民法典居住权，对买房卖房租房影响有多大？

　　导读
　　现实生活中，因住房产权、土地征收等问题，权力与权利之间常发生博弈。民法典物权编专门增加规定＂居住权＂，让年轻人＂居有其屋＂，老年人＂老有所依＂。
　　居住权入法，圆了＂安居梦＂。6月29日上午，湖南日报记者采访了安仁县人民法院副院长、四级高级法官胡清文，就此进行解读。
　　安仁县人民法院副院长、四级高级法官胡清文
　　民法典原文
　　民法典第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
　　第三百六十七条规定：设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:
　　(一)当事人的姓名或者名称和住所;
　　(二)住宅的位置;
　　(三)居住的条件和要求;
　　(四)居住权期限;
　　(五)解决争议的方法。
　　相关案例：
　　1、设定＂居住权＂
　　自己和再婚妻子就能终生居住房屋吗?
　　成某和前妻汤某在长沙市天心区有一处房产，汤某死亡后，其享有的房屋一半产权由其女儿小丽继承。2002年，成某将自己享有的房屋另一半产权赠与了外孙杨某(小丽的儿子)，但明确保留房屋的终生居住权归自己和再婚妻子骆某。2009年，该房屋经合法程序拆迁，成某和骆某将小丽和杨某诉至长沙市天心区人民法院。经法院调解，小丽和杨某给付成某和骆某居住权补偿费12万元。
　　2、设定＂居住权＂
　　老人可设定期限让保姆居住吗?
　　上海独居老人李某有一个长期为自己服务的保姆苏某，保姆苏某已经60岁了，但举目无亲，老无所依。李某有A和B两套房，虽然觉得保姆苏某很可怜，但又并不希望通过遗嘱的方式将其中一套房遗赠给保姆苏某，因为他觉得这样对自己的子女显得过于苛刻了。2014年5月，李某订立遗嘱：李某死后，儿子继承房屋A，女儿继承房屋B，但在B房屋上为保姆苏某设立一个终生的居住权。李某2018年去世后，尽管后来该房子为李某子女所继承，但是保姆苏某享有居住权，可以住到自己去世为止。
　　法官解读：保障弱势群体实现＂住有所屋＂
　　＂居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的权利。＂胡清文法官分析说，居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。
　　胡清文认为，居住权入典是此次民法典的亮点。国家首次从民商事基本法层面明确居住权，有利于完善住房保障体系，提升房屋的利用效率，有助于应对老龄化的挑战、保障拆迁安置住户的居住权益以及机关事业单位工作人员家庭成员的居住权，实现＂住有所屋＂的目标。
　　＂居住权是民法典新增加规定的一项新型用益物权，也是具有人身属性的人役权。它具有独立性和直接支配性，即居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。租别人的房子，也可以过得安全、稳定，不会朝不保夕。＂胡清文告诉记者，居住权是一个古老的法律概念，罗马法就有明确规定，设立居住权，需要两个条件：1.双方书面约定，一般包括居住的条件、要求和期限;2.需要到房管局登记。＂居住权＂这一概念在国内提出已经有几十年时间，但因备受争议并未落地。
　　＂没有登记，则不产生居住权。那些设立了居住权的房屋，其自由处置是受到限制的，在房屋交易过程中可能会遇到一些法律障碍，即虽然交易的房屋可以办理不动产权证的过户登记，新房东也不能赶走依合同约定，或者依遗嘱方式居住的居住权人。＂胡清文提醒大家，今后购买二手房，有了一条必备的手续，就是购房人在购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。
　　居住权的设立是否应经过登记?如何设立居住权?
　　《民法典》第三百六十八条规定 设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
　　居住权作为一种用益物权，是一种绝对权利。居住权人对房屋具有较强的管领力和支配力，能够基于物权请求权保护自己的权利。通过登记而设立居住权，居住权就具有了对世性，能够对抗第三人，当事人利益可得到最大程度的保护。比如，如果房屋存在居住权登记，即使所有权人出卖房屋，居住权人的居住权也可对抗新的受让人，尽可能避免因所有权人对房屋的处分而造成居住权无法实现。
　　《民法典》第三百六十七条规定 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。
　　第三百七十一条规定 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
　　居住权可以通过订立书面合同的方式或者遗嘱方式进行设立。《民法典》第三百六十七条规定了居住权合同一般应当包括的条款，姓名或名称、住所、位置、条件和要求、期限、争议解决方法，但并非强制性条款，当事人可以根据实际情况自己进行增减。