楼市连阴雨,有房200万降价50万无人买,幸好当时没有买
当前的房地产市场,真的可谓是屋漏偏逢连阴雨 了。
首先,从规划方面而言 ,楼市的调控丝毫没有放松的迹象,2020年楼市遭遇黑天鹅,上半年的房地产销售市场几乎"腰斩",超过90%以上的房企目标完成不足50%,下半年虽然市场逐渐恢复,但是买房信心却非常低沉,超过60%的买房人表示自己将延期买房(或者再等等看),在浓厚的观望氛围中,房产销售也不容乐观。
其次,从发展方面而言 ,2021年开年之后,多个城市出现楼市热的景象,以深圳为首,炒房客们伺机而动,瞄准了房地产上行热的预期,把更多的经营性贷款转入到房地产市场中去;随后中部城市合肥、南京等也出现了业主们抱团涨价、学区房大幅提高等情况。楼市俨然一片"金三银四"的热闹场景。然而好景不长,就在买房人和开发商们欢欣鼓舞的时候,一瓢冷水泼来,以合F等"新八条"(调控举措简称)为起点,正式为中部城市群的房产热画上了圆满的句号。
1、未来,楼市平淡,是大概率事件。
不管从哪个方面而言,今后的一段时间内,房地产都不可能重振旗鼓,也不可能恢复到几年前的"销售旺"局面,在2021年全年和接下来的几年时间内,房地产销售或都将遭遇"滑铁卢"状态。
之所以说房地产"遭遇连阴雨",更重要一点是,房地产库存 正在呈现出跃跃欲试快速增高的迹象。
根据贝壳数据显示,2020年以来,各大城市的二手房挂牌数量快速堆高,北京达到8.85万套;上海的挂牌房达到了6.24万套;广州达到了6.33万套;深圳挂牌达到了3.84万套;杭州等主要城市的挂牌量也呈现出攀升态势。
楼市库存攀升,就意味着房地产去化周期快速拉长,根据合理的水平,一个城市的房地产去化时间达到半年至1年(也就是6个月至12个月),这属于相对正常情况,一方面表明楼市供给能力旺盛,另一方面表明楼市需求吻合。然而现在来看,多个城市的楼市库存创新高了:第一名:烟台,二手房库存时间为9.88年;
第二名:济南,二手房库存时间为8.52年;
第三名:青岛,二手房库存时间为7.57年;
第四名:合肥,二手房库存时间为6.33年;
第五名:沈阳,二手房库存时间为6.2年。
2、开发商开始不淡定了。
要知道,我国的楼市是一个高周转、高负债的行业,在基本奉行的房地产销售规律中,有这么经典的一条:15天开盘、30天销售、60天资金转正 。在这一系列高操作、高周转的背后,其实是银行和各金融机构大力支持房产融资的结果,也是房地产销售容易的表现。
然而2020年至2021年,高周~转的模式被遏制了。
2020年9月初,央行与住建部联合组织主要房地产企业进行座谈会,首次提出了"约束房地产融资提升额度"的三根红线。根据一家房地产机构的研究显示,现在超过80%的企业不能满足三根红线的基本要求,有的负债超标120%以上,这也就表示这些房企未来融资增速将被大幅度限制。
一方面销售不旺,2021年本来很开心的"金三银四"戛然而止,楼市盛夏看样子也成为空谈。另一方面房企们的融资开始增幅受阻。如果把销售回款比喻为造血能力的话,那么房企融资就相当于输血能力,现在二者都被"节流"了。房企们该怎么办?专~家预计,打折或许是大概-率事件,也就是楼市降价。
三、楼市"连阴雨",有房200万降价50万无人买,幸好当时没有买。
根据网易房产的一个数据显示,在海南陵水的一个区域,房地产经历了过山车的发展模式,2019年之前,房地产增幅很快,比起周边的区域,这里的房产瞩目。眼看着就要突破3万元的关口了(最高的时候平均达到了29933元/㎡),然而从2019年的12月份至2021年的1年多时间里,这里的房地产同样遭遇了"下滑"情况。
根据网上的二手房数据显示,就拿2021年4月份水平来说,这里的房地产价格基本维持在24662元/㎡,比起高峰时期的3万元/㎡,下滑了接近5271元/㎡,这个降幅其实并不是一次性完成,而是在长达1年的时间里,缓慢下滑至此的,
有一位买房人算了一笔账,按照一套价值100平米的房子来说,如果在高~峰的时期购房,那么需要接近300万元,但是在1年之后的时间再次去购买,价格就只有250万元(大约)了。所以这位无房人说到,还好当初忍住了。不管是刚需还是投资,如果当初狠下心在这里入手,那么现在可能是"很崩溃"的心态。
四、李嘉诚和曹德旺早有说法。
早些年,李嘉诚开始宣布退出内地房地产市场的时候,很多人说"他不会嫌钱多,更不会放弃大好的房地产市场不去开发。"而实际上,从2013年李嘉诚卖掉71.6亿上海陆家嘴东方汇经中心开始,至今他已经甩卖了超过400亿元的房地产项目。李嘉诚有一句名言,叫做不赚最后一个铜板 ,他认为按照这个速度建房子,未来房子不值钱。
无独有偶,曹德旺对房地产始终是不看好的,曹德旺说,房地产吸纳了过多本应该流向实体行业的资金。公~开数据显示,过去20年房地产沉淀了300万亿-400万亿资金,是360行里最!大的资金沉淀池。
总结一下: 一方面房企为了销售回款,可能打折销售,另一方面不少城市房产确实下行,甚至有房从200万降至150万无人买,那么2021年开始,刚需该如何抉择?欢迎评论区留言!
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