作者：关不羽 1
王健林的＂小目标＂ 2016年，63岁的王健林迎来了人生的巅峰。这一年的＂胡润全球富豪榜＂显示，王健林家族以1700亿人民币的财富，重回中国首富的宝座。 更引人瞩目的是，他超过87岁的李嘉诚，首次成为华人首富，全球排名第21位。 这一年里，老王意气风发，金句迭出。最出名的莫过于＂王健林的小目标＂，那是他在电视访谈节目中抛出的金句：＂最好先定一个能达到的小目标，比方说我先挣它一个亿＂，引发轰动。 凭着首富光环，王健林的＂小目标＂红遍了各大社交平台，还衍生出不少段子：＂钱是万能的吗？不是，钱是万达的。＂ 2017年7月18日，教育部、国家语委在北京发布《中国语言生活状况报告(2017)》，小目标入选2016年度十大网络用语。颇具讽刺意味的是，此时万达的处境已经非常微妙了。 7月19日傍晚，万达商业、融创中国、富力地产的＂战略合作签约仪式＂备受瞩目。 最后发布的联合声明显示，融创接盘万达的13个文旅项目，富力地产收购了万达旗下77家酒店。两单交易的总金额为637亿元，是名副其实的＂世纪交易＂。 整个仪式颇为曲折。 首先，此前的消息是融创和万达的双方签约，富力的出现＂若隐若现＂。仪式开始前，发布会的背景板几次更换，富力集团的字眼消失又出现，事后有消息称，富力掌门人李思廉做出豪掷200亿元的决定，只花了一周时间。 其次，签约仪式的时间一再推迟，王健林笑称是＂打印机太慢＂耽误了三位大佬的登台亮相。 最后还有一则＂江湖传闻＂，据同步直播的＂围观者＂发布消息称王健林、孙宏斌、李思廉所在的小会议室中传出了＂摔杯子的声音＂。王健林当场予以了驳斥，＂我们在里面谈笑风生，那是碰瓷的谣言＂。 李富力的决策是毅然决然，还是犹豫再三？中国商业圈顶级大佬们的＂世纪交易＂现场，怎么会混进了不中用的打印机？到底是谈笑风生，还是剑拔弩张的＂摔杯为号＂？和637个＂小目标＂易手的结果相比，这些插曲无足轻重。 637个＂小目标＂易手，接近了2016年万达集团总资产的十分之一，相当于2016年万达集团总营收的四分之一。 更值得玩味的是，年报里专门提了一句：＂（2016年度）如按房地产合同收入口径计算，因主动调减600亿元房地产收入，万达集团收入同比减少13.9%。＂——637个＂小目标＂易手，是王健林剜下了一块肉，为残缺的万达帝国打了一个大补丁。 老王从此不再意气风发了。 2
脆弱的首富 其实，2016年底就有消息称万达集团的总负债4200亿元，＂首富＂其实是＂首负＂。对各路＂谣言＂一向强硬的王健林在2016年12月10对外回应，并非＂负＂，而是＂富＂。 他表示，万达商业的资产在6000亿元左右，净资产更是达到1900亿元，资不抵债是空谈。 王健林的回应没有问题，但是不等于万达没有问题。＂资＂能＂抵债＂，不能证明企业的财务状况健康。没有充裕的现金流支撑，再庞大的资产也只是镜花水月。就像一个肌肉发达的短跑运动员，饿上三天也只能瘫倒在起跑线上。 2017年的万达，现金饥渴。 ＂钱是万达的＂，是网络段子手的误解。资产是万达的，但钱不是，钱是金融机构借给万达的。 王健林亲自给出的数据：6000亿总资产，1900亿净资产，诚实地承认了＂4200亿负债＂。不诚实也不行，这种事其实是瞒不住的。中国房地产企业的高负债发展，从来都不是秘密。 当年老王的＂小目标＂就是这么赚来的。王健林在一次演讲中回忆自己的创业经历中讲过，1989年创业伊始，最初的公司资本金100万元就是以年利率25%的高息从一家国企借来的。这才有了一个旧城改造项目的成功，才有了万达后来的传奇。 高负债、高增长、规模化，万达的成功就是这＂三高＂。高负债带动高增长，高增长带来规模化，规模化积累了金融信用开启下一轮的循环。这不是王健林的独门秘诀，而是这个行业的模式。 这个模式形成的原因很复杂。中国城市长期滞后的住房供给造成了巨大的供需缺口是市场基础；借鉴香港的土地供给模式，是整个行业模式的起点；地方政府财政和土地供给之间的深度绑定，是维持这一模式长期化的持续推动力；货币和金融政策则是资金源头的开关。 除了市场基础外，其余都和政策高度相关。政策决定了中国房地产行业的生死。调控一紧，房地产就凛冬将至。政策宽松，立刻就是春暖花开。这是中国房地产业诞生以来的常态。 因此，做大规模是中国房企的最高理想。只有把自己养的＂膘肥体壮＂才能有足够的金融信用熬过政策周期的冬天。 那么，实现了做大规模后，中国房企还有没有其他选择？ 3
转型失败与自救 王健林做出了选择。一是多元化，先是地产领域内部多元化，从政策关注度最高的住宅转向商业、文旅、办公。既是风险分散，也是继续积累资产。 紧接着又从商业地产走向了影视产业，继而到大文娱，万达的根系就是这样横向穿透了一个个产业壁垒。 二是出海，海外融资和海外并购并举，资产和资金两头连着海外，以避免＂政策周期＂的影响。 这就是万达集团在2012年后＂自我放飞＂的商业逻辑，是中国房企扩张模式的延伸。 面外界质疑万达四处出击，王健林很硬气地回答道＂我的钱，我自己爱往哪儿投别人管不到＂，倒也不是真的任性。但是，这套看上去言之成理的商业逻辑，却陷入了负薪救火、扬汤止沸的悖论。 万达的跨行业、跨国扩张的过程，需要很长的时间和很高的成本，在最终成型之前是一个漫长的资金脆弱期。 更重要的是，这一扩张所需的金融支持依然高度依赖政策的宽松。内外并举的债务高企，让万达的现金流绷得很紧。 万达没有挺过去。海外扩张始于2012年收购美国第二大院线AMC，一路走来并不顺利，败多胜少。 更失败的是海外融资，2016年万达1月，王健林在万达年会上一展歌喉，技惊四方，视频累计播放数以亿计，连外媒都被惊动了。＂我要从南走到北，我还要从白走到黑……＂。＂我要从南走到北＂一语成谶。 3个月后，万达商业发布公告宣布从香港退市，上市仅15个月就离开香江，回购的总代价高达344.55亿港元。15个月的大部分时间，万达商业在港交所的股价均低于发行价。 而在同一时间，A股的地产股如火如荼高歌猛进。香江成了王健林的伤心地，王健林甚至气愤地说＂港股流动性太差＂。 但是，王健林的＂向北之路＂走得异常艰难。 2015年，＂史上最严调控＂开始了，这一次对中国房地产的冲击之大、持续之久，是所有人始料未及的。 去杠杆、去库存接踵而至，政策和资金面都开始收紧，万达早先的布局没有完成，却成了新的政策环境下的巨大负担。 2016年开始，万达的海外并购一再被政策阻止，本来就不顺利的海外并购步调陷入了进退两难。 与此同时，海外融资的回撤并没有换来成功＂北上＂。要知道，为了＂走南闯北＂，王健林做出了一次豪赌。 2016年，王健林与投资者签订了一份对赌协议：若是在约定期（2018年8月31日前）限内能在A股上市，万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息，本息合计超过300亿元人民币。但是，王健林没有等来好消息。 2016年的意气风发、首富光环背后，是资金的左支右绌，每一次腾挪都是一次＂出血＂。 2017年，王健林的＂首富＂光环碎了一地。但是，万达割肉补创、险中求生。和融创、富力的＂世纪交易＂回笼637亿，开启了全力求生模式。这一年，万达＂甩卖＂1300亿资产。 2018年，万达开始出售海外地产，包括英国伦敦的万达OneNine Elms股权，以及澳洲的两项地产。 万达壮士断腕的决心，痛下决心毅然转向轻资产，显示了顽强的生命力。因此，获得了腾讯等战略合作者的＂贵人相助＂。否则，王健林挺不过这场疫情的冲击。 时至今日，万达的债务危机还没有解除，但求生之路还在继续。 4
结语：全球最火爆房市里，命悬一线的头部房企 2017年7月，王健林用一场637亿的世纪交易开启求生模式，恒大掌门人许家印正在酝酿另一场大戏。 11月6日，许家印与投资者达成第三轮增资协议。第三轮投资者将向恒大地产增资600亿元，约占恒大地产扩大后的股权股权的14.11%。 2017年恒大年报显示，公司总资产规模达到17618亿，同比增长30.4%；净资产2422亿，同比增204.3%；营业额3110.2亿，同比47.1%；现金余额2877亿元。 风光无两，两年之后的2019年，许家印成为了中国新首富，此时的王健林还在苦苦等待A股IPO。 然而，2021年，两位前首富的命运再次迎面相撞。2021年3月，万达宣布退出A股IPO排队，随即引入珠海国资，目标是重返港交所，看到了一阳来复的希望。 而恒大从7月开始，坏消息接踵而至。 7月19日，广发银行向法院紧急申请冻结恒大集团1.32亿元。区区1.32亿元能闹到法院，恒大的兑付风险已经昭然若揭。 8月10日，恒大发公告称，正在接触潜在第三方投资者可能会出售部分旗下资产。所谓＂部分旗下资产＂包括网红已久的造车和恒大物业的部分权益。但是，最终以失败告终。 9月8日，恒大暂停对其理财产品的支付，深陷危机。 ＂祸兮福所倚＂，王健林2017年开始＂甩卖＂资产，虽然狼狈凄凉，却踩到了最后的时机。而许家印的强势扩张，却是逆势而为。他肯定没有想到，此后的调控政策越来越严，以至于危机爆发时，连＂甩卖＂都没有机会了。 两位前首富的事业轨迹耐人寻味，或者说中国房地产行业就是这样扑朔迷离。全球最火爆的房地产市场，头部房企却是如此命悬一线，怎能不引人深思？