地产凉了,代建火了
记者/ 钟黛 编辑/ 谭璐
"领导说要裁我,招一个能做代建的。"就职于一家TOP20房企区域公司投拓岗的小艾对《21CBR》表示。
一年前,小艾还是在酒桌上、包间里谈下几十亿合作项目的"艾总"。2021年下半年开始,地产行业融资收紧,房企暂缓拿地,只求活下来。
小艾的公司也没钱拿地了。其所在的部门由十几个人裁到只剩下他和部门领导两个人。小艾的职责也由拍地变成卖项目,再变成谈代建业务。现在,领导想从外部招一个更为成熟的代建人才,带来更多业绩增量。
新形势下,房企由开发商转向服务商成为趋势。不少房企谋划代建业务:万科低调成立了代建公司;在3月的年度业绩会上,旭辉高管表示,公司的代建业务刚刚起步,相信未来能成为代建行业的重要一员。
在资本市场,代建也因为"轻资产,低杠杆,高利润率"等特性,成为关注点。在房企股价波动不断之际,"代建第一股"绿城管理(9979.HK)的股价却在半年内上涨超过50%。
当房企伤怀于"黑铁时代",绿城管理CEO李军称,代建的"黄金时代"已来。
忽然火爆
在房地产代建中,业主方拥有土地,投入资金,项目的开发全过程由更具经验的代建方来承接。多数代建业务不注入资金,只输出服务与品牌。
招股书显示,"代建一哥"绿城管理的基础管理服务费为项目销售额的5%-8%,"代建二哥"中原建业的服务费为销售额的3.5%-6%。
在轻资产模式之下,代建公司的杠杆与负债水平较低,利润率更高。绿城管理的毛利率为46.39%,中原建业的净利率高达59.2%,而绿城中国和建业地产的毛利率分别只有18.1%和16.2%。
两年前,不少房企开始试水代建市场。据克而瑞报告的不完全统计,截至2020年7月,发展代建业务的品牌房企已超过30家。
克而瑞的报告指出,代建模式日益受到重视,主要原因在于地产行业的调整逐渐深入,土地成本高企以及融资环境收紧,导致房企资金压力上升。推进代建业务,可以应对激烈竞争,分散风险以及维持发展。
一位TOP3房企区域公司的财务人员对《21CBR》表示,正在积极学习代建知识。在他看来,代建吃力不讨好,自家公司原本不屑于去做,现在也放平心态,开始接触代建业务了。
今年以来,代建行业涌现了更多的需求。
一方面,去年下半年开始,房企拍地意愿低迷,大量城投公司入场托底。根据中指研究院的数据,2021年第三轮土拍中,深圳、无锡、广州、南京、苏州的当地城投公司是主要力量,参与率超过70%。
据易居研究院智库中心研究总监严跃进的粗略估算,去年城投公司在全国大概拿了2-3万幅土地,拿地后有寻求代建方面合作的需求。
另一方面,随着部分房企接连陷入财务困境,AMC和信托等金融机构被迫接盘地产项目。这些不良资产除了转手卖出,也可能委托代建方经营及销售。
中指院报告预计,2020-2024年国内的代建市场新订建筑面积将保持23.5%的增速,预计2024年行业的新订建筑面积达到约1.94亿平方米。
进入壁垒
新玩家加速涌入,而要分得一块代建的蛋糕并不容易,多位房企人士深有感触。
一方面,项目开发过程中的部分事项需要业主方拍板,代建方需要进行多轮沟通和协调,开发与销售周期较长。习惯了赚快钱、大钱的房企,赚不了这份慢钱、小钱。
前文提及供职于一家TOP20房企的小艾说,当下市场最主流的还是商业代建,政府代建和资本方代建的需求相对较少。商业代建的业主方主要是中小型房企,手中有地,但资金实力较弱,代建方可能需要垫资代建,或者为项目融资提供连带责任担保。
另一方面,如果业主方资金出问题,代建方也会受到牵连。
"我有个朋友经手的代建项目,因为业主方资金链断裂、工程烂尾,不仅拿不到代建费,还影响了品牌声誉,因为项目挂的是代建方的牌子。烂尾之后,政府就找代建的大房企。最后,朋友的公司被迫接盘了项目的全部股权。"小艾说,在业内,代建由"轻"变"重"的案例并不少见。
代建领域新玩家众多,但不是人人都能做好这门生意。
小艾认为,业主在挑选代建方的时候,最看重的是产品力以及品牌溢价。"房地产行业经过多年发展,单论开发能力,代建房企之间的差距可能没有想象中那么大。在品牌输出方面,可能只有绿城、仁恒、龙湖,有些溢价空间。此外,一些区域龙头房企也能凭借地方性的影响力,吃透一个区域的代建单子,比如河南建业。"
绿城发力
面对外部形势的变化,代建老大哥绿城管理正在发力。
早在2005年,绿城已涉足代建业务。2010年,绿城管理分拆成立。代建业务已成为绿城重要的业绩来源。
(来源:官网)
2016年,绿城代建业务贡献销售金额181亿元,总合同销售金额首次突破千亿元。2021年,绿城通过代建获取的销售金额达到843亿元,同比增长13%,占总合同销售金额的24%。
业绩报告显示,2021年,绿城管理实现营收22.432亿元,同比增长23.7%;归母净利润5.65亿元,同比增长31.9%;新拓代建项目的合约总建筑面积达2280万平方米,同比增长约21.9%;新拓代建项目代建费预估71.1亿元,同比增长约22.3%。
截至2021年底,绿城管理的代建项目数量为345个,合约项目总建筑面积8470万平方米,在建面积则同比增长8.7%至4400万平方米。
在国内中小开发商数量不断减少的情况下,绿城管理主动调整了客户群结构。2021年,绿城管理的合约总建筑面积中,政府委托以及国有企业的委托占比约60%,私营企业约占37%,金融机构占2.8%。
谈及未来的业务结构,绿城管理总裁李军称,绿城管理会保持政府代建业务的稳定增长,提高商业代建的合作要求,并重点拓展国有企业、城投公司的代建业务。同时,绿城管理也会拥抱涉房类的不良资产,拓展资本方代建业务。
(绿城管理总裁李军 来源:官方公众号)
绿城管理已与中国信达、东方资产达成战略合作,此外还签署了多个不良资产处置项目。
去年底,绿城管理宣布与中粮信托就江阴城南项目签署合作协议,绿城管理将为该项目提供资方代建服务。同时,绿城管理还参与了广西官塘投资发展有限公司破产后的重整计划。
李军表示,今后将吸收、整合更多的上下游企业,构建更大的轻资产平台和生态圈。
(文中小艾为化名)
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