红星地产牵手远洋，主动转型恰逢其时

　　01hr真相会迟到，但不会缺席
　　3月28日，网上传出消息称红星美凯龙与远洋资本完成签约，将旗下红星地产打包出售给远洋资本，接盘价格约为200亿元人民币。
　　然而，真的假不了、假的真不了。官方消息一出来，似是而非的江湖传闻不攻自破。官宣的措辞严谨、表达清晰：
　　3月28日，远洋资本有限公司（下称远洋资本）宣布与红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称红星美凯龙）签署合作协议，双方将对重庆红星美凯龙企业发展有限公司（红星企发）及其下属的红星地产板块展开战略合作。本次远洋资本战略入股红星企发获得18股权，股权转让对价为人民币10。3亿，入股后双方将展开进一步战略合作。
　　真相既不复杂，也不惊悚，明明白白的一件事：红星美凯龙的地产板块确实和远洋资本实现了牵手。但不是打包卖资产，而是在股权层面的战略投资合作。
　　这是一次资本运作，而不是资产转让。而且此次交易不包括红星置业板块，以及上海吴中路爱琴海等项目，而且也是红星美凯龙控股集团此次股权转让的净收入。
　　显然，这一合作对红星美凯龙的影响远没有早先的乌龙消息那么引人浮想联翩。10。3亿元作为股权对价，在合理范围之内。千亿级龙头企业，就算缺现金也不会缺这么10个亿的零花钱。
　　02hr疫情冲击，红星无恙
　　这次牵手远洋的主角红星地产，在业内的评价颇高。红星地产的全称为上海红星美凯龙房地产集团有限公司，成立于2009年，是以地产商业管理资产管理三大业务协同配合，集大型商业和高端住宅开发于一体的综合性开发商。项目有购物中心、影城、高尔夫会所、星级酒店、精品百货等多种业态。
　　从业务结构角度看，红星地产是一家综合性的地产企业，尤其是承袭了红星美凯龙家居板块的商业运营特长，不是常规的住宅开发商路线。因此，在强调控的政策背景下，能够成长得比较平稳。
　　截至到去年底，红星地产已经在全国57座城市布局120多个项目。根据CREIS中指数据，红星地产在最近3年的中国房地产百强企业中，位置均稳定在36、37名；在商业地产百强企业中，更是连续8年排名第2。整体表现相当不俗。
　　当然，疫情的冲击在所难免，自然灾害的无差别打击谁都难逃，全行业都在过紧日子。红星虽不能独善其身，但也没有出现所谓危机。现金储备情况和负债情况都很容易从公开信息中查证，本来也不是秘密。
　　除了上面提到的红星地产，红星美凯龙还拥有商业管理业务板块上海爱琴海商业集团股份有限公司（以下简称爱琴海），以及家居流通板块红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下简称美凯龙）。
　　截至2020年9月30日，美凯龙账上可随时变现的货币资金约62。2亿，交易性金融资产约15。78亿，合计77。98亿。现金储备即使谈不上充分，却也肯定没有传闻中的紧张兮兮。
　　至于红星美凯龙的负债情况，更没有什么炒作的空间。根据2020年三季报显示，美凯龙资产负债率为61。19，远低于2020年百强房地产企业平均94。6的水平。
　　值得一提的是，房企负债率一直是妖魔化房地产的老生常谈，缺乏新意。真要横向比较的话，中国普通制造业企业的负债率也要达到60上下，而红星美凯龙的资产负债率不过与之相当。
　　所以说，这次10。3亿元股权转让牵手远洋，真实的意义不在于这点股权转让收益，更和企业的现金流、负债率扯不上关系。这点钱是小事，真正的看点是红星美凯龙的一步大棋。
　　03hr轻资产、重营运的战略调整
　　民营企业的长处就是经营灵活，能够及时对宏观背景、市场状况的变化做出调整。红星地产和远洋资本的合作是主动调整经营战略的选择，其中的深意说来话长。红星美凯龙的经营战略由重转轻，是长远发展的主动选择。
　　早在3月初，美凯龙就表示，在接下来的3年至5年内会逐步优化资本结构，50左右的资产负债率水平是其前进的方向。
　　红星美凯龙的负债率水平本来也不算高，再主动选择了进一步降低负债率，目的显然不是单纯为了降杠杆，而是从重资产持有、快速扩张转向轻资产、重营运的战略调整。
　　重资产模式让美凯龙完成了快速扩张的目标，掌控了910亿的优质物业可谓成果斐然。再通过闻名业内的高出租率获得了强大的变现能力，企业积攒了雄厚的资产信用。截至2020年6月底，美凯龙在12家银行中共有387。32亿的授信额度。这样的信用度，在同级别的民企中并不多见。可以说，重资产模式为企业发展奠定了厚实的基础。
　　但是，任何行业都有转风向的转折，企业有没有能力踏准节奏，是成败的关键。现在房地产业从高速发展转向高质量发展，过去的重资产模式就显得有些不合时宜了。红星美凯龙不是困守重资产模式一条道奔到黑的住宅开发路线，有能力做出不同的路径选择，正是其优势所在。
　　04hr牵手远洋，互补共赢
　　在转向高质量发展的行业大势下，红星美凯龙多年来在营运方面的经验和优势，提供了主动进行战略调整的机遇。这是企业进一步发展、规避市场风险的正确选择。
　　高质量发展，更需要企业的资产运营能力，红星美凯龙早已点开了商业管理的技能点。2020年全国已开业的爱琴海项目平均运商铺出租率99，租金收缴率97，令人叹服。
　　在商业管理领域不缺技能点的红星美凯龙，需要的是资产管理的投资伙伴，而这正是远洋资本入局后的角色。
　　成立于2013年2月的远洋资本是专注于从事另类资产管理的专业机构，业务范围包括不动产投资、私募股权投资、结构化投资、战略与创新投资等领域。作为一家央企背景的资产管理机构，远洋资本对盘活红星地产雄厚的土地储备、促进红星地产的十大品牌IP，无疑会提供强劲的助力。
　　由此可见，通过股权转让搭桥，在资本层面展开合作，是红星美凯龙和远洋资本之间的各取所需、完美互补，堪称天作之合。双赢乃至多赢的结果是可以预见的。
　　05hr结语
　　这次合作的战略价值，远不是区区10。3亿元可以衡量的。由此带来的共赢红利想象空间巨大，双方合作从资本层面入手，深入到资产层面，是剧情的必然发展。此前种种江湖传闻深度分析中所谓打包出售资产、远洋接盘，真是看低了这次合作双方的野心。