佳兆业锚定规模增速不低于20城市更新业务贡献率逾13

　　本报记者 余燕明 广州报道
　　＂我们希望成为一家有质量、可持续、风险可控的地产商。＂佳兆业集团控股有限公司（01638.HK，以下简称＂佳兆业集团＂）董事局主席郭英成在2020财年业绩会上表示，＂目前公司的销售规模并不大，我们希望未来增速不低于20%。＂
　　日前，佳兆业集团发布了2020财年初步业绩，当期该公司继续实现稳步增长，对资本及债务结构进行调整后，财务状况也得到大幅改善。
　　2020年，佳兆业集团录得权益合约销售额1069亿元，同比增长21.3%。佳兆业集团的销售规模首次迈过了千亿门槛，创下历史新高。
　　佳兆业集团在期内结转确认营业收入557.7亿元，比上年同期增长了16.1%；净利润为52.8亿元，同比增长了26.8%；股东应占净利润为54.5亿元，同比增长了18.6%。
　　当期，佳兆业集团实现毛利159.1亿元，毛利率为28.5%，与上年同期基本持平。净利率则达到了9.5%，同比有所上升。与同行业企业相比，均处于相对高位水平。
　　为限制地产商的有息债务及杠杆水平的增长，央行和住建部设置了＂三道红线＂指标。佳兆业集团期末剔除预收款后的资产负债率、净负债率和非受限现金短债比分别为70.3%、97.9%和1.56倍。
　　对照融资新规当中的杠杆指标，佳兆业集团在净负债率和非受限现金短债比上已达标，剔除预收款后的资产负债率略高于监管要求，归为黄档企业。佳兆业集团方面预计，到2021年底，在三道红线上将全部达标。
　　作为国内城市更新龙头地产商，佳兆业集团在2020年表现依旧出色。当期公司逾1/3的权益合约销售额由城市更新项目贡献。目前，佳兆业集团已储备了201个城市更新项目，占地面积超过5000万平方米，绝大部分位于粤港澳大湾区。
　　＂城市更新项目是佳兆业集团的核心板块，将对公司的毛利率和净利率产生强力支撑。＂佳兆业集团董事局副主席、总裁兼执行董事麦帆说。
　　资本、债务大幅改善
　　佳兆业集团在2020年的盈利能力进一步增强，得益于其运营效率的提升，尤其是对销管费用的有效控制。
　　当期，佳兆业集团结转确认营收增长了16.1%的情况下，当期销售费用开支与上年同期基本持平，行政费用支出的同比增幅仅为11.3%，均低于营收增速，这为净利润达成更高增长留有空间。
　　人民币兑美元在2020年大幅升值，由此产生的巨额汇兑收益推高了佳兆业集团的账面收益。当期，佳兆业集团产生的汇兑收益高达46.7亿元，占上市公司税前利润比重约44.5%。而上年同期佳兆业集团录得汇兑亏损接近8.2亿元。
　　2020年，佳兆业集团的权益合约销售额迈过千亿门槛之后，该公司仍寄望于未来能够继续稳步增长。郭英成表示，目前公司销售规模并不大，希望未来年增速不低于20%。
　　据此，佳兆业集团为2021年确立的权益合约销售目标为1300亿元，并在今年准备了1912亿元可售资源，对应销售去化率目标为65%左右。佳兆业集团在2020年的实际销售去化率为65%。
　　佳兆业集团在2020年新增了47个土储项目，佳兆业集团所需支付的权益地价为471.1亿元，平均权益土地成本为8336元/平方米，新增土储货值预计为1900亿元。若按建筑面积计，上市公司新增项目权益比为60%，对应新增权益面积为565万平方米，其中63%位于粤港澳大湾区。
　　期末，佳兆业集团在全国51个城市拥有217个土储项目，总土储面积高达2875万平方米，按建筑面积计的土储权益比为67%，土储项目货值约为6701.2亿元，其中一线城市占比51%，粤港澳大湾区占比则高达69%。
　　佳兆业集团在实现规模和利润稳健增长的同时，为应对央行设置的＂三道红线＂融资新规，其在2020年亦对资本及债务结构进行了大幅改善。
　　期末，佳兆业集团背负的有息债务规模为1214.7亿元，与期初的1172亿元大致相当。上市公司对有息债务结构进行了调整，年初将于一年内到期的短期有息债务占比为27.2%，年末则降至19%。
　　2020年末，佳兆业集团持有现金资源为471.1亿元，比年初的369.8亿元增加了27.4%。其中，上市公司持有的非受限现金余额为360.8亿元，将于一年内到期的短期有息债务为230.7亿元，对应非受限现金短债比为1.56倍。
　　佳兆业集团至2020年底的净负债率（有息债务减去现金资源后与权益总额的比率，有息债务含永续债）接近97.9%，相比年初的144%大幅降低了46.1个百分点。
　　净负债率的大幅降低，除了2020年末持有的现金资源增加27.4%以外，佳兆业集团的权益总额在期内亦有巨额增长。剔除永续债后，期末佳兆业集团的权益总额为773.7亿元，比期初的557.1亿元增加了216.6亿元，增幅高达38.9%。
　　佳兆业集团在2020年增厚的216.6亿元权益金额里，当期留存收益增加了58.6亿元，对新增权益的贡献比重为27.1%；此外，非控股权益增加了164亿元，对新增权益的贡献比重为75.7%，这意味着佳兆业集团通过引入巨额外部资金，以达成降低净负债率的目的。
　　2020年底，佳兆业集团剔除预收款后的资产负债率为70.3%，比年初的75.9%降低了5.6个百分点。央行在设置的＂三道红线＂指标里，对这一杠杆指标的监管要求为不高于70%。
　　因此，剔除预收款后的资产负债率，也是佳兆业集团在2020年底唯一不符合监管要求的杠杆指标，上市公司据此被归为黄档企业。
　　＂按照监管要求，地产商必须在2023年之前达成降负债目标，这给企业留有足够的缓冲空间，更有利于行业平稳过渡。＂佳兆业集团首席财务官吴建新说，＂预计到今年底，我们在三道红线上将全部达标，提前实现由黄档转为绿档企业的负债控制目标。＂
　　城市更新成果丰硕
　　作为城市更新领域的领军企业，佳兆业集团在2020年继续发力，成果丰硕，亦不断激发了公司业绩增长、夯实盈利、穿越周期的发展潜能与韧性。
　　2020年，佳兆业集团录得的1069亿元权益合约销售额里，逾1/3来自城市更新项目，已达到363.4亿元，成为上市公司销售贡献的重要来源。
　　而城市更新业务对佳兆业集团销售规模增长的贡献，未来也可以提供长期支撑。2020年底，佳兆业集团拥有的土储货值为6701.2亿元，其中城市更新项目货值占比达到了38%。
　　佳兆业集团在2020年耗资471.1亿元权益代价新增土地储备，其中29%用于投入获取城市更新项目。
　　期末，佳兆业集团已储备了201个城市更新项目，占地面积逾5000万平方米，对应可售面积预计达1.08亿平方米。若按未来可售货值计，佳兆业集团储备的城市更新项目绝大部分位于粤港澳大湾区，其中深圳和广州占比就达到了86%。
　　目前，佳兆业集团拥有一支规模达930名员工的城市更新团队。2020年，佳兆业集团累计转化了位于香港、深圳、广州、惠州等城市的9个城市更新项目，可售面积为179.8万平方米，同比大幅增长了152%，预计可售货值约为639.1亿元。
　　随着这些转化项目进入营收及利润结转阶段，也将推动佳兆业集团的营收规模和盈利能力稳步提升。
　　此外，佳兆业集团在2020年新拓展了54个城市更新项目，亦主要集中于粤港澳大湾区。当期新拓项目数量是2019年的近3倍，城市更新获取速度及规模显著提升。
　　根据2020年底正式通过并发布的《深圳经济特区城市更新条例》，当中明确城市更新项目拆迁安置协议签约率达到95%，即可依法对项目调解及征收，这将进一步加速城市更新项目的转化。
　　接下来的1~2年内，即2021~2022年，佳兆业集团预计将有15个城市更新项目可以陆续完成转化，主要位于深圳、广州、佛山、江门、湛江等城市，可售面积达到了419.6万平方米，预计可售货值约为2028.1亿元。
　　其中在今年上半年，佳兆业集团就可以转化逾100万平方米的城市更新项目，对应可售货值接近660亿元。
　　作为重要的土储来源，城市更新项目能够为佳兆业集团锁定更大规模和更低成本的土地储备。
　　以佳兆业集团布局深厚的深圳为例，2020年深圳住宅用地土拍市场平均地价统计显示，南山区平均地价为6.3万元/平方米，为深圳最高；深圳土地价格洼地在坪山区，成交均价为1.6万元/平方米。而佳兆业集团在深圳新增城市更新项目土地成本不到1.4万元/平方米，远低于深圳各区招拍挂土地成交价格。
　　＂做好城市更新业务最核心的还是土地、价格和质量。＂郭英成说，＂在城市更新领域，我们的优势是做得早、做得久，项目储备比较多、规模比较大，而且每年都在持续发力，所以竞争优势也在不断提升。未来我们希望把公司在深圳、大湾区的城市更新模式，复制到上海、云南和贵州等全国更多地区，不断扩大城市更新版图。＂
　　因为在城市更新领域的领先优势，佳兆业集团已连续3年获评为＂中国房地产城市更新优秀企业＂第一名。凭借在城市更新业务上的成熟、成功经验，尤其是在领先性、专业性和标杆性方面，佳兆业集团受到市场、政府和权威机构的高度认可。