年报洞察新城控股的隐藏实力

　　原创 房小评 中国房评报道
　　这个年报季，房地产企业普遍出现了收入和利润增速的下滑，新城控股是个例外。
　　2020年，新城控股实现营业收入1454.75亿元， 同比大增近7成 ！归属于上市公司股东的净利润152.56亿元，同比增长20.56%；扣非归母净利润130.56亿元，同比增长30.80%。
　　早在年初，就有机构对新城控股的利润进行了准确预测。因为在新城控股2019年推出的股权激励方案中，2020年的扣非归母净利润较2018年需要增长70%。
　　按照2018年约76亿元的扣非归母净利润和70%的增幅计算，2020年完成130亿元即可达标，而新城控股年报中的这项数字与此相近。合理预测，新城控股为后续的利润释放保留了实力，值得期待。
　　壹
　　＂增量＂到＂提质＂
　　2020年，新城控股董事长王晓松提出从＂增量＂到＂提质＂的转变，其核心是新城控股＂住宅+商业＂双轮驱动模式进入成熟期。
　　在地域深耕策略的指引下，2020年，新城控股的住宅开发事业部已经出现了8个百亿级销售额的地方公司。
　　今年初，新城控股进行了一轮组织架构调整，其中住宅开发事业部进行聚变，19个区域公司改编为14个大区。
　　这正是目前行业内的普遍趋势，向管理要效益，优化管控体系，做大做强区域公司，未来诞生更多百亿级公司，提升组织效能。
　　2021年，新城控股的销售目标约在2600亿元。
　　借着双轮驱动的拿地优势，新城控股2020年的平均楼面地价只有3031元/平米，总的土地储备达到1.43亿平方米。
　　稳定的规模，管理上的优化和拿地上的优势，会让新城控股的住宅开发继续贡献稳定的营收规模，同时提高效益。
　　更亮眼的是，新城控股的商业运营收入正在快速提升。
　　2020年，新城控股的商业运营总收入增长至57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，同比 上涨超过30% ，平均出租率高达 99.54% ！
　　商业运营的毛利率高达到70%。
　　这是新城控股一道持续强劲的利润来源。
　　截至2020年12月30日，新城控股旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到100座。截至2021年3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到163座，进驻全国122个城市。
　　在年初的组织架构调整中，新城控股的商业开发事业部由原来的南、中、北3大区域公司， 裂变为东、西、南、北4大区域公司 。
　　在年报中，新城控股开业一年以内的34个吾悦广场，近1/3位于大本营长三角区域，更多是位于西部地区的四川、云南、贵州、广西等省份。新城控股的商业版图在伸向更远的腹地，增长空间很大。
　　2021年，新城控股计划新开业吾悦广场30座，到2021年底开业总数达到130座，全年商业运营总收入目标为 85亿元 。
　　按照70%的毛利率计算，毛利贡献接近60亿元。
　　这意味着，未来新城控股的商业运营每年能够稳定贡献数十亿利润，并且随着开业数量，保持高速增长。
　　在传统房地产开发利润空间收窄的大趋势下，提前完成全国化商业布局，＂住宅+商业＂双轮驱动的新城控股，真正到了展现实力的时候。
　　贰
　　资本市场＂宠儿＂
　　早＂三道红线＂出台之前，新城控股就放下对规模的过度追求，将发展的质量提到了更重要的位置。
　　正因如此，新城控股经过过去2年的换挡，发展已经趋于稳健，财务状况良好， 经营性现金流连续三年为正 ，在手现金余额为624.24亿元。
　　最受关注的＂三道红线＂指标
　　净负债率仅为35.61%，处于行业最低档；
　　现金短债比为2.61倍；
　　剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为74.12%。
　　仅踩中一道红线。
　　这为未来的发展留下充足的资金腾挪空间。在同行努力降杠杆的时候，新城控股的稳健，也是另一种隐藏的实力，更得到了资本市场的支持。
　　上市5年来，新城控股从来没有开展股权融资，没有稀释过投资者手中的股票，而是拥有更多融资渠道。
　　2020年，通过公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金80.94亿元人民币；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元，为公司的发展提供了稳定的资金支持。
　　新城控股特殊的模式下，加权平均净资产收益率（ROE）达 33.89% ，处于行业领先水平，这也是新城控股受到资本市场支持的一个原因。
　　从上市时22.8元/股，到今年初一度突破50元/股的历史新高，新城控股的＂双轮驱动＂价值，被资本市场投票。
　　在传统房地产估值见底，众多房企忙着分拆商业资产管理公司上市之际，新城控股100多座商业的布局，让市值仍有上升潜力。
　　为了回馈投资人，2020年，新城控股预计分红总额达46.44亿元，分红比例超过30%，自2015年上市至今已经累计分红145.95亿元，可以说是房企中比较大方的。
　　分红很大程度体现了房企的资金状况是否充裕，而这正是新城控股接下来的优势所在。