降息了,部分买房人月供要下降了
降息了!
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最近几天,央行的消息是持续刷屏;今天,央行再次成为市场焦点,坚持20个月的5年期LPR终于下降!
1月20日上午9点15分,全国银行间同业拆借中心发布了最新的LPR(贷款市场报价利率)。最新的1年期利率、5年期利率,分别降息了10个基点和5个基点。
1年期利率此前为3.80%, 最新报价为3.70%;
5年期利率此前为4.65%, 最新报价为4.60%。
降息幅度明显低于预期。
不过,连续两个月降息,信号很明确:支持经济,刺激消费、加速投资,对于实体经济、股市和楼市都构成较大利好。
对于绝对多数普通人来说,5年期LPR的下降,最直接的利好就是我们的月供减少了!
春节前,国家终于给万千"房奴"发了一个大红包,不过还有几个点大家需要明白。
第一,并非所有人的月供都会减少。
只有去年在房贷利率选择上采用lpr的才有可能会减少,而选择固定利率的就享受不到lpr调整带来的福利; 这次lpr下降,最重要的受益者还是即将买房的刚需。
第二,并非立马就能享受到月供的减少。
对于已经在还月供的来说,我们房贷利率的调整一年只有一次,需要等到下一个"重新定价日"开始,才能享受这次降息的利好。到时候,银行会以"重新定假日"前一个月20日公布的LPR利率来执行(加点部分不变)。
每一个"房奴"重新定价日都可能不同。当初在执行lpr的时候,银行是给了我们自主选择调整的时间。 部分人选择了自己最初发放贷款的时间进行调整;另一部分选择1月1日调整,而那些没有进行选择的,绝大多数银行都是直接给的1月1日调整。
也就是说,很多人可能要空等一年,到明年1月才能享受到LPR下调的利好。
如果到时候出现加息,则将对冲掉这次降息的利好。从趋势上看,在2022年,甚至在2023年上半年,都不太可能加息。
第三,月供到底能下降多少?
假设你有200万房贷,采用的是30年等额本息方式,利率为5.15%,那么降息之后,利率为5.10%, 月还款额少了61.53元,
虽然一个月62块钱不多,总利息还是少了2.21万元。
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在去年国家调整房贷利率报价方式的时候,暴哥就直接建议大家不要选择固定利率,应该选择浮动的lpr报价,这样大概率才能享受到利率调整的红利。
只有一类人,暴哥建议选择固定利率,那就是早期买房已经享受很大贷款利率折扣的那批人。
这批人,房贷利率已经很低了,没必要折腾。
逻辑很简单!
中国房奴太多了,这个利率的一点点变化,影响了绝大多数普通人和所有的银行利益。
从发达国家看,利率下降是大概率事件,未来0利率时代都有可能,房贷利率下降也是必然。
很多人会说,万一出现恶性通货膨胀,国家大幅调高利率怎么办?
这种情况是极端情况,一般很少见。就算出现,央行也有足够丰富的工具进行对冲;重要的是现在央行的政策预判性比以前强很多了,我们并非像西方资本主义国家那样完全的市场经济,政府这只无形的手时刻在准备着。
另外,恶性通货膨胀一般都是短期现象,央行在货币工具上有一年期lpr最接对冲
从银行角度看,房贷是优质贷款资产,这到嘴里的肉是绝对不想拿出来的,所以,别指望lpr未来无限制的下降,接近0就更加不可能。
大家要知道,去年国家在推出lpr报价的时候,正是我们房地产市场调控最严格的时候,我们的房贷利率普遍很高,因此这个时候选择浮动利率,应该是最优选择。
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为什么这个时候选择下调lpr?
在现行形成机制下,LPR报价=MLF利率+报价行加点,MLF利率的下降会带来LPR的下降。
17日MLF和公开市场操作利率均下降10个基点,因此LPR跟降是必然事件。
最重要的是,在宣布调整这次MLF利率时,国家刚刚公布了2021年GDP增速,虽然在多重考验之下,比上年增长8.1%,为过去10年来最大的增幅。
从单季度GDP增速看,第三季度的经济增速下滑至4.9%;到了第四季度,进一步放缓至4%,成为2021年中的"增长低点"。
2021年全球经济迎来复苏的大背景下,我国各季度经济增长水平是"前高、后低"。
相比于美国物价暴表,不断传言加息。我们12月份CPI、PPI同比增速分别为1.5%和10.3%,分别比上个月下降0.8个和2.6个百分点。2021年全年CPI累计同比增速仅为0.9%,是近年来的低点。
经济增长压力在增大。
因此,央行必然要适当放松货币政策,目前确实是降息比较好的时机,避免经济出过度收缩,出现硬着陆。
另外,如果3月份TAPER结束后美联储真的开始加息,人民币贬值的压力会大增,可能导致资本外流。因此,目前需要抓紧美联储还没有加息的窗口期,实施降息等较为宽松的宏观经济政策。
这里暴哥需要提醒一点,不管怎么调整,人民币贬值是趋势,这个压力会贯穿2022年,这与美国加息薅全世界羊毛有直接关系。
从12月份公布的数据看,全国房地产开发投资2021年2月份为全年最高点,之后每月持续下滑,到12月份降至全年最低点
持续的下滑,足以说明当下我们房地产市场的不景气,这也是我们GDP下滑的一种重要因素。
在保增长、保就业的大环境下,我们或多或少还是需要房地产的支持。
调整5年期lpr,国家还是希望房贷利率成本进一步下调,刺激刚需买房,活跃交易行情,提振房地产行业。
从政策面和市场面看,刚需和改善买房的时候到了, 抓紧时间看房吧 。
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