易宪容下调房贷利率已无法刺激楼市，老百姓根本没兴趣买房了

　　青岛大学经济学院教授 易宪容
　　出品 | 搜狐智库
　　编辑 | 徐小奇
　　3月以来，多地陆续调整房地产信贷政策，包括首套房和二套房首付比例下调，提高公积金贷款最高额度，房贷利率下调等。3月16日金融委会议后，多部委密集发声，内容多涉及房地产领域。
　　房地产市场是否真的迎来春天？如何稳定楼市，激发房企活力？搜狐商学院就此对话了青岛大学经济学院教授易宪容。
　　易宪容表示， 有三个数据显示，房地产市场出现了严重的问题。
　　他指出，1—2月份我国房地产开发投资数据显示，住宅销售面积下降13.8%，住宅销售额下降22.1%。在一般情况下，销售金额增长的幅度，会比销售面积增长的幅度高3%-4%，甚至有时高10%。 这是从数据统计以来第一次，销售额比销售面积低了约8%，意味着房价出现了全面普遍的下跌 。
　　此外易宪容指出，国家统计局数据显示，在70城商品住宅销售价格中， 40个城市新建住宅价格下降，57个城市二手房价格下跌。他还说，在一般情况下，中长期贷款数据会全面上涨，而这一次2月中长期贷款数据罕见同比减少了5948亿元。
　　＂ 这三个数据代表房价开始出现全面下跌，居民不愿意购房。 ＂易宪容说。
　　他坦言，中国住房市场是一个以投资为主导的市场， 城市居民的住房持有率2020年已经达到了89.6%，近两年已经达90%以上，位居世界第一 。有人计算，现在存量住房可以让12.5亿的居民居住。美国最高住房持有率在65%左右，一般在50%左右，德国居民住房持有率在40%左右。
　　他表示， 各地下调房贷利率，是想楼市回暖 。比如2014年住房信贷政策一放松，房地产市场马上出现反弹，2015年、2016年房地产又开始火爆。
　　但现在的情况与2014年完全不一样。 第一，人口结构发生了非常大的变化，从去年开始，整个的人口增长速度极为缓慢，没有人买房。第二，疫情对中国经济、居民收入水平产生非常大的影响。老百姓根本没兴趣买房。
　　再者，易宪容指出，疫情对整个房地产市场的冲击非常大。数字经济企业市值已经减少了10万亿，投资者对它没有信心，企业融不到钱，不能发展，就会面临全面裁员。这些数字经济企业的员工收入比较高，是早几年购房的主力。
　　＂在这个背景下，仅仅通过宽松限购限贷政策，激发房地产活力，面临的困难会比较多。＂他说。
　　所以易宪容强调， 现在各地政府坚决不能禁止房地产企业下调房价 。按现在的住房模式，只有将房产卖出，房地产开发商才能摆脱风险。但如果政策不让房价下跌，房子卖不出去，会引发很大问题。
　　他建议， 房地产企业可以慢慢地降价，比如各地政府可以将房价下降范围控制在10%到15%之间，让房地产企业慢慢消化存量房 。
　　＂存量房消化掉以后，房地产企业才能活下来，新房才能保证交房，消费者的信心才能慢慢恢复，住房的销售量也能逐渐改善。＂他说。