房奴你我他，选固定利率还是LPR为基准的浮动利率？

　　过去1个月，新冠肺炎疫情影响每一个人。但是在未来5-30年，存量浮动房贷转化LPR定价可能影响每一个房奴，没错，就是大部分的你、我、他。
　　如果你已经背上房贷，且并不了解相关政策，非常有必要点开这篇帖子用5分钟时间，为即将到来的房贷定价转换窗口该怎么办做一下准备。
　　应胖宝妈的要求，先做必要的名词解释
　　（1）什么是房贷LPR?
　　LPR指的是贷款基础利率（Loan Prime Rate），在我国，简单来说，LPR是18家综合实力比较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个最优贷款利率供行业定价参考。
　　从去年下半年起，根据央行的最新政策，个人住房贷款利率参照最新的LPR执行。而今年起，在政策执行之前的存量个人住房贷款利率也要转化成LPR定价。
　　从此以后，个人房贷将不再适用央行发布的贷款基准利率，而适用市场化形成的LPR。
　　（2）存量房贷如何重定价？
　　先来看看重定价的依据，那就是2019年12月28日人民银行发布的〔2019〕第30号公告（官方文件！）。当时可谓一枚＂深水炸弹＂，让整个市场为之震动，业内人士纷纷感叹，存量也调整？艾玛，步子迈得可真大啊。我们来仔细解读：
　　转换的原则是什么？＂一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。二是转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。＂
　　翻译一下就是：存量个人住房贷款的借款人（就是＂房奴＂你我他啦）只有一次选择机会，届时要么和银行签固定利率（也就是目前执行的利率），要么和银行签以LPR为基准的利率。
　　错过这个村就没这个店啦！具体的呢，2020年3月到8月间的某一天，你的贷款行工作人员一定会通过某种方式联系你，找你重新签订贷款合同。然后为了房地产市场的稳定，重新签订合同的当年也就是2020年，房奴你我他的房贷利率和原来一致。另外，如果2020年房贷会全部还完的，则不需要重新签订房贷合同。
　　＂定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。＂
　　上述文字，我知道你每一个字都认识，但可能放在一起……可能根本不知道这是啥。别担心，我来解释——
　　首先说一下在重签合同时，以哪一个时点的LPR为准。在我昨天写稿的时候，我所有的假设都基于2020年2月的最新数据，但截至发稿时，工行和建行已发布了《关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LRP的通稿》。
　　根据这两个公告，加点数值参照的是上一年12月发布的相应期限LPR，也就是说，换算的标准以2019年12月的LPR为准，也就是一年期4.15%，五年期4.80%。剩余贷款期限小于5年适用的是一年期LPR,剩余贷款期限大于等于5年适用的是五年期LPR。
　　以下是参考案例。比如我若干年前买的自住房，当时房贷利率执行首套房85折，那么2020年1月1日我的房贷利率是4.9%*0.85=4.165%，而上一年度12月的LPR 五年期利率是4.80%，也就是说我执行的利率是LPR+（-0.635%）（需要说明的是这个加点数值4.165%-4.80%=-0.635%这样算出的，由于之前有折扣，所以这个加点数是一个负数）。由于每年重新定价一次，在转换当年也就是2020年我的房贷利率没有变。那么假设在2020年12月，央行公布的五年期LPR 变成了4.30%，那么2021年我的房贷利率就变成4.30%+（-0.635%）=3.665%。以后每年的房贷利率都根据上一年年末的LPR重新定价。
　　而如果之前参照的是1.1倍利率的贷款又会如何？2020年1月1日执行的房贷利率为4.9%*1.1=5.39%，和上年末五年期LPR的利差为0.59%。如果选择LPR加点的定价方式，当LPR为4.30%的时候，贷款利率则变成4.30%+0.59%=4.89%。无论之后每年年初的LPR五年期利率如何调整，始终保持LRP+0.59%的贷款利率。
　　总而言之，在重新签订贷款合同的当下，当年的利率不发生变化，但是转换当时的利率和LPR的利差被永久固定下来。
　　（3）个人房贷合同重新签订的窗口，我们该如何选择？
　　只有一次选择！只有一次选择！只有一次选择！是选择固定利率还是LPR为基准的浮动利率呢？
　　话不多说，直接上结论：选择LPR为基准的浮动利率。
　　下图是2019年1月到2020年2月间的LPR历史走势图。在不长的时间里，LPR呈现稳步下降的趋势。
　　从更长期的维度来看，我国依然走在利率的下降通道上。随着社会及经济发展，我国已成为全球第二大经济体，经济体量大幅增大，而经济加速度缓慢下降。大家不难回忆，90年代初央行的基准存款利率高到吓人（年龄暴露帖）。
　　时光一去不复返，现在银行理财4%以上的产品也并不多了。从全球维度上看，发达国家和经济体的房贷利率也都维持在一个很低的水平（据美国《抵押贷款新闻日报》报道，美国1月份30年期固定抵押贷款平均利率为3.69%）。从人类历史的角度来看，古罗马时期，放贷到行省（罗马帝国分为本土和行省）的利率是在罗马本土放贷利率的4倍，成熟经济体的投资回报变得远低于新兴经济体。（数据来源于《罗马人的故事》，作者盐野七生）
　　经过以上非严谨论证，我认为在未来的几十年里，市场利率大概率是下行趋势，那么LPR从长期来看走在下行通道上，所以如果还选择维持现在的固定利率，就不太不明智。
　　既然加点数已经确定，那么根据对未来的预判，无论是几折利率，重新签订以LPR为基准的浮动利率借款合同都是房奴们更好的选择。
　　当然也会有人说，未来不排除发生恶性通胀的情况，如果选择LPR浮动利率，有可能利率高的吓人呢。我只能说，如果真发生那种情况，那个阶段的钱就和纸一样的不值钱了，还起钱来简直太太太容易了呢。
　　（4）如何和贷款行重新签订合同？
　　根据央行【2019】30号文，各贷款银行将在2020年3月开始逐个通知借款人，与银行重新签订贷款合同，理论上在8月31日之前将完成所有工作，也就是半年的窗口期。今年情况特殊，受新冠疫情的影响，8月31日的暂定截止日也有可能延期。
　　截止发稿前，工行与建行的相关公告已经发布。工行在通告中提供了多种受理渠道，包括手机银行＂一键转换＂、智能柜员机、短信银行和贷款服务行办理等多种渠道。建行在公告中提供了手机银行、网上银行两个办理渠道。两大行也是为重签贷款合同做了比较充分的准备，提供了快捷、方便的办理渠道。也是方便各位借款人操作，3月1日就可以办理转换了，各位房奴亲们千万别忘了上网或者手机上操作一下。
　　重要的风险提示：本文仅提供建议，不对相关抉择负法律责任！
　　写在最后：经历了2020年这个魔幻的开局，大家对生命、对未来、对理财可能都有了更深刻的思考。昨天胖宝妈问我，你都好久没有给我投稿了，你上次和我提过的个人住房贷款转化以LPR为基准的话题你可以写写了呢。是的呢，2020年初我个人也经历了不小的变化，有些怠惰。正逢3月初28万亿的存量个人住房贷款都要重新签订借款合同的契机，新的一年更多动笔，更多科普，更多和大家分享我的育儿和理财心得，重新出发！每一个冬天都会过去，每一个春天都会到来。
　　本文完，以及本号自2019年10月20日起已经推出了有偿征稿活动，稿费标准请戳 一个盘了一年的想法，终于可以付诸行动了（需原创首发）
　　这是本文作者的第11篇原创，欢迎大家为小土的作品打赏，她之前的作品包括：
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　　作者简介
　　小土，9岁小loli和3岁小伙子的妈妈，曾经运营一个读书笔记公众号但断更许久，奋战在螺丝钉岗位的金融民工。