救市保卫战！房企还没崩，有人却先扛不住了

　　房企难，踩了红线的房企更难。
　　但是——
　　踩了红线的房企还没倒，有人却先扛不住了。
　　昨天，哈尔滨出台了稳定楼市的＂十六条＂新政。
　　关于哈尔滨的＂十六条＂新政，绝大多数人都把目光聚焦到了
　　——购房补贴。
　　博士购房补贴10万，硕士补贴5万，本科补贴3万，大专补贴2万。
　　然而，真正值得警惕的并非所谓的＂购房补贴＂，而是下面这三条。
　　第一，降低预售证门槛。
　　此前，哈尔滨的楼盘拿预售证的条件是：
　　三环内，高层封顶；三环至四环，高层达到总层数的1/2；四环外，高层达到总层数的1/4。
　　现在的门槛降低为——
　　信用等级蓝绿牌房企没，只要达到一层工程主体施工形象，就可按栋申领预证。
　　弄出个一楼，就给你发证开卖了。
　　第二，加快返还预售资金。
　　现在的新房，大都是期房。
　　为了防止烂尾，期房的购房款，很大一部分都存在地方的监管账户里。
　　正常情况下，主管部门要根据楼盘施工节点，分批次给房企返还预售资金。
　　这次哈尔滨的新政中，预售资金的返还也被提前了——
　　监管资金入账金额在扣除5%留存后仍有余额的，在返还各阶段监管资金的基础上，每个阶段提高原来应返额度的20%。
　　监管资金的返还速度，超过了房企的施工进度。
　　施工进度可能还没达到，就先把钱给了。
　　第三，土地出让金，可分期半年。
　　正常情况下，房企拿地后要在第一时间补齐全部土地出让金。
　　但是，在这次的哈尔滨新政中——
　　土地出让合同签订后，一个月内缴纳成交款的50%，剩余部分可在六个月内缴清。
　　土地款也能分期啦，最高分期半年。
　　如果把这三条新政放在一起，你就会发现一个问题——
　　房企的杠杆，被人为放大了。
　　房企的周转速度，也被人为加快了。
　　以前搞开发，先把土地款付清，才能进场；再盖到一半，才能拿到预售证；拿到预售证，房子卖了，还要根据具体的施工节点，才能分批拿到预售款。
　　现在因为有这三条新政的存在——
　　土地款只要付一半，出了地面就能拿证，拿证就能开卖，还能提前拿到预售款，可能楼盖了一半，房企就拿到了全部的房款。
　　举个不太精准的例子——
　　以前想敲动一个50亿的项目，起码得要20亿的本钱，现在只需要10亿。
　　以前想收完全部的房款，起码要等项目完工，周期起步两年半，现在可能只需要一年半。
　　那么，问题来了！
　　拍地交齐土地款，是检验房企的入场门槛。没实力，你就靠边站。
　　预售证申领制度，是期房安全性的底线保证。想收钱，起码盖一半。
　　预售资金监管，是保障购房者权益的最后屏障。
　　万一期房烂尾了，楼已经起了一半，拿出监管资金，也能继续盖。
　　现如今——
　　入场门槛降低了，不入流的房企也能进场了；预售底线降低了，期房风险又被放大了；资金监管放松了，最后屏障也穿了孔。
　　万一烂尾了呢？万一开发商卷钱跑了呢？
　　如果要＂稳楼市＂，办法有很多。
　　购房补贴是一种，还有放松限购，学习广州降低利率，甚至还有更狠的
　　——比如，降低首付比例。
　　这么多＂稳楼市＂的办法不用，为什么选了个风险最大的？
　　尤其是，在这个＂三道红线压顶，房企人人自危，万亿恒大都能爆了雷＂的非常时期。
　　只因为，这个看似风险最大的办法——
　　恰恰是最有利于稳定土地基本盘的办法。
　　现在是什么时候？
　　房企彻底躺平、不愿进场拿地！
　　连北京、上海、广州和杭州都能流拍，别说哈尔滨了。
　　你不是躺平了么，我给你下点猛药！
　　给你更低的拿地门槛，给你更快的回款速度，还能分期付款上杠杆。
　　前段时间，恒大搞了个＂保交楼＂的宣誓。
　　在部分城市割肉让利，降价打折，以求维持现金流，保证交楼。
　　恒大在安徽某个三四线城市，有个楼盘。原价七八千，后来降到了五六千，最后又降到三四千。
　　降价打折没几天，被叫停了。
　　被叫停的原因很简单——
　　扰乱市场秩序，损害购房者利益。
　　对于买了恒大房子的业主来说，最大的损害是降价么？
　　当然不是！烂尾才是！
　　现在都什么时候了，跟如期交房比起来，降价算个屁！
　　恒大这波促销被叫停之后，一口价最低不能低于7000块。周边一圈的楼盘，全卖5000多。
　　你让一个随时处在烂尾边缘的恒大卖7000，谁去接盘？
　　没人接盘，房子卖不出去，资金链断裂的风险是不是更大？烂尾的风险是不是
　　更大？对于购房者的利益损害是不是更大？
　　可能，有人会说——
　　叫停恒大，也是为了保护那些冲着低价房跑过去的人。
　　防止更多人，因为贪便宜，上了恒大的破船。
　　那么，你如何解释下面这种情况？
　　十一这几天，岳阳、江阴、张家口等10个城市陆续发布了＂限跌令＂。
　　他们统一要求
　　——最低房价，不得低于备案价的85%。
　　他们口径出奇的一致
　　——保护购房者的利益。
　　如果你打开这些城市的楼市，你会发现四个共同特征——
　　全是三四线城市；都吃过棚改货币化安置的红利；房价都曾疯涨过；地价更是疯涨过。
　　除此之外，还有一个更重要的特征——
　　现在都凉了，半截入土的那种凉。
　　当年，这些城市借着棚改货币化安置的风口，房价嗷嗷涨了一波，房企嗷嗷拿了一波高价地。
　　甚至，拿了高价地的房企，很大一部分都是资金状况原本就不怎么好的本地房企。
　　现如今，棚改风口过去后，一切现了原形——
　　人口仍在流失，产业能级低下，房价不断探底。
　　对于这种城市来说，稳楼市的最好办法就是——
　　降价！降价去库存，稳现金流，保证资金链不断裂，不出现烂尾和塌陷！
　　这些房企也愿意降价，毕竟都是本地中小房企，融资渠道窄，资金压力大，活下去已经是万幸。
　　这个时候，出来个限跌令
　　——卖又卖不动，降又不能降，谁能扛的住？
　　这种限跌令的存在，摧毁了＂降价保现金流，降价保交楼＂的最后通路。
　　这些三四线城市的限跌令，究竟是为了稳定楼市，保护购房者的利益？
　　还是担心大幅降价，影响土地价格？
　　毕竟对于这种三四线城市来说，土地收入几乎是他们的命脉。
　　中国楼市，再次陷入博弈。
　　对于高层来说——
　　房住不炒，刚刚初见成效。
　　从一二线城市到三四线城市，楼市暴击的信仰刚刚被泯灭掉一层浮土。
　　再坚持两年，就能逐渐打掉绝大多数人暴击的幻想。
　　再坚持两年，就能慢慢引导资金脱虚向实，流入制造业，流入科创类行业；逐步完成科创升级和消费升级，逐步让更多人进入城市，完成城镇化的跃进；逐步做大中产规模……
　　最终，让更大的城镇化红利和中产红利，夯实楼市的泡沫。
　　但是，对于地方城市来说，尤其是对于那些原本就缺乏基本面支撑，单纯乘着
　　时代红利浪了一波的三四线城市和弱省会城市来说——
　　别说两年，现在我都扛不住了。
　　恨不得一大半的财政收入都是从土地中拿来的。
　　现在让房价崩了，再套牢一批早期跑来抢了高价地的房企，以后谁还敢来我这拿地？
　　你打掉的不仅是暴击的幻想，还有我的地价信仰。
　　在这场博弈中——
　　高层要的是长线战略，地方看到的是短线收益。
　　有人说，最近一连串的政策风向是在告诉我们——
　　调控转向了，政策触底了，楼市迎来转折了。
　　而我讲了这么多，想告诉大家的是——
　　博弈只是刚刚开始！
　　与其说，现在是在救市。
　　不如说，现在是地方在稳定自己的地价体系。
　　在这场博弈中，普通人应该怎么办？
　　远离那些现在就开始＂稳定地价体系＂的城市！
　　尤其是那些三四线城市和弱省会城市。
　　就比如，上面所提到的那些城市。那些救市的城市，那些出台限跌令的城市。
　　首先，他们太过于不能打。
　　仅仅是第一轮攻击，就跪了。
　　甚至，连房企都还没崩，他们就先扛不住了。
　　其次，他们目前这种稳定地价体系的方法，还可能带来更多的风险和塌陷。
　　就像我们前面说的——
　　对于这些城市来说，目前稳定基本盘的最好办法就是＂降价＂。
　　先把价格降下来，先让房企活下来，不让资金链断了，不出现烂尾。
　　偏偏他们为了稳定地价体系，强制性的不让降价。甚至为了鼓励房企拿地，还主动降低了＂监管红线＂，进一步放大了风险。
　　在别的城市被套了，无非就是跌点价。在这些城市被套了，可能连房子都没落着。
　　最后，送给大家一句话——
　　未来两个月，凡是出现这种＂限跌令＂的城市，基本都可以直接放弃。
　　绝大多数情况下
　　——越没啥，就越喜欢强调啥。越没啥，就越害怕啥。