房价在今后23年是上涨还是下跌？

　　2022年还在问这个问题，不知道是该哭还是该笑。
　　首先房价是可以人为控制的，换句话说，房价就是人为控制的（不要杠，杠就是你对）。首先价格是由供需决定的，这一点毋庸置疑。未来房价将会呈现城市间分化、城市内部分化，不同产品间的分化。
　　首先看供给：房子的源头的是土地，也就是开发商拍地。大家或多或少知道2021年很多城市的地卖不出去，主要是因为开发商没钱了，当然市场不景气也是一部分原因，但是不是主要原因。因为开发商代表的是资本，拍地市场竞争力下降，说明利润空间比以往更大，从目前拿地的企业都是一些央企和国企就可以看出来这一点，国央企不是慈善机构。所以未来2-3年有些城市的房子供给量是下降的，也就是供不应求，所以这些城市的房价你说是涨还是跌呢？
　　然后再看需求量：也就是一个城市需要购房的人群，这类人群包括城市内部人群的改善购房，人才落户和农民进城购房，棚改的安置购房，然后才是投资购房。这些都是政府和政策可以控制，可以有的放矢。市场过热，提高购房门槛和落户条件；市场过冷，放低门槛和限购。所以从一个城市的一些人才政策就可以看出来未来城市 的需求量变化。
　　其次，最重要的就是货币金融政策了，可以说这是最主要的原因了。无论何时，房子都有金融属性，任何时候、任何国家都是如此。通过首付款比例和贷款利率就能瞬间改变整个市场的节奏，比如2021年上海＂三价取低＂，一些城市的二手房指导价，都是通过金融端来提升购房成本，从而控制市场节奏。
　　除此之外就是城市内部的分化，地铁是以往很多楼盘销售的主要噱头，现如今已经不管用了。因为如果是刚需，买在郊区的地铁房，还不如住在市区的二手房，因为各种条件都是碾压，虽然学区房现在被打压，但是起码目前学区在现有体制下仍有价值。
　　最后就是产品，别墅未来将会是最抗跌的产品，因为富人的买卖从来不收上面所说的政策影响。其次，老破小的仍有上涨空间，但是也要看什么城市。大平层改善产品未来流通性将会更高，尤其是一些名企开发商的高端住宅。但是在一线城市和一些强二线城市，小户型的产品也比较受欢迎，90后和00后更加青睐这些产品和户型，因为独居目前越来越被这些人接受和喜欢。
　　最后，做个总结，如果买房知识看别人人云亦云，那么恭喜你，房价涨跌的福利已经与你无关，进去也是韭菜。毕竟买房是重资产，自己还是要多花些心思的，如果别人的建议真的是真理的话，那这些人起步早就发财了？