北京楼市为什么郊区明明不涨，为什么还有众多买家？

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　　Q:提问： 京总你好，久仰大名！今天刚加入星球，以后还请多多指教，我预计明年十一左右购房，提前加入会员学习下。很多人说北京一些区域的房价已经虚高了，存在泡沫现象，如果这个时候买肯定是最后一批高位接盘侠，比如三环内，四环内的房价，这个说法成立吗？京总怎么看
　　A:回答: 你好，感谢信任,这是穷人思维啊，他们为什么不承认地段价值,因为任何地段价值，对他们都是一种压迫。
　　利益是一切的根源,当他们发出呼声时，并非喜恶，而是为了利益。
　　对于他们来说，房子就是一张床，拿来住的地方，这样情况下，他们为何要为所谓的地段付费啊。
　　北京的房价已经如此之高,动辄一套房子几百万几千万，当年改革读大学收费，不过才因为三五万块,今天你让他们不恨高房价，怎么可能呢?
　　对于穷人来说最好是所有的地段都一个价格。或者说和最差的远郊同样价格。这样的思维其背后的哲学是思想上的贫穷和逃避，为了掩盖自己，他们会创造无数的新理论，来论证自己买的不是垃圾地段，反而是别人有眼无珠看不清大势。
　　所以他们要往郊区买，地段首先是要被牺牲掉的，其次要买新房。因为买了二手房，就一辈子住二手房了，这对他们所谓的出人头地是一种否定。而买新房就不一样，就是我经常直播说的新房情节，核心地段一套100平的房子可能八九百万，而在郊区可以买一个200平的。所以他们买了远大新，换来的结果是多年不涨，一次次错过买房致富的最好时机。
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　　Q:提问: 京总好，目前和女友两人大概能凑650-700的首付，计划购置一套总价1K以内的房子（首套房）。我工作在复兴门附近，女友在东单。
　　买房考虑因素主要包括
　　1.交通便利（地铁一，二号线沿线最好）
　　2.生活比较便利
　　3. 00年后次新房，三居室最好，两居室也可以
　　4.适当考虑学区。
　　5.有一定的保值增值
　　目前主要犹豫的是直接上车西城还是选择朝阳建国门附近，西城目前考虑的是广外片区，选择西城主要是提前考虑学区问题，但是现在还没结婚，孩子上学估计十年后了，也担心政策风险。另外对广外的小区环境整体还算满意。缺点就是女友上班交通不太方便，广外的位置我上班也只能骑电动车。朝阳建国门附近目前重点关注了东方瑞景，优点是地铁一号线沿线，交通便利，附近生活也很方便。缺点就是学区一般，选择这的话未来就计划攒攒钱等孩子快上学的时候在西城买套小的上车房（目前单位对一定级别以上的员工可能还有一定的政保，但必须买在西城）
　　希望京总给出您的建议，或者如有您认为更适合我们情况的楼盘请给出推荐，谢谢！
　　A:回答: 您好,感谢信任!祝新年富贵!
　　1、从保值增值稳健的角度上只要回避重点学区即可,广安门板块的学区一般,不存在高溢价的情况,可以看看这个区域的远见名苑、郎琴园.这两个盘都尚可.
　　2、650-700的首付建议适当多加一些杠杆,投资房子涨幅是靠选筹,而赚钱是靠杠杆,只要选筹上正确,建议在有限的资金去撬动更大的资产,这个是原则.
　　3、建国门这个板块比较零散,从居住的角度上不如纯住宅区,如大望路、双井,住宅和商业是分离的,双井可以说是目前北京投资首选的区域之一。属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新，东面板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，这个板块长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错.可以看看富力城、首城国际、A派公寓、风度柏林.
　　综合:你们现在没有小孩,如果过早的买入学区房,就要面对政策的不确定性,学区房不如纯投资盘稳健,如果从保值增值稳健的角度考虑,买一套纯投资盘持有,10年后需要名额再做计划即可.
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　　Q:提问: 我是在2016年买了门头沟的loft公寓，当时想着先买了，过两年卖了可以多凑一点首付买住房。谁知道现在降价很严重，据说只能卖不到100万。我当时贷了款，借了10年，已还4年了，本金还剩50多万。但是因为这个房子什么都享受不到，积分落户不算住房，个税减免也不算，公积金也不能用，加上当时首付也借了不少钱，这几年没有积蓄，现在首付借的钱基本都还完了。
　　现在孩子两岁多点了，今年可以上幼儿园了，我还有首套房资格，想买一个小点的住宅，这样也有利于孩子上学和申请积分落户。
　　我就想知道我该怎么选？怎么朝着有利的方向去走？
　　A:回答: 您好,感谢信任!16年和17年门头沟有个公寓盘在北京很火,叫中昂时代广场,火的原因是渠道的代理费给的很夸张,一个100多万的商铺代理费能给到30多万,公寓一套也十几万,完全是靠中介大批量带客通过现场氛围营销去化的.这种房子买过来基本上就算是赔了,现在被政策打的基本没有市场,如果你卖的话也不会有好价格,其次你卖完之后还还贷款基本也没多少钱了,建议先留着吧,可否告诉我您现在具体的资金情况,在不卖公寓的情况下首付能到多少?
　　Q:提问: 京总好！我目前住西红门瑞海家园，经适房，2002年建的，2012年买的二手，小区环境中下。相比核心城区次新和周边次新房最近三年出了没涨也有下降，继续住可能需要重新装修。西红门荟聚周边建大量商业等配套，未来三年会不会涨？
　　去年买了西城广外学区房，学区一般，一室一厅，方便两个孩子上学。
　　有3个选择：1卖掉瑞海，平时挤着住西城学区房，买个更远郊区改善型的，郊区可以过去，老人来了可以住。最近看了采育的如院叠拼，家里人都很喜欢，瑞海换如院，唯一缺点远，对这个片区不熟悉，如院或者说采育别墅区升值空间如何？
　　2.卖掉瑞海，把广外学区房继续出租，买广外附近丰台的，非学区改善二室。
　　3.持有瑞海，住广外学区房。
　　有什么好建议，谢谢！
　　A:回答: 您好,感谢信任!祝新年富贵.
　　1、西红门本身有一定的商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城和市区也比较近，属于大兴新城后期的外溢板块，有自己的产业，重点发展的是金融互联网产业，西红门相对来说是有盼头的，具体潜力如何需要看大兴新城的进度
　　2、采育这个板块已经接近河北,优势是价格低,产品吸引人,所以不少人选择牺牲距离要了品质,从投资的角度这种远郊区未来的二手房没有流动性,十有八九是买过来就要砸在手里,买房的原则是可租、可贷、可住、可卖
　　可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。而采育这个位置的租赁市场有待思考
　　可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！
　　流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。
　　可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折,
　　优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。假如没有了月供能力，可以马上变现，最多是少赚点，债务立刻消失。这样的房产更有价值，更能给人带来安全感。
　　3、关于卖掉置换,不知您的预算和房屋的情况,原则上如果置换的房产和原本持有的房产如果差距不大(指可成长的空间,居住品质,户型)不建议做置换,因为置换一套房产的成本很高,包括中介费、税费、时间成本,这些都是隐形的成本,置换后涨幅不客观的话,就是亏损的.可否把您的详细情况告诉我.
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