未来10年，楼市将发生什么样的变化？经济学家牢记3个20

　　随着房地产行业的不断发展，我国的房价也是越发高昂。根据数据显示，在2000年时，我国的平均房价为2000元左右，而到了2020年时，我国的平均房价已经达到了9860元，可以说房价的上涨速度是非常迅速的，短短二十年的时间里，房价就上涨了四倍左右。对此而言，现在的平均房价也已经接近了万元大关的水准。
　　然而对于很多人来说，收入水平还没有达到万元大关的水准，导致人们想要买一套房子都是非常困难的事情。毕竟对于那些大城市来说，房价已经达到了几万元一平方米的水准，对于普通的家庭来说，在这些城市买房，无疑是不可能实现的事情。就连在小城市买房都不是一件易事，毕竟对于小城市来说，房价虽然没有大城市高昂，但小城市的居民收入水平也要低很多，导致人们的收入水平和房价之间也有很大的差距，使得人们买房同样不是一件易事。
　　根据数据显示，在2020年时，我国的平均房价收入比已经达到了9.2，这就意味着一个平均收入水平的家庭，需要9.2年不吃不喝的积蓄才能全款买一套平均房价的房子。然而对于一个家庭来说，不可能没有开销，这就使得人们想要买房的时间也要延长很多。再加上有些家庭的收入还没有达到平均收入水平，想要买房也是更加困难。
　　可以说，对于人们而言，买房可不是一件易事。在这样的情况下，很多家庭为了买一套房子都是掏空了家庭当中的积蓄，背负着三十年的房贷，才购买了一套房子。对此而言，背负着三十年的房贷，无疑就是透支了自己未来的收入，使得自己以后的生活质量也会下降。可以说人们为了一套房子也是付出了很多，使得人们对于房子也是非常的看重。而对于人们来说，也是非常关注未来房价的走势。
　　而对于我国的楼市来说，这些年也发生了很大的变化。因为对于之前来说，人们买房都是为了投资，很多家庭有钱后就选择买房投资。毕竟在房价快速上涨的时期，人们买一套房子静置一两年的时间，就能赚取几十万上百万的纯利润。这对于很多家庭来说，都有着极大的吸引力，毕竟按照一个普通家庭的收入，就算积攒十年的积蓄，也没有一套房子赚的钱多。也正是因为这样的缘故，使得人们对于买房投资有着极大的热衷。
　　然而大量投资者的出现，也导致了楼市当中购房需求不断增加，使得房价上涨速度较快。在这样的情况下，对于那些刚需购房者来说，想要买一套房子都是非常困难的事情。对此而言，我国在2016年时，就出台了调控政策，这几年来调控政策也是在不断的收紧，使得楼市发生了很大的变化。对于现在而言，房价要比以往平稳很多，而对于购房者来说，购房观念也已经发生了改变。对于现在而言，人们在买房的时候，更加注重房子的居住体验。
　　因为现在房价比较平稳，人们有足够的时间挑选居住体验比较好的房子居住。对此而言，很多人都想要知道未来10年楼市将会发生什么样的变化。毕竟房子对于人们来说，是家庭当中最重要的商品，人们也想要知道以后的楼市将会如何发展。对于这个问题来说，著名的经济学家马光远提出了3个20%，即20%的城市，20%的房企，20%的楼盘，这3个20%可以说诠释了未来楼市的发展。
　　对于这三个3个20%来说，也非常容易理解。首先对于城市来说，随着我国城镇化的不断发展，我国在2020年时，城镇化率已经达到了63.89%。这就意味着我国的城镇化已经进入到下半场，而发展方向也发生了改变。不再是农村人口涌入小城市，而是变成了小城市人口涌入到大城市当中。对此而言，城市内的人口结构就会发生改变。对于以后来说，小城市的人口会逐渐涌入到大城市当中，使得小城市人口流失严重。
　　对于房地产行业来说，人口基数就代表着购房需求，如果人口大量流失的话，就意味着购房需求不断减少。对此而言，以后小城市的购房需求就会不断减少，而大城市会随着人口流入，使得购房需求不断增加。在这样的情况下，小城市的房子就会逐渐失去升值空间，只有那20%的大城市的住宅，才有升值的空间。
　　而对于房企来说，在房地产行业快速发展的时期，大大小小的房企也是不断涌现。然而对于这些房企来说，很多都背负着巨大的债务，负债率较高。而对于现在的调控政策来说，又一直在不断的收紧，更是出台了＂三条红线＂、＂限贷令＂等调控政策。对于这两个政策来说，一个是从需求端限制资金流入楼市，而另一个是从供给端限制资金流入楼市。对于房企来说，限制资金流入到房地产行业当中，无疑是非常大的打击。而在资金减少的情况下，房企们必然会进入到＂内卷＂的局面当中，到时就会出现大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的局面。这就会导致那些品质较差的房企，面临资金链断裂的问题，最终只会走向破产的道路。在这样的情况下，未来只会有少量的优质房企能够生存在房地产行业当中，对于大多数房企来说，都将成为过去。因此，对于以后买房来说，只有那20%的优质房企才值得选择。
　　而对于20%的楼盘来说，更加容易理解。要知道，房地产行业经过这么多年的发展后，我国的住宅已经出现了过剩的局面。根据央行给出的数据显示，我国城镇居民拥房率已经达到了96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5%，户均拥房1.5套。可以说对于现在而言，城镇居民已经不缺房子居住了，而且还有很多家庭拥有多套房。在这样的情况下，房子的价值就会减少很多，毕竟不再是当年人人都缺房的时代了。
　　在这样的情况下，人们只会不断的追求房子的品质，也就是追求那些中高端住宅。对于这点来说，相信大家也有所了解。毕竟对于现在很多家庭来说，在收入水平提高后，都会更换改善型住宅。从这个行为当中，我们就可以看出，人们对于房子的追求，远远不只是居住而已，而是不断地追求更好地住宅。在住宅已经过剩的情况下，只有那20%的优质住宅，才会有较大的升值空间。
　　对此，你有何看法呢？