2022年将首迎房子贬值潮？专家坦言明年买房或更轻松

　　明年商品房销售面积或出现负增长，大部分人对于房地产行业走弱给经济带来的负面影响，还没有给予充分重视。
　　11月15日，2021年10月70城房价数据出炉了，毫无疑问，市场的主旋律依然是降温：10月份，70城中有52城新房价格下跌，64城二手房价格下跌，二手房出现下跌的城市占比竟高达91。4。其中新房价格指数跌幅更是创2015年来新低。
　　更值得一提的是，10月份全国商品房均价跌回了万元内，且跌回到了两年前的水平10月单月全国商品房销售面积为12709万平方米，销售额为12390亿元。据此计算，10月份商品房销售均价是9749元平，比2020年末的9860元平，还要低。
　　房产专家刘晓博称，这份数据辣眼。也有专家直言，10月份的房地产市场用冷若冰霜四个字来形容最为贴切。
　　当前楼市的降温，仅限于个别城市吗？是暂时的吗？答案是否定的。二手房卖不动，新房遍地打折，是很多城市的普遍现状进入下半年以来，新二手房都一直跌跌不休。710月份，新房销售面积和销售金额均4连跌，其中10月份的跌幅最大，销售面积下跌21。7，销售金额下跌22。6。
　　基于房地产当前的降温形势，房产专家刘博直言，2022年将首迎房子贬值潮：一方面，楼市政策底虽然已经出现了，但是市场的底、房价的底还没有出现，尤其是按照以往的经验调控的效果会有6个月左右的滞后性，换句话说，房地产最坏的情况要在2022年3月份才能出现。届时新、二手房降价的城市范围会更大，房子贬值潮会如约而至；另一方面，近两年来，随着楼市调控不断收紧，尤其是信贷政策导致的房地产市场断奶，不仅催生了房地产开发商的债务暴雷，更逼退了一大波炒房投资客。而随着房产的赚钱效应逐渐减弱，甚至有一些城市房价大幅下跌，导致了炒房投资客被套牢、血亏等情况发生，大家的购房热情也开始消退，持币观望的情绪更是越来越浓。更让人诧异的是，很多炒房投资客不仅不再继续购买房子，反而已经开始大规模抛售房产了。
　　此外，不得不提的是，目前绝大多数城市的房价已经严重与老百姓的收入脱节年轻人如果没有六个钱包的帮衬，基本不可能买得起房。更重要的是，有数据显示，我国的楼市供需数据已经发生颠覆性变化，由供不应求转变为供大于求了。所以，总体而言，2022年迎来房子贬值潮已经顺理成章了。
　　专家直言2022年将首迎房子贬值潮，站得住脚吗？三个方面分析告诉你答案：首先，楼市供大于求局面确实已经形成，这意味着房价已经整体步入下降通道。众所周知，供需是影响价格走势的最关键因素。过去一二十年，我国的住房市场的整体形势都是住房短缺，尤其是人口不断流入、经济较发达、资源丰富的城市，购房需求庞大，每年开发的新房不足以满足日益增长的需求，叠加房产造富效应不断放大，所以大中城市的房价才能不断迎来上涨。但进入2021年后，房地产整体的住房供给形势已经彻底扭转了，住房不再短缺，有些城市甚至出现了严重过剩。
　　楼市供大于求的结论完全基于官方的三大数据：一是2020年，全国城镇居民人均住房面积已经超过40平米，这显然已经高于欧美发达国家的人均住房面积不足35平的水平了；二是央行的报告显示，2020年，城镇家庭住房拥有率已经高达96，且户均拥有1。5套房，有近42的家庭至少拥有2套房子；三是根据国家统计局的数据，全国每年仍有近1000万套房子建成。这还不包括逐年增加的保障性租赁房和共有产权房等。根据易居研究院公布的调查数据显示，2019年、2020年，市场上的真实购房需求，实际上不足800万。随着楼市降温通道开启，未来几年，市场上的投资性购房需求会出现锐减。换言之，未来每年的新房供应量实际上已经超过了市场的需求量。
　　其次，占房价56成的地价下降了，这决定了未来23年的新房价格可能会普遍低于现在。除非限价政策解除，开发商能自由定价。不过，在专家看来，这是不可能的。地价降了吗？答案是肯定的。2021年土地市场实行集中拍卖新规以来，热点城市的土地市场就出现了明显的转向，第一轮土地集中出让，降温尚不明显，但受金融政策收紧影响，第二轮就非常明显了已完成土拍的22个城市，共挂牌地块822宗，流拍地块266宗，流拍率高达32。4。其中四大一线城市的流拍率超过了50。更重要的是，今年全国300城住宅用地平均价较去年下降了3。5。
　　再者，种种信号显示，2022年或成为我国人口负增长的元年。即2022年全国出生人口数量或跌破千万，第一次少于死亡人口。很多人可能都注意到了，九十月份，安徽、河南、山东等省会均已发布了上半年出生人口数量，数据显然，这几个省份的出生人口数量跌幅均超过了17。虽然目前全国各省市的数据未全部公布，但根据已公布的13个省市的数据来看，2021年出生人口数量很可能就要跌破千万了。毫无疑问，这对于楼市是重大利空。
　　此外，不可忽略的是，从2022年起，我们将迎来生育高峰期时代老年人口的退休潮，将持续到2030年。专家李建军解释，退休就意味着经济能力锐减，这会导致购房需求急剧收缩。对房地产同样构成利空，所以这也是为什么说2022年首迎房子贬值潮的重要依据之一。
　　专家坦言，明年买房或更轻松，但同时也告诫，应防止降价潮的出现。
　　明年买房真的会更轻松吗？这是大概率事件。易居研究院的专家解释，明年买房轻松主要体现在三个方面：其一、受金融政策收紧影响（2022年信贷政策无明显放松的前提下），以及新房销售不畅影响，今年底到明年中，开发商销售回款的价格战会轮番上演，这不仅会加剧购房者的观望情绪，还会倒逼开发商更大面积更大幅度降价销售。中指研究院数据显示，今年前10个月，逾8成百强房企单月业绩同比降低，其中44家房企业同比降幅大于30，同环比双降的百强房企数量达37家。开发商降价销售，捞好处的显然是购房者，不管降多降少，都是在节省购房成本，让买房变得容易。实际上，在买方市场中，购房者议价和选择的余地都更多了；
　　其二、还是那句话，降价通道一旦开启，短期难以逆转，因为购房者需求端、政策端、土地端都释放了降温信号，市场预期会大大降低。这个趋势至少会延续到明年五六月份。对此，中国房地产报的专家说得非常明确，明年商品房销售面积或出现负增长，大部分人对于房地产行业走弱给经济带来的负面影响，还没有给予充分重视。
　　新房市场开发商降价的基本面已经确定，二手房市场同样存在类似情况。尤其是出台了二手房指导价的城市，房东降价抛售的意愿更强。原因很简单，指导价政策下，购房者的贷款额度降低，首付比例提升，观望情绪浓厚，这个时候房东如果不降价，还保持之前的房价水平，根本不可能成交。所以降价是房东成交的基础。二手房东降价，意味着普通刚需进场捡漏的机会来了，且购房者牢牢占据议价还价的主导权。从这个层面来看，购房者明年买房也会变得轻松；
　　其三、利率下调是大势所趋，购房成本将大幅减少。近期多项数据均昭示着房贷以及房企融资端在释放改善信号。贝壳研究院监测重点城市房贷利率数据显示，10月贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5。73，二套利率为5。99，均较上月下调1个基点，出现年内首次环比下降。以买房贷款100万计算，首套房贷款利率由2020年同期的6。25下调到5。73，总利息能省8。59万元，每月月供也由原来的6157。17元，降低到5918。57元，月供压力减轻了238。6元。虽然月供不是成千上万地减少，但是总利息支出节省了近9万元，对于普通的工薪家庭来说，这笔钱也大有用处。
　　对于数以万计的刚需来说，楼市出现开发商降价潮、二手房东降价甩卖潮，可谓是十足的好消息。但专家却直言告诫，应该防止降价潮的出现。理由有两个，一是房价下跌，会引发更大规模的降价销售，归根结底是因为中国的购房者长期受买涨不买跌思想影响。换言之，降价潮出现，极其不利于市场稳定，更不利于保护已购房者的家庭资产；
　　二是市场遇冷，会倒逼开发商更大面积降价，这会加剧市场与需求预期急剧冷缩，市场下跌的幅度会进一步加剧。很显然，楼市降价潮的出现严重违背了国家对房地产的三稳定调。毕竟房地产是中国经济的重要组成部分，它约占总需求的30，是当之无愧的经济压舱石。而且关联着上下游近百个行业。毫不夸张地说，房地产增速放缓，房价下跌，势必会对经济产生较大影响，这同时会产生全球性后果中国经济规模庞大，增速放缓，肯定会对许多与中国有贸易联系的国家产生影响。
　　事实上，央媒经济日报9月15日发布的重磅文章，已经发声定调了未来的房价走势，那就是谨防楼市大起大落。换言之，对于促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳。11月以来，楼市调控政策方面的转变也是显而易见的，比如个人按揭贷款投放、开发商合理的融资需求、开发需求和收并购需求均稍有放松等。所以，由此不难看出，虽然明年购房会轻松，但是也绝对不能指望房价大幅下跌，更不能幻想房价跌到刚需口袋里钱定价的地步。
　　最后我们想说的是，站在数以亿计的购房者的立场，房地产也确实该降温了。现在的楼市已经脱离了民生实质，更像是有钱人攫取财富的工具。尤其是一二线城市动辄四五万元一平的房价，早就非普通工薪家庭所能承受，即便是二三线城市，年轻人买房没有父母长辈的支持，最起码也要到35岁才能攒够首付款，这还是在房价不涨的前提下，而且还没有考虑未来二三十年每月高达近万元的银行贷款。