番禺区未来如何?
番禺撤市设区20年来,由于接近广州市区的地缘优势(番禺传统城区市桥与广州距离也不远),加上番禺自身城市化需要,和广州城市功能的外溢与辐射,以后番禺区进一步向北融入广州城区,已是毫无悬念。
甚至可能比更早成为广州市一部分的白云区(白云区大部分地方,原来属于番禺县管辖,小部分属于南海县,在广州城区北面)都会来得更城市化。
这个城市化进程,在番禺区划出沙湾河以南土地归南沙区,区内辖地越来越少的情况下,似乎没有慢下来,反而来得更快更激烈。
眼下正在或准备进行的旧村改造,在区内遍地开花,越来越多村落将要让位于城市改造与开发。
人们对城市化的利好也越来越受落,包括各种城市优质资源的配置与落实,包括城市生活带来的便利与好处。
城市化不可逆转,城市化的好处也无法抗拒,当然随之而来的还有城市化过程中的不适应,已经城市的通病。但总体感觉,利大于弊。
未来,只要广州市继续力捧南沙上位,只要广州市持续给南沙输血,只要南沙真的华丽转身,夹在中间的番禺,不会差到哪里去。
番禺区的发展步伐正在加快。
近日,番禺区洛溪岛将进行规划修编,以适应新一轮广州城市总体规划的要求,高品质建设洛溪岛。目前,洛溪岛控制性详细规划修编必要性征询意见开始公示,广州洛溪岛旧村改造专项规划也开始招标,岛上4个旧村将进行改造。
依据城市总规进行修编
洛溪岛位于番禺区北部,东、北至珠江后航道,西、南至三支香水道。2006年底,《洛溪岛控制性详细规划》出台,当时的规划将洛溪岛定位为:建设成适于人居的现代化居住区,为番禺区北部调整完善区提供一个新的地区性公共服务中心;承担联系广州中心城区、番禺北部地区和番禺中心城区的交通枢纽中心。主导功能是居住功能和社会服务功能,辅助功能是商业服务、娱乐休闲、生态功能。现今岛上楼盘众多,是重要的居住区,但同时也出现了交通拥堵、公建配套不足、旧村居住环境差等问题。
根据番禺区洛溪岛控制性详细规划修编必要性征询意见公示,本次规划修编的范围包括洛溪岛全岛,面积合计13.6平方公里(其中陆域面积903.6公顷)。随着广州总体城市设计、新一轮广州城市总体规划、海珠湾城市设计、洛溪岛城中村改造专项规划等工作相继开展,区域规划条件发生较大变化。为进一步与相关规划充分衔接,高品质建设洛溪岛,市国土规划委拟开展本次控规修编论证。记者同时了解到,控规修编必要性论证只是规划修编的准备工作,对于洛溪岛未来的规划定位、交通改善等目前仍未明确。
旧村更新公服用地占三成
近日,广州洛溪岛旧村改造专项规划也开始招标。规划范围主要包括洛溪村、沙溪村、上漖村、厦滘村四村,研究范围约1212.8公顷。四个村现状大部分为低效用地,建筑密度高,居住环境较差,村民改造意愿强烈,迫切希望通过旧村改造提升生活环境和产业发展水平。其属于洛浦智慧社区范围,洛浦智慧社区已纳入《广州市2016年城市更新项目和资金计划》。招标公告中提出,目前国规部门正在组织洛溪岛控规成果修编,为在洛溪岛控规中预留好旧村改造的需求,开展本次专项规划成果编制。
本次规划目标以促进产业结构调整升级、转变经济发展方式、提高土地高效利用为目的,研究旧村改造可行性,为旧村更新改造提供技术支撑。招标公告中要求,规划设计应遵循政府统筹、成片更新的原则,体现整体性成片改造思路,实现整体控制目标。同时依据社会经济发展需求与城市内涵式发展要求,结合地区周边产业发展情况,梳理规划范围与周边地区功能关系,提出规划范围发展定位,明确片区主导功能。
旧村连片更新后,将增加岛内的公建配套。招标公告中明确要求,结合《广州市社区公共服务设施设置标准》要求以及各类市政工程专项规划以及公共服务设施专项规划要求,提出基础设施与公共服务设施更新措施,明确相应设施的种类、数量、分布及规模等。公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模,原则上不少于规划总面积的30%。
交通改善方面,协调周边道路及交通设施规划,结合更新项目用地方案,依据交通影响评估及相应的交通改善措施,明确规划范围道路及各类交通设施优化方案,论证交通优化方案的必要性和科学性,评估道路设施等建设成本及效益。
本次旧村改造规划还要评估经济效益,核准片区用地楼面地价,估算征收拆建成本、出让金计收、融资总量、利益分配方案、片区平衡情况,更新后片区发展的经济预估、税收总量预测及更新后产业发展情况等内容。
文/广报全媒体记者杜娟
番禺发展还是有点混乱,修路旧改,到处都乱糟糟,如果大石洛溪城市规划好点,应该会继续向前的,沙湾桥南增加地铁就更旺了,化龙新造依托广汽汽车城、莞佛城际、穗莞深城际、大学城金光隧道、思科智慧城已经逆袭成功,南村有万博、新大学城越来越像番禺新中心,钟村石壁石楼需要继续发掘潜力。相信五年后,番禺一定能排全市前三的。
番禺区慢慢的跟着市区后面赶了。经济也在慢慢望那边转移,房子也开始越来越多越来越贵。不过现在很多人赚了钱都是往自己老家发展。会留在一线城市的要么有钱人要么公务员,因为公务员工作在这里没办法只能在这里定居。剩下的就是房奴了
思科(广州)智慧城、华南理工大学国际校区等多个项目落户番禺,思科公司及其上下游20多家高科技合作企业进驻运营,实现应税营业收入18.8亿元。番禺汽车城产能已达51万辆,预计未来将达到81万辆。万博商务区九大骨干项目陆续建成,万博基金小镇注册基金公司达207家。番禺的经济发展动力强大。
番禺区东西发展不平衡,但未来广珠澳科技走廊广州要连接知识城和南沙科学城,番禺东部是无法绕过去的重要节点,高规格建设莲花湾片区,番禺东部一旦发展了,那么整个番禺发展就很均衡了。
番禺常住人口:265.84万,比十年前净增84万,常住人口排名广州第二,全国第九,趋势很好。
随着广州南拓的策略,番禺是广州发展的一个重要区域,随着广州城市中心的扩大, 番禺离中心区域越来越近,也会有更多的优秀产业进入。
十三五"以来,番禺区始终坚持制造业立区不动摇,加快建设以先进制造业为支撑、以现代服务业为主导、以战略性新兴产业为引领、以现代农业为重要补充的现代产业体系。依托广州国际科技创新城、番禺汽车城、万博长隆片区、广州南站地区等重大发展平台建设,持续推动现有产业集群向千亿级提质扩张、重大平台向千亿级产业集聚区加速发展,已初步形成了"汽车制造业""通用设备制造业""旅游业""互联网、软件和信息服务业""建筑业"等多个百亿级产业集群。
番禺的现在在万博CBD,未来在广州国际科技创新城,以大学城为核心,聚集珠三角高级人才培养和科技创新的"智力中心",是华南地区科教和创新资源的集中区域,拥有中山大学、华南理工大学等12所重点高校、20多个国家重点实验室、47个国家重点学科和20多万在校师生、1400多名博导、65名院士。
随着珠城扩容、黄埔大拆、湾区之心爆红,中心区、黄埔、南沙房价高涨,纷繁花城出新出彩,广州的春天让人眼花缭乱,不由得将目光投向那个无法绕开的半透明区域——番禺。
不说外界变化多么的快,番禺自身就够花样繁多的了,自2000年撤市设区以来,人才孵化器大学城、大型交通枢纽广州南站、地铁2-4号线、游玩度假王牌IP长隆乐园、汽车产业、多个住宅大盘、举全广州之力兴办的亚运会、展望区域未来的万博CBD、恒大足球场等,能塞进番禺的都塞了进去。
到底是战略发展需要还是仓库?
大学城自2004年多所高校进驻以来,如今人工智能与数字经济试验区才将大学城"顺便"纳了进去。
广州南站名副其实,但南站商务区的概念到今天为止还不如一个足球场让人兴奋。
为了给撤市设区的番禺一个大礼物,3号线开进了大番禺,却也难以幸免的被频频怼上热搜。
到了番禺游长隆,游完长隆回家去,欣慰番禺有长隆,遗憾番禺只有长隆。
亚运会,亚运城,"运城"变"睡城",前人在赛场上挥汗如雨,后人在卧室里酣睡如泥。
好在万博开启番禺盛世,却也难抵同样孤岛的命运。
城市不像生命,没有强大的自组织基因,总需要人为干预与引导,多点开花是大趋势,但点没有形成线,线连不成面,就变成了一盘散沙。
预计2021年底开通的南大干线就是为此事专门做的补丁,串联各大重要节点,番禺也将迎来一次华丽的变身。至此,番禺终于开始"像"一个有意规划发展的区域了。
相比于仓库般的区内发展,对外的联结则更加显得尴尬,却也不失礼貌。
南沙在被广州单独从番禺划出去后,转身却成了亲儿子,番禺老广不屑一顾,新广嘴上"蛮荒"、身体却诚实的下了筹。
在羡慕嫉妒中,番禺分了南沙的一大杯羹。
18号线预计2021年内开通,自南沙区万顷沙经番禺广场-南村万博-沙溪终至广州东站,22号线最快2021年底开通,自南沙区万顷沙经番禺广场-番福-广州南站终至白鹅潭,为连接广州市中心与南沙的高速地铁,却给了番禺极大的便利,番禺区府、万博、祈福、南站无一不是番禺的重要节点。
可以明显的看出,番禺在这场浩浩荡荡的大湾区建设运动中将获利不少,即使意不在番禺,但番禺就是广州新老CBD的必经之路,就是绕不开的区域。
然而这样的地理位置却有可能将番禺再次引入"睡城"的发展怪圈中,现在的番禺是天河珠城CBD的睡城,未来的番禺,连接了天河南沙,是否又会变回成天河珠城与南沙明珠湾的共同"睡城"?
有基础有资源,不借势发展产业难免坐以待毙,可以是"刚需天堂",但不能一直是"刚需天堂",若是沦落到和花都从化一般自然是难以翻身了。
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