2022上半年，楼市或突破三个下限？三类人需要提前做好准备

　　4月初，中国人民银行调查统计司原司长盛松成撰文表示：当前缓解房企在疫情影响下陡增的现金流压力，继续从需求端边际放松是现实的举措。各地应灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线，在缓解疫情影响的同时巩固已经取得的调控成果。因此可以对于房地产需求端进行适当放松。
　　对于还没有买房的刚需来说，显然是一件好消息，原因在于调控适当放松后，购房门槛自然也会降低，意味着能够更快实现买房的目标。可能有人会说，随着楼市调控松绑，住房的金融投资属性也会增加，许多人则会加入炒房投资行列，那么房价也会因此上涨。这种担忧显然多虑了，据58同城、安居客发布的2022年《3月国民安居指数报告》，春节过后，全国重点城市总体新增挂牌房源量环比上涨64.0%，也就是说随着楼市遇冷越来越多的炒房客正在忙着抛售房产，避免多余的房子＂无人接盘＂。
　　此外，自2016年我国正式提出＂房住不炒＂的理念后，楼市调控的核心就已经明确了主要围绕着3个方面，首先是防止房企之间的恶意竞争，以及房地产向金融的风险扩散；其次是满足购房刚性和改善性需求，逐渐消除房价泡沫；最后是保持房地产市场的平稳发展，以防拖累经济。因此，对于当前的楼市来说，已经出现了十分明显的遇冷情况，购房者观望氛围浓烈，因此需要一定程度上放松调控，一方面能够满足购房刚性和改善性需求，另一方面也能够保持房地产市场的平稳发展。
　　根据央行公布的数据显示，当前我国城镇家庭住房持有率已经超过96%，户均持有1.5套房，其中持有2套房的家庭占比31%，持有三套房及以上的家庭占比10.5%。根据国家统计局公布的《2021统计年鉴》不难算出，持有2套房的家庭数量约为1.07亿，持有三套及以上家庭数量约为0.38亿。此外，数据还说明当前楼市真正需求已经不多，由此可见，2022上半年，楼市或突破＂三个下限＂：
　　1、住房的需求供应比会突破下限
　　上文已经提到过，当前楼市剩余的住房需求已经不足4%。反观住房供应，随着过去二十年来房价持续大涨，开发商不断拍地建房的建设下，当前住房供应已经出现了明显过剩的情况，主要体现在两个方面：其一是住房库存，公开数据显示，截至2022年2月末，商品房待售面积57026万平方米，短短两个月时间增长了6000万平米，广义库存高达384796万平方米，同比上涨3%，已经连续数月保持正增长，按照每套房100平米计算，相当于3800万套房等待出售。
　　其二是二手房市场，贝壳研究院数据显示，今年3月全国50个重点城市挂牌量环比增长30%，一线城市中，广州新增房源量环比上涨95.6%，北京、上海和深圳分别环比上涨66.4%、48.6%和41.9%。贵阳、秦皇岛、衡阳、九江、岳阳环比增长171.1%、160.1%、156.1%、153.6%、141.3%。上述重点城市房价并未出现明显下跌，说明进行抛售的肯定是多套房持有者，随着供应不断增加，未来住房的需求供应比可能会突破下限。
　　2、部分城市房价会突破下限
　　自1998年第一次＂房改＂后，住房就被赋予了商品属性，因此其本质上就会受到供需关系的影响，随着住房供应不断增加，住房需求持续减少后，那么整体的房价自然也会受到影响而回落。正因如此，随着不断地调控下，自2021年下半年以来整体房价出现了持续降温的情况，数据显示房价最高点为11220元/ ，去年底已经跌至9517元/ ，跌幅达到15.11%，如今房价依旧处于万元以下，回落到2019年的水平。
　　不仅如此，当前楼市已经出现了明显的＂分化＂情况。这也就意味着对于许多偏远地区城市来说，将会面临人口持续流失的情况，相应的住房需求也会持续减少，特别是劳动力的流失对于当地经济发展也会起到负面作用。过去房价大涨的时期，这些城市房价还能够稳中有涨，一旦房价开始回落，这类城市由于住房需求持续减少的问题房价会出现持续性下跌的问题。
　　3、居民的购房意愿会突破下限
　　根据相关数据显示，过去20年来我国整体房价上涨了530%，除了2021年以外仅出现过3次短暂下跌的情况，在这样的楼市氛围下，人们自然也形成了＂买涨不买跌＂的心态，正因如此随着房价回落，当前的楼市成交量反而出现了下跌的情况，数据显示商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%，央行公布第一季度储蓄报告也显示，仅有不到2成的购房者＂看涨＂楼市。
　　除了楼市遇冷之外，房企频频＂暴雷＂也导致人们纷纷停止买房的计划，最为典型的是去年某头部房企由于负债接近2万亿后出现了无力还款的情况，打击了无数购房者的信心。在高负债、高库存的压力下，一些城市房企之间也出现了恶意降价竞争的问题，导致当地房价出现了大跌的问题，甚至需要通过限跌的方式来进行调控，据不完全统计当前已经有23座城市发布了＂限跌令＂。
　　随着＂三个下限＂的突破，未来有3类人需要提前做好准备：
　　第一类是无房刚需：为了维护房地产市场平稳发展，改善楼市过冷环境，当前已经有接近70个城市出台了松绑措施，比如下调房贷利率、降低首付比例、降低购房门槛、发放购房补贴、取消限购限售等。因此对于刚需来说，一方面是随着房价逐渐趋于理性，未来能够以更加合理的价格买到房子，另一方面是随着调控松绑未来买房也会更加轻松，不用再背负过高的负债买房了。
　　第二类是炒房客、多套房持有者：种种迹象表明，当前的房价泡沫已经在持续消除，换言之住房的金融投机属性正在消失，房子不再适合投资，盲目投资可能会面临持续性亏损的问题。更为重要的是，对于这类群体来说，未来就算想要将多余房子卖掉来止损的话，可能还会面临由于需求不足导致的房子无法出售的问题，最终导致进一步亏损，住房＂无人接盘＂，难以卖掉也难以租出去。
　　第三类是房企：正如独立经济学家马光远说的那样，当前的楼市的＂黄金时代＂已经过去，因此对于房企来说没有必要像过去那样随意拍地建房、盲目扩张，不然可能会面临资金链出现问题甚至断裂的情况，作为资金密集型企业，这种情况是十分危险的。据中指研究院，2022年将有6589.4亿元债券到期，其中信用债占比47.0%，海外债占比53.0%，房企应做好资金规划，平稳发展才是良策。