有一些民企其实过得还蛮滋润的

　　销售难，融资难，回款难，交付难。。。。。。
　　停工，爆雷，下滑，撤员。。。。。。
　　2021年至今的房地产市场，行业周期，叠加疫情反复，似乎比任何时候都艰难。
　　尽管救市政策不断，但是对于大部分民营企业而言，融资的困局始终未能突破，评级下调，前4个月，房企境内、外债券融资同比下降41，一些民企的投拓和财务的负责人用至暗时刻来形容当前的困局。
　　但是我们也发现，在整体不大乐观的大环境下，仍然有一些民营房企活得很滋润。
　　这些民营房企都有哪些呢？他们有着什么样的先见，打法、活法上又有哪些独到之处？
　　今天，同媒人一起观察
　　龙湖
　　地产与多元化双双高质量发展
　　上篇文章《我要开始疯狂集珑珠了》媒人对龙湖的玩法已经做了较为沉浸式体验的分析体验。六大航道并举的龙湖已经不再只是一艘地产行业的巡洋舰，而是多元发展的航母了。就地产板块而言，整个龙湖集团来看，2021年，龙湖销售金额高达2901亿元，经营性收入达到150亿。
　　去年，龙湖是重庆土拍市场最为活跃的民营房企之一。单独或者合作拿地，高达5宗。今年3月30日举行的2022年首次集中土拍，龙湖又再次出手了，单独或者合作拿下了3宗土地。前不久，龙湖等3家民营房企，被监管机构选定为可发行人民币债券的示范房企。
　　在媒人看来，龙湖手握这两大核心武器：
　　最为重要的一点，财务稳健。
　　到目前，真正获得国际三大评级机构全部投资级评价的只有一家民营房企，它就是龙湖，其综合融资成本甚至比一些央国企还低，为4。21。
　　龙湖去年全年新增122宗地，但龙湖的三道红线都是绿档，而且，龙湖已经实现了连续6年稳居绿档。
　　其次是经营方式很未来，这主要体现在其多元战略布局及组织建设上。
　　2018年，龙湖提出了空间即服务的的新战略，由开发向经营转向。2021年龙湖成立地产航道，将其与商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修并列为6大航道之一。这个操作是什么意思？
　　意即区别于其他房企将地产作为主心骨主航道的做法，对于龙湖而言，地产和其他产业是一个层级的，彼此是互利合作，而不是大家为地产服务。去年，龙湖正式提出，2024年，经营性收入要突破1000亿元，。
　　战略的改变，随之适应的是组织架构的调整。龙湖也是首个将总部改为战略研究部，总部轻量化设置，只设有：战略研究部、供应链管理部、公共事务部、品牌部、数字科技部、人力资源及行政部、财务部、法律事务部等。
　　有没有觉得这不像一家地产公司的组织架构，而从战略研究部、数字科技部的设置看，总部不再是聚焦行政事物的审核监察，而是作战指挥部，中枢大脑的存在，很未来，也很实战。
　　过早投入商业，多元航道过多，曾经被多方质疑的布局，如今，时间给出了让龙湖笑傲江湖的答案。
　　（龙湖重庆总部）
　　万华
　　最大化土地价值
　　在中国房地产市场上，有一个不追求规模只坚持产品主义的极致代表。2021年的销售额只有98。8亿元，排名158位。
　　但是，从成都的麓山、麓湖到海口的江东麓岛，再到重庆的麓悦江城，几乎每一个楼盘，都是现象级的王炸产品。这家房企，就是万华。
　　坚持做难的事情，坚持做慢的事情。万华认为，好的东西，从来都要花时间。所以，万华信奉慢即是快的哲学。
　　跳出造楼的局限思维，站在造城的高度进行规划，先规划后设计，先生态后景观，先生活后产品。
　　最大化土地价值，对于以规模为导向的房企，可能是坐满容积率，算满指标，通过土地开发价值最大化，实现利润的最大化。而万华的逻辑是，因地制宜，真正让土地的天赋价值与人文价值最大化，让原生土地因为艺术与美的介入，实现天人合一。
　　麓湖，筑房之前先养水；麓悦江城，谷地之上用公园环抱生活。
　　万华一直坚持将艺术基因融入产品和景观，让艺术成为产品最显著的标签和气质。之前看到一篇文章，一位民企的总裁谈到，现在总是很怀念以前只有一两个项目的时光。
　　从前慢，关于土地的价值，可以慢慢雕琢，那些曾经站在地块最高处，看夕阳以什么样的角度进入阳台最为温柔的情怀，对于有的房企而言，已是往日挽歌，而对于万华而言，关于土地的故事还在继续。
　　（麓悦江城实际图）
　　新希望
　　实业的底气
　　新希望的身上，一直以来，都自带故事和流量。从卖饲料、养猪，再到后来的综合性企业集团，世界500强企业新希望，一直以来都是民营企业的励志榜样。
　　新希望地产，近年来也表现不俗，成为地产界一匹黑马。2021年，新希望地产销售额485。6亿元，排名百强房企第58名。
　　在媒人看来，新希望有几大致胜秘诀：
　　其一，因为有新希望集团这家世界500强企业做后盾，新希望地产现金充裕，不用像别的企业那样搞高周转，而是可以沉下心来把产品做好。
　　其二，新希望拥有严苛的投资准则，只布局一线和新一线强二线城市，三线四线，坚决不碰。
　　其三，新希望地产背后有产业化的新希望集团，在融资市场，更具优势。
　　其四，产品上坚守产品主义和长期主义，专注于做中高端产品，甚至提出了用食品级的标准建房子的品质理念。
　　2020年，新希望在大杨石板块以楼面价13091元，溢价率29。62拿下铁马工具厂板块。这意味着在九龙坡老城区销售售价要破20000元。这一拿地行为，当时一度被认为是外来和尚看不懂重庆的操作。
　　但是在成都积攒了扎实实战经验的D10用坡区首个高端会所实景打造高端产品定位，成功破题。它不仅解决了那些对坡区有感情的高净值坡区人，想要留在九龙坡，又缺乏项目承载的问题，还成功吸附了来自沙区、渝中甚至是江北的客群。定位能力和产品能力相较专业地产公司，也毫不逊色。
　　（重庆新希望D10艺术展区）
　　新城
　　双轮驱动的力量
　　2021年，新城控股销售金额1848。6亿元，稳居千亿房企TOP20阵营。
　　许多房企都觉得很难的2021年，新城为什么交出了不错的成绩？
　　也许，新城有很多致胜的秘籍，但在我们看来，新城最大的秘籍是，商业住宅的双轮驱动模式。而且新城的商业布局和营运能力，是千亿房企阵营当中的优等生。
　　别的房企还在走拿地建房子卖房子的老路的时候，新城就已经实现了吾悦广场在全国的稳健布局。如今，新城已经在全国布局了超过123个城市，拥有超过165个购物中心，出租率超过99。5，年租金收益近百亿元。
　　在重庆，2022年元旦前夕，中央公园渝北吾悦广场等3座商场首期业，首日的客流量，便突破了20万人次。作为重庆第一座开业的吾悦广场，商铺销售也格外火爆，据铭腾的数据显示，吾悦广场连续两年登顶重庆商铺销售额第一名。
　　（渝北吾悦广场）
　　美的
　　赛道细分科技住宅
　　前不久，我们采访了重庆市场一名大佬。他对美的地产印象很深，还爆料称，美的和另外一家的合资公司分家时，大多数员工都选择流向美的。在大佬看来，在许多房企住进ICU的当下，美的地产之所以能活得滋润，缘于美的有制造业作为强大后盾。
　　我们查了一下，其实美的在房地产板块的规模不小，在2021年，销售规模高达1295亿元，稳居千亿房企阵营。
　　表面来看，美的搞房地产，外界都会觉得它有制造业源源不断地输血。其实，美的在地产赛道上，已经有一套适销对路的打法，这种打法，其实暗合了房地产发展的趋势：
　　其一，美的在地产赛道上，坚持做长跑选手，而不是短跑选手；
　　其二，有所重仓有所放弃。从2018年起，及时调整战略，逐步从三四线抽身，全身心聚焦高能级的一二线重点城市；
　　其三，强化经营性现金流，加快资产周转的运营提效；
　　其四，充分发挥母公司在科技以及白电领域的优势，专注于提供智慧健康人居、装配式建筑的整体化解决方案。
　　（美的中央公园项目原上）
　　华宇
　　保持谦卑低调慢行
　　渝派房企的代表之一的华宇地产，给外界的印象，格外的低调和稳健。
　　据说，华宇是12家未破红线的百强房企之一。甚至可以往上追溯20年，30年，华宇都未踩过红线。
　　所以，如果非要给已经走过39年历程的华宇总结出一个发展的秘密武器话，行稳致远这4个字，是最合适不过的了。
　　细分来看，华宇39年来，形成了四大定力：持续的增长力、稳健的支撑力、向上的品牌力、强大的向心力。
　　产品力，是任何一家房企的核心竞争力。华宇是业界最先提出产品经理概念的房企，华宇对于产品的研发，始终以用户为出发点，总能从趋势、产研、体系和方法论4个维度去思考产品的迭代。
　　一个直观的小例子：2020年，许多房企首进大渡口，对大渡口客户逻辑尚未建立充分认知，所以他们都会选择去看一个项目，那就是华宇的锦绣玺岸。
　　可见，华宇的产品升级，是建立在对属地及客户画像极为精准的基础上，而不是一套图纸打天下，从而也总能找到异于竞争对手的产品升级路径。从而让华宇的产品，总是具有强大的竞争力。
　　（华宇锦绣玺岸意境图）
　　东原
　　真正有力量的社群
　　东原是一个很有少年感的房企，媒人到现在对其2020年东原开发者大会的立意念念不忘，应该是媒人经历的那么多场房企品牌发布会中，概念最新颖，形式最有趣的。而后，开发共创这个互联网概念成为东原发展的核心关键词社群服务。
　　我们来看看，这只化身为东东马的房企都做了什么？
　　其一，坚持做实景体验区，这个烧钱又考验实力，但是东原一直在坚持。
　　其二，坚持做原聚场，致力于打造有生命力的社区。
　　其三，坚持做童梦童享沉浸式儿童社区，从亲子烘焙到社区安全教育，从公益美术展到儿童联合会，童梦童享的硬件和内容，都越来越丰富，成为东原的拳头社群品牌之一。
　　其四，构建信任，东原对标先进的高端制造业，按照生产飞机、汽车的价值逻辑和管理方式来生产房子。东原推出了超级工厂项目。
　　在买房后，你可以通过手机，随时随地对自己买的房子进行全天候云监工，见证甚至参与房子的建造过程，掌握房子建造进度；在住后的家中，通过扫描产品所使用的材料标签二维码，便能查看材料的来源、各项生产参数、检验参数、合格证等。
　　向客户全时开放工地和相关档案数据，东原哪里来的勇气？东原母公司迪马股份本身是专注于特种车制造的现代制造业，也就是东原拥有实现房地产高端制作业话的产业及科研底子。
　　地产界大咖丁祖昱曾评价东原：东原稳健发展的背后，要归功于东原自身产品创新能力，以及东原对高端项目的赋能和更新。
　　（东原超级工厂线上应用程序）
　　旭辉
　　行业智库
　　媒人关于旭辉印象最深刻的一句话是老潘去年在行业进入寒冬时说的一句话：只要还有像旭辉这样的企业，行业就还有希望。旭辉，是一家静下心来把行业吃透了的房企，他们总裁的发言也总是被作为行业明灯被各大媒体转摘学习。
　　而其在实绩上，也充当着民企领头羊的角色。2021年，旭辉的成绩单很NICE：销售额2175亿元，回款2403亿，回款率达95，位于百强房企第13名。
　　在艰难的2021，旭辉都做了什么呢？
　　旭辉及时调整战略，由规模上的追求，转而追求发展的质量和经营效益；
　　精主业，专注聚焦地产主业，坚定地走一业为主，相关多元的发展战略。
　　由三高模式向低负债、轻土储、高效益和低成本转变。
　　旭辉的投资观格外强调效益，制定了拿地的铁率：拿地目的，就是为了赚钱。总经理拿错一块地，就地下岗，一票否决。
　　坚持城市分级战略，重仓一二线城市，有选择地投资三四线。
　　另外，旭辉的精准效益观还体现在，不做激进的收并购，一切以效益第一。
　　尽管18年才全面发力重庆市场，但是旭辉给重庆楼市和重庆人带来了许多新鲜的活力，比如重庆的颜值售房部内卷，便肇始于其在巴滨路的项目千江凌云；再比如重庆首个日常对外开放工地的项目江山云出；再到改变城西格局的重庆西站高铁前广场TOD项目。
　　旭辉，带着其扎实的行业理论工具，实现了对行业以及城市发展的赋能，有着一股子学院精英派的自信与从容不迫。