楼市继续降温！一行两会发声

　　作者丨孔海丽，张敏，张雁楠
　　编辑丨张伟贤，冯展鹏
　　图源丨视觉中国
　　4月楼市继续降温
　　百城房价涨幅回落
　　受多重因素影响，4月楼市延续了低位运行的态势。
　　中指研究院近日发布数据显示，2022年4月，100个城市新建住宅平均价格为16193元平方米，环比上涨0。02；二手房平均价格为16032元平方米，环比上涨0。03。新房与二手房价格涨幅分别较上月收窄0。01和0。08个百分点，上涨城市数量也较上月有所减少。
　　具体来看，新房价格环比下跌的城市有48个，二手房价格环比下跌的城市有52个，均多于上涨的城市数量。分区域来看，京津冀城市群受北京、天津房价上涨带动，新建住宅价格环比涨幅居各主要城市群首位。珠三角城市群受区域内多数城市房价下跌影响，新房和二手房价格环比止涨转跌。受疫情影响，长三角区域内的上海、苏州的二手房价格环比由涨转跌。
　　据中原地产统计，4月单月，各级监管部门共出台稳楼市政策75次，主要涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等方面。
　　今年以来，已有近110个城市出台了稳楼市新政，其中包括苏州、福州、郑州、哈尔滨、青岛等热点二线城市，政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。
　　但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。中原地产指出，热点城市信贷政策仍然严格，以及疫情影响，是导致市场恢复缓慢的主要原因。
　　4月29日，中共中央政治局召开会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。此后，相关的监管部门也纷纷做出支持房地产市场平稳健康发展的表态。
　　中指研究院认为，今年第二季度，全国楼市调控政策预计将保持宽松基调，各地方政府大概率将继续贯彻落实因城施策，更多宽松政策组合拳或将出现。随着信贷环境和调控政策的进一步改善，购房者置业信心有望逐渐企稳，但市场的恢复仍可能受疫情等不确定因素的影响。
　　一行两会表态稳楼市
　　各地因城施策举措密集出台
　　5月4日，中国人民银行、证监会、银保监会分别召开专题会议深入传达学习中央政治局会议精神，研究部署具体贯彻落实措施。其中，关于房地产的内容主要包括优化房地产信贷政策、保持房地产融资平稳有序、积极支持房地产企业债券融资、支持刚性和改善性住房需求等方面，支持房地产市场平稳健康发展。
　　央行表示，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。
　　银保监会强调，要督促银行保险机构坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。同时，加强新市民金融服务，支持新市民在城镇创业就业、购房安居、教育培训、医疗养老等方面的金融需求。
　　证监会提出，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。
　　同日，深交所也发布了《关于支持实体经济若干措施的通知》，表示要支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。
　　业内分析人士认为，监管层相关表态或意味着未来各项支持性政策将及时出台，有助于进一步改善房地产市场环境。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，央行再次强调执行好房地产金融审慎管理制度，所谓金融审慎管理，就是在地产下行明显时给予扶持，在快速上升时收紧或调控，其目的不是打压房价、打压市场、打压行业，而是保持市场和行业平稳健康。同时，不拘泥于一时的政策松或紧，一时的杠杆高或低，而是稳定，在中长期内实现地产转型的目标。针对当下的楼市，这意味着，央行对未来一段时间购房需求，将在资金上给予支持。他说。
　　针对银保监强调要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序的表态，李宇嘉认为，这是针对当前房企信用风险处置困境的有效途径。把项目和企业隔离，把风险掰开、最小化，便于信息相对透明的项目引入新资金，从而盘活预售资金，并以数个独立项目盘活带动整体风险的处理。他分析道。
　　李宇嘉认为，未来政策纾困的力度会加大，二季度重点城市或都市圈的楼市将有望触底，下半年，市场有望触底回升。
　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐则指出，一行两会的表态中及时优化、积极支持、督促银行保险机构等用词更积极，传达了调整政策的迫切性，预计后期地方银行及相关金融机构对于购房者及房企的支持性政策将及时出台。
　　具体来看，支持性政策将涵盖三个方向，一方面，地方住房信贷政策调整，取消认房又认贷，降首付、降利率，切实降低需求端的购房成本；另一方面，房企债券融资将得到积极支持，房企整体的融资环境将明显改善；此外，银行、AMC等机构对重点房企的风险项目并购等有望加快推进，利于房企风险出清。
　　除监管层外，各地亦针对房地产市场因城施策，稳楼市相关举措出台速度显著加快。
　　据21世纪经济报道记者了解，近日，无锡、梅州、连云港、贵阳、中山、惠州、株洲、岳阳、徐州、赣州等城市纷纷优化楼市调控政策，支持类举措包括调低个人住房转让增值税年限、降低二套房公积金贷款首付比例、调低首套房首付比例、取消认房又认贷、对外地人才放松限购、发放人才落户购房补贴、发放购房消费券等方面。
　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，在当前房地产市场调整压力持续较大的背景下，中央政策定调已明确释放积极信号，各地因城施策力度进一步加大预期较强，政策放松有助于购房者预期和置业信心恢复。预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，市场企稳可期，尤其是基本面支持强的热点城市有望率先企稳，进而带动重点区域三四线城市完成筑底。
　　本期编辑冯展鹏实习生詹惠楠
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