松货币政策下，日本国内大量的活钱也一并进入房地产和股市，带来股市、楼市的空前繁荣。其中楼市在资金推动下发展迅猛，仅在1987年，东京城内的房价就翻了一倍。
　　而在巨额利润的驱使下，这让包括丰田汽车、日立电机等日本的拳头企业意识到，房地产的赚钱效应远比搞实体经济强多了。于是包括头部大型企业在内的一众企业，纷纷进驻房地产市场，主业的资金投入反而没有副业的投入多；日本国内的民众自然也看到了投资房地产的巨大收益，开始放弃利润低、风险大、赚钱少的其他实体投资，有钱纷纷用来买房，导致房价一天一个价的上涨；银行也将持续稳妥、收益高的房贷业务转为主打业务，并用低首付、低利率吸引和鼓励老百姓多多买房；地方政府则在土地财政红利的诱惑下，不断将农耕用地开发成住宅用地从中获利。
　　为营造买房紧张气氛，一些地产商还雇用社会无业人员充当买房人员混杂在购房队伍中，排起长队营造火热场景，吸引更多的民众参与买房，逐渐形成全民炒房的盛况。在得到房产投资巨大收益以后，包括很多原本处于社会底层民众在内的几乎全体国民，一度达到了财富人生的巅峰，成为坐拥亿万日元家产的富翁，他们再也不愿接受房价会跌的可能，逐渐形成一个共识是，日本国土面积狭小，土地资源稀缺，房价上涨理所应当；特别是有持续人口流入的东京，房价永远不会下降，只会不断上涨，因此东京成为炒房资金投入的首选之地。
　　而更多的后来者则不惜通过借贷方式参与投资炒房，导致很多家庭负债率居高不下，每天加班加点地赚钱用于偿还房贷，生活没有任何品质可言，年轻人则因为买不起高价房而选择低欲望生活，不结婚、不生子，失去理想抱负。而在房地产热度不减的1985年，至房地产泡沫破灭的前夕，土地价格也呈翻倍增长态势不断上涨，地王一次又一次地被刷新。楼市最为火热的东京，在房地产热炒不止的巅峰时期，其房产总值甚至可以买下整个美国，而整个日本列岛则可以买下四个美国。
　　眼见日本的房地产泡沫越来越大，这引起了国内精英阶层的高度警惕，于是纷纷向政府谏言，希望政府能尽快采取措施阻止危机发生。日本政府其实早就意识到房价涨得离谱了，自然不会希望房地产泡沫破碎的厄运降临到自己的头上。其实早在日本房地产崩盘的前几年，就曾经多次采取行政手段干预楼市。比如1987年的时候，日本政府就在严控房地产贷款的总量，并将不符合贷款条件的人剔除贷款审批名单，提出＂房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度＂。
　　而到了1991年房地产泡沫破碎之前，日本绝大部分银行其实已经全面停止了所有的房贷业务；同时采取开征并提高房地产税税率、增加土地收益税的措施试图挽救危局。之前还将房地产开发商＂短期持有＂土地的时间由过去的10年缩短为2年，自1989年开始连续5次加息，利率从2.5%上升到6%，试图能够避免危机爆发。但是所谓冰冻三尺非一日之寒，尽管日本政府已经很努力地想要扭转局面，然而当时整个日本社会对于＂买房稳赚不赔＂的观念早已深入人心，而买房能够赚钱所带来的亢奋，根本没有人会相信房地产会崩盘，甚至有人认为政府会帮助托底。
　　殊不知当时日本的城镇化率已经接近80%，而且当时的日本社会已经进入老龄化，年轻人受高房价影响又进入佛系状态，晚婚晚育成为社会现象普遍，导致人口出生率连年下降。人口红利消失后，又没有了人口储备需求来继续延续击鼓传花的游戏，房地产发展也就达到了瓶颈，崩盘实际上已经难以避免。
　　因此到了1990年的时候，日本政府其实已经意识到，与其任由房地产泡沫自生自灭，不如拿出断臂求生的勇气主动刺破泡沫，或许能够迎来转机，于是坚定了主动刺破地产泡沫的决心，先是从融资端收紧流入楼市的资金，并辅以高额房地产税收、土地税收等办法，加速了房地产泡沫破灭的速度。当然了，日本政府主动刺破泡沫并非＂意气用事＂，而是基于当时的日本经济处于仅次于美国的雄厚基础，加之日本在海外还有大量的资本市场可以反哺国内经济，成为日本政府敢于主动刺破泡沫的最大＂本钱＂。
　　后面的景象惨不忍睹。到了1991年，特别是持续加息和减少货币供应，日本的房地产全面崩盘，东京的房价在3个月内暴跌65%，泡沫破灭后的房地产市场一地鸡毛，断供潮、倒闭潮、失业潮此起彼伏，很多成为＂负翁＂的人，甚至从几十层的高楼一跃而下，结束自己悲催的炒房生涯。而从此日本经济陷入长达几十年的萧条期，至今都没有得到复苏。不过通过此次房地产危机也让日本国民意识到，国家想要真正实现繁荣昌盛，只能通过发展实体经济，发展制造业和高科技才能得以实现，而不是通过房地产的虚假繁荣获得短暂的辉煌。
　　结语：国际上关于解决房地产危机的途径主要有三种，即：被动刺破、主动刺破和软着陆。以主动刺破房地产泡沫的美、日地产危机为例，日本能够主动刺破房地产泡沫，得益于当初的综合国力强大；美国则依靠美元优势，通过量化宽松、稀释坏账的手法将风险转嫁给全球。任何一个执政当局当然很希望采取第三种解决方案，但是一旦房地产埋下的诸多隐患迟迟得不到有效解决而积重难返，经济发展的模式又不能及时转型到其他实体经济和在高科技领域寻求突破，那么避免危机降临就很难。而日本在房地产泡沫破灭前，不是政府不想稳定房价，而是泡沫被无限吹大后，日本政府已经失去了熨平泡沫的最佳机会。