降息了，部分买房人月供要下降了

　　降息了！
　　1hr最近几天，央行的消息是持续刷屏；今天，央行再次成为市场焦点，坚持20个月的5年期LPR终于下降！
　　1月20日上午9点15分，全国银行间同业拆借中心发布了最新的LPR（贷款市场报价利率）。最新的1年期利率、5年期利率，分别降息了10个基点和5个基点。
　　1年期利率此前为3。80，最新报价为3。70；
　　5年期利率此前为4。65，最新报价为4。60。
　　降息幅度明显低于预期。
　　不过，连续两个月降息，信号很明确：支持经济，刺激消费、加速投资，对于实体经济、股市和楼市都构成较大利好。
　　对于绝对多数普通人来说，5年期LPR的下降，最直接的利好就是我们的月供减少了！
　　春节前，国家终于给万千房奴发了一个大红包，不过还有几个点大家需要明白。
　　第一，并非所有人的月供都会减少。
　　只有去年在房贷利率选择上采用lpr的才有可能会减少，而选择固定利率的就享受不到lpr调整带来的福利；这次lpr下降，最重要的受益者还是即将买房的刚需。
　　第二，并非立马就能享受到月供的减少。
　　对于已经在还月供的来说，我们房贷利率的调整一年只有一次，需要等到下一个重新定价日开始，才能享受这次降息的利好。到时候，银行会以重新定假日前一个月20日公布的LPR利率来执行（加点部分不变）。
　　每一个房奴重新定价日都可能不同。当初在执行lpr的时候，银行是给了我们自主选择调整的时间。部分人选择了自己最初发放贷款的时间进行调整；另一部分选择1月1日调整，而那些没有进行选择的，绝大多数银行都是直接给的1月1日调整。
　　也就是说，很多人可能要空等一年，到明年1月才能享受到LPR下调的利好。
　　如果到时候出现加息，则将对冲掉这次降息的利好。从趋势上看，在2022年，甚至在2023年上半年，都不太可能加息。
　　第三，月供到底能下降多少？
　　假设你有200万房贷，采用的是30年等额本息方式，利率为5。15，那么降息之后，利率为5。10，月还款额少了61。53元，
　　虽然一个月62块钱不多，总利息还是少了2。21万元。
　　2hr在去年国家调整房贷利率报价方式的时候，暴哥就直接建议大家不要选择固定利率，应该选择浮动的lpr报价，这样大概率才能享受到利率调整的红利。
　　只有一类人，暴哥建议选择固定利率，那就是早期买房已经享受很大贷款利率折扣的那批人。
　　这批人，房贷利率已经很低了，没必要折腾。
　　逻辑很简单！
　　中国房奴太多了，这个利率的一点点变化，影响了绝大多数普通人和所有的银行利益。
　　从发达国家看，利率下降是大概率事件，未来0利率时代都有可能，房贷利率下降也是必然。
　　很多人会说，万一出现恶性通货膨胀，国家大幅调高利率怎么办？
　　这种情况是极端情况，一般很少见。就算出现，央行也有足够丰富的工具进行对冲；重要的是现在央行的政策预判性比以前强很多了，我们并非像西方资本主义国家那样完全的市场经济，政府这只无形的手时刻在准备着。
　　另外，恶性通货膨胀一般都是短期现象，央行在货币工具上有一年期lpr最接对冲
　　从银行角度看，房贷是优质贷款资产，这到嘴里的肉是绝对不想拿出来的，所以，别指望lpr未来无限制的下降，接近0就更加不可能。
　　大家要知道，去年国家在推出lpr报价的时候，正是我们房地产市场调控最严格的时候，我们的房贷利率普遍很高，因此这个时候选择浮动利率，应该是最优选择。
　　3hr为什么这个时候选择下调lpr？
　　在现行形成机制下，LPR报价MLF利率报价行加点，MLF利率的下降会带来LPR的下降。
　　17日MLF和公开市场操作利率均下降10个基点，因此LPR跟降是必然事件。
　　最重要的是，在宣布调整这次MLF利率时，国家刚刚公布了2021年GDP增速，虽然在多重考验之下，比上年增长8。1，为过去10年来最大的增幅。
　　从单季度GDP增速看，第三季度的经济增速下滑至4。9；到了第四季度，进一步放缓至4，成为2021年中的增长低点。
　　2021年全球经济迎来复苏的大背景下，我国各季度经济增长水平是前高、后低。
　　相比于美国物价暴表，不断传言加息。我们12月份CPI、PPI同比增速分别为1。5和10。3，分别比上个月下降0。8个和2。6个百分点。2021年全年CPI累计同比增速仅为0。9，是近年来的低点。
　　经济增长压力在增大。
　　因此，央行必然要适当放松货币政策，目前确实是降息比较好的时机，避免经济出过度收缩，出现硬着陆。
　　另外，如果3月份TAPER结束后美联储真的开始加息，人民币贬值的压力会大增，可能导致资本外流。因此，目前需要抓紧美联储还没有加息的窗口期，实施降息等较为宽松的宏观经济政策。
　　这里暴哥需要提醒一点，不管怎么调整，人民币贬值是趋势，这个压力会贯穿2022年，这与美国加息薅全世界羊毛有直接关系。
　　从12月份公布的数据看，全国房地产开发投资2021年2月份为全年最高点，之后每月持续下滑，到12月份降至全年最低点
　　持续的下滑，足以说明当下我们房地产市场的不景气，这也是我们GDP下滑的一种重要因素。
　　在保增长、保就业的大环境下，我们或多或少还是需要房地产的支持。
　　调整5年期lpr，国家还是希望房贷利率成本进一步下调，刺激刚需买房，活跃交易行情，提振房地产行业。
　　从政策面和市场面看，刚需和改善买房的时候到了，抓紧时间看房吧。