没有大而不能倒，换帅后一旦开启全面降价，楼市将现3大变化

　　近一年，可谓是恒大地产的多事之秋，早在2020年9月24日，网上就传出《恒大集团关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》，此后关于恒大的负面新闻不断。
　　比如像商票兑付、销售员工佣金结算等问题不断被爆出，几家知名评级机构也下调恒大的信用等级，接着是出售资产的消息，恒大几乎每次都给予了官方回应，各方似乎处在一种拉锯战中，但当8月17日恒大地产董事长许家印、总经理柯鹏双双卸任，并把棒交给了赵长龙后，恒大的债务风波再次被推上了风口浪尖。
　　在不少网友看来，许家印可能要撂挑子了，许家印和柯鹏两位恒大地产核心人物退居幕后，他们是不是担心恒大地产事态一旦发生变化而成为失信人员？对此，恒大公司给予了＂系正常变动＂的回应，那么，网友的疑虑就此消失了吗？显然没有！主要有两大方面：
　　第一，按理说，公司董事长、法人变更确实是一件正常的事，但接替许家印的赵长龙真的能挑起恒大地产的重担么？据新浪财经报道，天眼查风险信息显示，＂赵长龙的周边风险高达5800余条＂，大都是与恒大相关的法律纠纷和被执行信息等，而且有分子公司被列为失信被执行人。他的能力能比许家印强？能带领恒大走出困境吗？在很多网友心里打了一个大问号。
　　第二，负债数据庞大 。根据证券时报的报道显示，财报显示，截至2020年底，恒大的有息负债为7165亿元，按照监管部门的监管要求，恒大的净负债率、现金短债比和剔除预收款的资产负债率均超＂红线＂，分别为152.88%、0.47倍和83.43%，对应的监管合格标准分别为100%、1和70%，由此可以看出恒大的负债情况。当然，恒大在今年中宣告有息负债已经降至5700亿，实现了一条红线转绿，不过，这是恒大自己的说法，有好事网友写了一篇题为《管中窥豹之恒大的负债到底有多少》文章，根据港交所的数据梳理了一下恒大到底有多少债务。
　　截至2020年12月31日，总负债为16151亿元，其中一年内的有息无息债务高达11771亿元。当然，在该作者看来，这还仅是明面上的，他以青岛某一个恒大项目为例，包括优惠款返还、老带新赠送的3年到几十年的物业费、拖欠的佣金、房屋抵押无法网签四项的隐形债务就超过5.5亿。作者在最后表示，恒大全国在售项目700来个，有多少类似情况？这种隐形债务又是一个多么庞大的数字？
　　实事求是地讲，恒大也有一些核心资产，比如汽车市值1300多亿，恒大物业780多亿，深圳的旧改项目也值数百亿，但与恒大巨额的负债相比，差距不言自明。那么，还能依靠朋友关系解救吗？
　　在业内看来，恒大走出困境的办法着实不多。中国房地产经纪人协会副会长王波在解读＂恒大地产临时换帅＂中给出了3大可能猜想。第一，股权重组，白马骑士资金注入；第二，资产债务重组、值钱的资产变现还债；第三，宣布破产。那么，哪种可能性大？抑或还有其他解决办法？
　　许家印的朋友圈确实很强大，据东方财富报道，早在2008年恒大遭遇危机后，资金缺口为120亿，最后依靠两位香港富豪朋友帮助得以渡过难关。说实话，那些富豪几百亿身价，这些支持在当时还是可以做到的，但现在盘子这么大，债务如此庞大，非几个富豪朋友可以解决的。何况，君不见前段时间，包括苏宁在内的大户，支持投入的1300亿战投资金不得不转为普通股，而做了长期股东，苏宁因此也深陷泥潭，说到底，没那么多资金还给你，现在谁还敢轻易往里砸多少钱？一句话，依靠朋友解困的路子基本上难行通了。
　　但是，也有网友说了，＂恒大这么大摊子，怎么能轻易倒？毕竟欠了银行、供应商等债权人那么多钱＂，王波也表示，第三种可能性不大，毕竟＂ 万一破产涉及230个城市近千个项目，这关系到无数买房人利益＂。从某种角度看，有一定道理，但大而真的不能倒吗？未必！
　　在去年的12月8日，银保监会郭主席表示，要关注新型＂大而不倒＂风险，当然，当时的语境下是主要针对金融科技公司说的。实际上，无论是金融科技公司，还是房地产，都是资金密集型行业，对金融安全、经济安全联系紧密。＂及时精准拆弹，消除新的系统性风险隐患＂，这是郭主席当时对金融科技行业的解决之道，其实，这又何尝不适合房地产行业呢？连比恒大规模更大，业务更优秀的海航集团都破产了，就别谈所谓的护城河、安全边际了。在监管方面，谁都在阳光下，不可能特殊对待，恒大也不例外。
　　在业内看来，对于恒大来说，换帅之后，当务之急就是加快商品房销售节奏，把债务水平降到安全范围内 。但谁都知道，现在房地产市场热度降温明显，加上房贷额度紧张，要想通过销售快速回款，最有效的方法就是，开启全面降价销售，通过低价加快去化。若果真如此的话，对楼市而言，一旦全面开启降价销售，大概率将会出现3大变化。
　　1.前期业主可能不满，阻挠降价销售。比如前期业主买的价格是8000元/平米，你现在卖5000元一平米，100平米就损失了30万。虽然说买房是市场行为，但房子不比其他，总价高，价格变化决定了家庭财富的变化。如何权衡前期业主的诉求，这是必须要考虑的，能否给予适当补偿，比如送车位，免物业费等等，最终让降价销售得以顺利开展。
　　2.对地方楼市监管带来难度。比如前不久某地出台了销售价格不能低于备案价的85%，其目的是确保房地产市场平稳。如果恒大项目想突破这个下限，势必会对监管带来挑战，一面是企业降价卖房自救，另一面则是当地市场平稳。有人说，肯定不让降啊，但地方真的就不为难吗？万一恒大僵持，房子卖不出去，项目后期也无资金建设，谁来兜这个底呢？所以，能否特殊考虑还真不一定。
　　3.可能带来市场连锁反应。根据中国经济周刊报道的数据显示，现在多家房企在进行打折促销活动，相比2020年底和2021年初，万、碧、恒、融、保5大房企销售均价下滑了2890元、28元、696元和5200元。都知道，龙头房企的示范作用从来都是明显的，如果恒大大幅降价的话，其他房企或不得不跟。毕竟，相比利润，活下去对谁都是首要的。
　　当然，好处是，供应商、包括员工的佣金、债权人短期债务能够得到偿还和发放，能缓解投资人的焦虑。对此，你怎么看呢？
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