中国，代替土地出让金的方案已经找到

　　前天，我发表了《英明的证监会，是如何短短一个月让房价暴涨46%》的文章，介绍了中关村软件园的房价通过资产证券化的工具也就是Reits，让房价在一个月的时间从1.64万单价涨到2.41万，涨幅达到46%!
　　举例来说，中关村软件园装进Reits的资产就是三栋五十年产权的写字楼，总面积17万平米，上市时市值28亿。通过资产证券化，把三栋楼分割成8.77份，每份0.00019平方米，也就是每份1.9平方厘米，发行价每份3.2元，对应房价折合每平方米1.64万元。上市一个月后股价涨到4.691元，折合房价每平方米2.41万，涨幅达到46%!
　　文章发表后，看懂的人说，土地出让金的替代工具找到了。
　　没错，高手非常多，祝贺这位网友朋友提前看懂了上个月闭幕的中央经济工作会议对房地产提出的＂探索新的发展模式＂，这个新的发展模式就是用存量房产的资产证券化方案代替传统的大拆大建的增量模式。
　　大拆大建，就是把原来存量的房产彻底拆掉，然后整理成可以重新建设的土地，通过拍卖后建成新的房子出售给老百姓。这个方案非常成熟也被所有人都知道，但是不可持续，原因就是必须房价不断抬高，用后面卖房的资金覆盖前期的拆迁成本和平整建设成本，还要让很多人被迫搬家接受拆迁补偿才能建设。
　　一旦拆不动，那么就只能建设新的区域，让城市不断扩张，期望更多的人口涌进城市买走房子，于是出现很多新区，等待慢慢人口不断流入。这种模式的前提是人口不断增加，一旦人口增量红利消失，就会出现大量鬼成，带来房价的下跌，让土地根本卖不出去。
　　比如本轮楼市调整，如果说成熟区域的房价还算坚挺，但是鲜明对比的是一些新开发的新区、开发区、旅游区的房价都惨不忍赌，其中最明显的就是环京为代表的各种环区域的房价都是领跌板块。
　　环概念的破灭，带来了各种环开发商的债务危机甚至倒闭，让土地再也无法卖出，给当地政府带来的财政的巨大压力。没有钱进行建设，让城市更加失去竞争力。所以才有中央经济工作会议＂探索新的发展模式＂的提法。
　　而中央提出＂探索新的发展模式＂的前期，已经开始落地资产证券化的试点，2021年6月首次上市九只Reits，经历了市场从炒新到冷落，再到越来越多人认知带来的价格的不断冲高，在震荡上行中一次次刷新历史新高的过程。于是第二批两只新Reits一上市就被热捧，没有出现明显回调就直接震荡上涨。
　　这些已经上市的Reits的底层资产就是产业园、高速公路、物流园、垃圾处理中心等等，跟传统的卖土地使用权不同，这些Reits把土地使用权和房子的产权一起出让，并且交给专业公司管理，立刻拿到分红，并且分红全部在年化4%以上。
　　以上面提到房价一个月上涨46%的建信中关村Reits为例，三栋写字楼整体出售时28个亿，其中土地出让金占一半左右，地上建筑物占一半，于是整体出售28个亿的价格把土地和地上建筑物一起通过股市卖给全国的股民。出售的方法就是分割成8.77亿份，每份建筑面积只有1.9平方厘米，每份上市价格3.2元。
　　那么，有人买吗，3.2元已经买不到了，这几天的运行价格持续稳定在4.6元以上。
　　而打新更成为热门的方法。随着第三批Reits正在正在审批，预计打新的中签率只有5%左右，也就是花1万去买，可能只能买到5百元。
　　打新的火爆，也让中央提出的＂探索新的发展模式＂已经有了越来越成熟的方案，就是在土地出让金不可持续的情况下，把地方政府手里的各种资产通过Reits在股市中出售给全国股民。
　　要知道，地方政府手里有大量的存量的产业园、保障性租赁住房、高速公路等等资产。以前苦于无法出售，所以只能卖地再卖地。现在，有了新的发展模式的方案，就可以大量把存量资产变现，让地方政府快速获得发展资金。
　　后面的文章，我们继续分析哪些房产可以进行资产证券化变现，包括住宅能不能采用这个方案。欢迎关注我们的文章。