压房价斩教培叫停996！背后的真相只有一个

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　　作者:毯叔
　　前段时间，你有没有注意到教培行业突然刮起的狂风暴雨？
　　当然这场风暴不是自己刮起来的，而是国家的意思： 包括对学校教学内容全面减负，对校外辅导机构全面整顿，禁止校外培训机构上市融资等，严厉打击学区房。
　　消息一出，大佬们集体崩溃，身家缩水，股票抛压，员工解散，还有不少破产跑路的
　　港股，美股教育股集体受挫
　　其实早在7月23日的时候，行业里就已经有《意见》即将出台的消息了。受此影响，当日港股和美股的教育股集体受到重挫。新东方港股盘中一度暴跌50%，创造了历史最大单日跌幅，当日收盘跌幅40.61%，报每股30.2港元/股，总市值蒸发了将近400亿港元。
　　而美股的概股中，好未来暴跌70.47%，盘中一度熔断；高途集团下跌超63%，51talk下跌超43%。
　　教育股的所有股东都在痛苦中煎熬，还有人抄底，加仓，损失超过90%，最后连老婆本都赔光了。
　　除了教育，还有一个行业正在经历艰难的时刻，今年以来，递交破产文书的房地产企业已经累计达到203家，其中绝大多数是地方性的小房企。
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　　这只是其中一招，别忘了国家正在出手的另一件事，叫停996。
　　最新劳动法规定，996非法。
　　当然，也少不了对房价的抑制。
　　前不久住建部联合8部门发布了 《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》 ，住建部监管司司长张其光也表示，要对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责。
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　　这几波动作，波波都是重拳。
　　我知道你一定会问，国家这是怎么了，怎么突然要下如此狠手了？
　　其实一点都不突然，七普数据的出炉，加班文化的传导和年轻人买不起房的常态化 ，早就让咱们国家痛下决心，决定对内卷动手了。
　　为什么国家要反内卷？这场内卷到底能不能被控制？我们又该如何应对？今天我就给大家认真盘盘。
　　首先我们得搞清楚一个问题：
　　什么是内卷？
　　从学术上看，内卷是＂非理性的内部竞争＂，换句话说就是＂努力的通货膨胀＂。
　　内卷是一种无声的悲哀。它慢慢消耗了我们的聪明才智和青春年华，磨平了个人的锐气。陷入内卷之后，对个人而言，是一种无声无息不知不觉的虚度；对社会或机构而言，大量的人默默地做无用功，白白浪费了资源，降低了整体效率，削弱了对外的竞争力.
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　　什么是内卷
　　很久很久以前，地球上有一个小镇。小镇上有很多鞋店，这些鞋店每天上午10点开门，中午12点到下午2点午休，下午2点到晚上6点继续营业；每周一至周五营业5天，周末休息。
　　夏天最热的那几天，鞋店老板们会纷纷把店关掉，去南方的海边度假；冬天最冷的那几天，鞋店老板们也会纷纷把店关掉，去北方的山里滑雪。
　　多年以来，小镇上的常住人口没有什么变化，鞋的品质一直优秀，供货也稳定，所以， 小镇上的鞋的供需关系一直处于一个近乎完美的平衡状态。
　　后来有一天，一户人家出于不明原因从大城市搬来小镇上，并且也开了一家鞋店。小镇虽然小，但也算具有一定规模，鞋的供需平衡还不至于因为新增一家鞋店而被打破。
　　但是，那座大城市的人民以勤奋、能吃苦著称。果然，这户来自大城市的人家也具备这些特点。他们家的鞋店每天早晨7点就开门了，中午也不午休，晚上直到11点才关门；周末他们也正常营业，夏天和冬天他们也从不去度假。
　　渐渐地，他们的＂勤奋＂得到了回报，他们鞋店的生意明显好于小镇上的其他鞋店。以前小镇人民吃完晚饭后是无法买鞋的，但现在，他们几乎随时可以去大城市人的鞋店买鞋，也就没什么必要光顾其他鞋店了。
　　但小镇老板们也不服输，他们纷纷效仿大城市人民的作息时间，每周工作7天，每天工作16小时。他们的＂勤奋＂也得到了＂回报＂：他们的营业收入恢复到了以前的状态。
　　那么，此时的小镇生活发生了什么样的变化呢？由于小镇人口并没有增加，鞋的需求量保持恒定，跟以前一样，所以每家鞋店最终的营业收入没什么变化，并不会增长。但营业时间从原来的每周5天，每天6小时变成了每周7天，每天16小时。
　　也就是说， 他们的工作时间变长了，但收入却没有增加。
　　这就是传说中的内卷（involution）。同时，这也是传说中的囚徒困境。
　　什么是囚徒困境
　　我们可以把鞋店简化为两家：大城市鞋店和小镇鞋店。他们工作模式也可简化为996和955。小镇上鞋的需求不变。根据以上条件可知：
　　如果两家鞋店都选择955 ，会平分市场需求，同时也保证了休息时间，这种情况下总体收益最高，假设两家的收益分别是5, 5。  如果两家鞋店都采取996 工作模式，最终仍然会平分市场，但由于休息时间减少，幸福感降低，收益不能再是5, 5而应该是3, 3。  而如果一家店选择了996而另一家店选择了955 ，那么996鞋店最终可能会独占市场，而955鞋店会没生意，于是两家的收益可假设为8, 0。
　　这场博弈中两位鞋店的 赢利表 如下：
　　两位鞋店老板彼此不知道对方是怎么想的，但他们都是＂聪明＂人，很容易算出：如果对方996，那么我955的收益是0，我也996的收益是3，所以我应该996；如果对方955，那么我也955的收益是5，我996的收益8，所以我应该996。
　　最终，两家鞋店都选择了996，这场博弈达到 纳什均衡 ， 两位老板都成了996的＂囚徒＂。
　　纳什均衡是这样一种状态，在该状态下每个参与人所采取的策略都是对于其他参与人的策略的最优反应。
　　——摘自董志强 《身边的博弈》，机械工业出版社·华章经管
　　面对内卷，有人选择＂躺平＂，有人选择鸡娃。
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　　可在我看来，这些顶多是一针止痛剂，并不能彻底根治＂内卷＂这个顽疾。
　　真正有疗效的办法是什么？其实就两个：
　　要么找到持续增长的路，大家都能继续分到更多的钱
　　要么实现共同富裕，解决公平问题，让更多人的生活有起色。
　　用大白话说就是：
　　1，把饼做大
　　2，把饼分好
　　先来说说第一个策略： 把饼做大，也就是持续增长的问题。
　　改革开放后的几十年，尤其是前30年，我们国家基本上是通过＂中国制造＂这个牌子崛起的，充分发挥的是人口优势。
　　可现在人口优势越来越小，为了带动新的增长，就必须抛弃老路子，找到＂新动能＂。
　　所以你会看到，近年来国家大力扶持5G、新材料等新科技战略。早在2018年，国务院就批准了《山东新旧动能转换综合试验区建设总体方案》。
　　把饼做大的前提，你总不能被别人卡着脖子啊，不然没等做大就死了。
　　所以，在2021年政治局政府工作报告的会议里，我国政府专门就提出＂制造业占 GDP 的比例不再下降＂
　　＂重制造、轻服务＂已经成为了未来三到五年甚至七年的基本政策。
　　风向变了。
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　　一系列强监管服务业的政策先后出台，针对教育、医美、电子烟、电商、传媒、娱乐、游戏等行业，而以比亚迪、宁德时代等为首的制造业龙头崛起，新材料、新科技、新智能、新消费等全产业链的升级正是我国未来的发展方向。
　　这些，归根结底都是在解决＂把饼做大＂的问题。
　　接下来看看第二个问题： 怎样把饼分好？
　　这其实，事关公平的问题。
　　在改革开放初期，我们就是选择了先照顾＂效率＂，让一部分人先富起来。
　　但这种不公平的累积，只会导致垄断和资本的无序扩张，让优势人家越来越有优势，普通人家越来越不满。
　　比如小商铺店家、外卖员、个体户、菜农，这些社会的普通人家，就都有强烈的感受，觉得自己被抛弃了。
　　这可怎么办？
　　当务之急，必须调整＂效率＂和＂公平＂的优先顺序。
　　80年代，我们是 ＂效率优先＂。
　　到了90年代，从 ＂效率优先＂ 调整到 ＂效率优先、兼顾公平＂ 。
　　然后十六届六中全会，调整为 ＂更加注重公平＂ 。
　　直到十九大，调整为 ＂促进收入分配更合理、更有序＂ 。
　　图源：《让子弹飞》
　　简单说，以前是让优势人家先发展起来带动普通人家，现在则希望大家共同富裕，都有蛋糕可吃。
　　梦想总是美好的，具体怎么才能实现公平呢？
　　简单来说分三步：
　　1，限制优势人家
　　2，填补普通人家
　　3，打通两者之间的通道
　　首先，怎么限制优势人家？
　　靠的就是反垄断，防止资本无序扩张。
　　所以你才看到，阿里因为＂二选一＂等垄断行为被处以182亿巨额罚款，蚂蚁上市也被暂缓。
　　紧接着腾讯被调查，美团被审查，社区团购因为＂1分钱买葱＂被罚，虎牙和斗鱼合并被叫停，滴滴被下架约谈……越来越多互联网巨头公司受到了约束。
　　各种新规和整改措施不断出台，监管部门的态度也越来越明确，想靠烧钱圈地再合并抢占市场是坚决不行的，违法违规＂造富＂更是万万不行的。
　　接下来，怎么填补普通人家？
　　要知道，我们中国虽然人口众多，但富人始终就是一小波，社会主体还是那些最普通的＂打工人＂。
　　而具体怎么做，才能填补普通人家？
　　第一步就是遏制房价，让普通人也买得起房。 最近，从提高房贷利率，二套房停贷，到打击＂深房理＂这样的炒房行为，国家一直在坚持＂房住不炒＂的策略，坚决遏制房子的金融投机属性。
　　第二步是职场改革，包括这段时间叫停996，禁止无休止的加班，完善社保费用，提高蓝领工人收入等等。
　　第三步，加强教育改革，降低教育成本，让普通人也能生得起娃、养得起娃。
　　当然，教育的作用不止于此，稍候细讲。
　　其他还有医疗改革，让普通人看得起病，提高劳动者保障等等，都是在确保普通人的权益。
　　当一个普通人家的收入，也能＂买得起房、生得起娃、看得起病＂的时候，很多人对社会的想法才会改变。
　　最关键的，如何打通优势人家和普通人家的通道？
　　我先问问你，你认为现在教育最大的问题是什么？
　　对，还是＂内卷＂。
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　　家长们拼命买学区房、报校外培训，抢升学名额，大家都在拼命鸡娃。
　　可鸡娃的结果是什么？
　　因为教育资源有限，那么，最好的教育资源必然分配给优势人家。
　　优势人家的孩子，因为有钱买道具、开外挂，他们就更有机会从小学、初中、高中到大学，一路脱颖而出，获得更大的成功。
　　上一代竞争所获得的胜利，也会让他们的下一代更有机会获胜，这就是所谓的阶层固化。
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　　可是，在中国， 教育一直是普通人家跨越阶层最重要的通道，不能由资本支配，必须实现公平。
　　于是，国家的政策一个接一个的来了。
　　先是教育部的减负政策。
　　然后严禁校外培训机构给孩子们增负，对于学科类校外培训机构，不能通过上市来融资，已经上市了的，要进行清理整治。
　　还有＂多校划片＂政策 ，打压房价，特别是学区房价格。
　　以前是一个学校对应一个片区，你买了A片区的房子，就能够上A片区的学校。
　　而现在多校划片了，多个学校对应多个片区，也就是说，普通家庭的孩子也有可能抽签去上＂好学校＂了。
　　你可以看到，现在教育部的政策，不是为了帮助优势人家的孩子成龙成凤， 而是更倾向于帮助大多数普通人家的孩子不被甩开，不被落下，让阶层的通道流通更顺畅。
　　当然，网络上也有家长提出了反对，但你细品，这些发声的人大多都是＂优势人家＂，因为普通人家的声音你根本听不到。
　　不知道你看过这样一张图没有？
　　图源：网络
　　所谓公平，并不是说平均分配，人人平等。
　　而是要让普通人也能看到打破阶层固化、彻底翻身的可能。也能找到正确的赛道，和自己的发力点，然后不断放大。
　　理解了＂公平＂这个词，现在你再回过头去看国家近期这一系列动作，你就能明白了。
　　通过＂寻找新动能＂和＂＂重制造、轻服务＂的经济策略，重新找回增长，扩大蛋糕。
　　然后，在优先公平的基础上，通过反垄断限制优势人家，控房价、叫停996等填补普通人家，再通过规范教育行业打通阶层的流通通道。
　　这，是一盘大棋。
　　早在1985年，邓小平就提出了＂让一部分地区、一部分人可以先富起来＂的理念。
　　但这只是前半句。后半句是什么？
　　＂带动和帮助其他地区、其他的人，逐步实现实现共同富裕。＂
　　对，如今经过40年的发展，共同富裕正在成为我们国家未来的主题，这也是发展经济的真正目标，关乎最广大人民的根本利益。
　　千万不要低估了国家这份决心。
　　这不，今年6月份，中央就公布了一份文件： 《中共中央国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》 ，明确要把浙江建设成共同富裕示范区。
　　图源：新华社
　　如果你以后看见中西部投资开发的政策，看见支持＂农村美、 农民富、农业强＂的三农政策，看见劳动法限制劳动时间的政策，看见更多防止资本无序扩张的政策……都请不要惊讶。
　　所有这一切，都是为了让我们更多人不再陷入内卷；所有这一切，也都是为了最终实现＂共同富裕＂。
　　这盘大棋背后的良苦用心，你看懂了吗？
　　【延伸阅读】中国住房市值报告：2021
　　文：任泽平团队
　　特别鸣谢：白学松、周里鹏
　　伦敦大学学院赵子琦、复旦大学钱凌霄对本文数据整理有贡献
　　导读
　　当前中国住房市值是多少？在国际处于什么水平？上述问题关系到认清中国房地产市场未来、住房政策调整等。以泽平宏观6月报告《中国住房存量报告：2021》为基础，我们首次测算了全国、各省级、各地级单位的住房市值。
　　2020年中国住房市值为62.6万亿美元，明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2020年中国为414%，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。 在2008年金融危机前后，美国住房市值与GDP比例最高为169%。在1990年代，日本房地产泡沫破灭前，住房市值与GDP比例一度高达391%。中国住房市值与GDP比例较高源于人地错配，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。
　　从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6%，高于美国的27%、日本的37%、英国的49%、法国的56%、德国的64%。 中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低。
　　我们呼吁推动新一轮房改 （新房改）迫在眉睫，以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制， 促进房地产市场长期平稳健康发展，还有最后十年的时间窗口。
　　目录
　　1 如何研究住房市值？
　　1.1 现有住房市值数据真伪识别
　　1.2 研究思路与主要假设
　　2 中国住房市值有多大？
　　2.1 2020年中国住房市值418万亿元，是GDP的4.1倍，占股债房市值的66%
　　2.2 东部地区住房市值占全国超6成，粤沪京苏浙鲁6省住房市值超5成
　　2.3 一线住房市值占全国四分之一，101城住房市值与GDP比例大于350%
　　3 中国住房市值在国际处于什么水平？
　　3.1 中国住房市值与GDP、股债房市值的比例在国际均较高，但人均住房市值低
　　3.2 中国居民家庭住房资产在总资产中占比为62%，高于西方发达国家
　　4 政策建议
　　4.1 以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制
　　4.2 振兴资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构
　　正文
　　1 如何研究住房市值？
　　1.1 现有住房市值数据真伪识别
　　当前中国住房市值是多少？与GDP的比例是否偏高？发达国家的情况又是如何？对上述问题的解答不仅关系到中国房地产市场未来如何发展，也关系到住房政策应如何调整。现有住房市值研究均存在明显问题，或夸大其辞，或混淆口径。
　　市场普遍做法＂国家统计局公布的新建商品房销售金额除以销售面积得到单价，乘以人口和人均面积＂，在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误用高估的人均住房面积从而高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。 第一，在量上高估住房存量，错误地把商品房等同于商品住宅，实际上商品房包括商品住宅、商业用房以及其他建筑物。而且，国家统计局公布的人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。虽然住户调查理论上既包括家庭户，也包括集体户，但由于住户调查样本每五年轮换一次，需保证一定稳定性，实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭，对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足，因此存在一定高估。第二，由于中国城乡土地二元分割，农村土地不具有市场意义的流通、交易价值，把新建住房平均价格当作中国全部房产平均价格是错误的。
　　1.2 研究思路与主要假设
　　鉴于以上情况，我们的研究思路是：以市价法测算中国不同类别的城镇住房市值，以成本法测算中国农村住房市值，并主要以OECD公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。 在数据处理过程中，剔除了省直辖县。
　　第一，地级层面不同类型的城镇住房存量乘以相应单价得到地级城镇住房市值，地级层面加总得到各省及全国城镇住房市值。 房价使用中国房地产协会旗下房价行情网公布的2020年地级层面城镇二手房价格数据。城镇住房面积使用我们2021年6月的研究报告《中国住房存量报告：2021》测算的全国、各省级、各地级城镇住房存量。其中，由于城镇住房类型很多，价格明显差异，因此需先分类假定价格计算不同类型的住房市值再加总。具体做法如下：
　　1）人口普查和＂小普查＂等资料将城镇家庭户住房按来源分为新建商品住房、二手房、公房、经济适用房及两限房、自建房、租赁廉租房及公租房、租赁其它住房、其他等八类。商品住房、二手房、公房可正常交易，按标准价；廉租房、公租房面向住房困难群体，不可交易，假定按50%折价；经济适用房和两限房新房售价比周边同类商品住房低20%-25%，经济适用房5年后可上市交易，届时要按照与同地段普通商品住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，此类型住房假定按85%折价；其余类别假定一半按标准价交易，一半按50%折价，即75%折价。2020年＂七普＂住房相关详细数据暂未公布，2015年八类住房比例较2010年变化不大，我们使用2015年地级住房来源占比代表2020年，缺失的地区使用2010年数据代替。各地八类城镇家庭户住房存量乘以相应的单价得到地级城镇家庭户住房市值，地级相加得到全国城镇家庭户住房市值。
　　2）城镇集体户学生宿舍不可交易，按50%折价，城镇集体户非学生宿舍按标准价。各地两类城镇集体户住房存量乘以相应的单价得到地级城镇集体户住房市值，地级相加得到全国城镇集体户住房市值。全国城镇家庭户住房市值与城镇集体户住房市值相加得到全国城镇住房市值。
　　3）全国城镇住房市值除以城镇存量得到当年全国城镇房价。结合OECD历年名义房价指数变化得出历年城镇房价，乘以历年城镇存量得出历年城镇住房市值。
　　第二，农村住房存量乘以农村住房建造单价得到农村住房市值。 以人口普查、＂小普查＂农村家庭户住房数据为基础，通过合理假设集体户人均住房面积与家庭户人均住房面积的比例关系估算农村集体户住房面积，从而得到2000、2005、2010、2015年农村住房存量，进而根据2010-2015年增长趋势推算2020年农村住房存量为228亿平。2012年及之前年份农村住房建造单价数据来源于《中国统计年鉴》，2013-2017年来源于《中国住户统计年鉴》，2020年数据参考2015-2017年变化情况进行推算，农村住房存量乘以农村住房建造单价得到农村住房市值。中国城镇和农村住房市值相加即为全国住房市值。
　　第三，主要以OECD公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。 国际各国统计部门公布的房地产数据口径并非完全一致。美国经济分析局根据部门类别公布数据，且并未单独公布土地价值数据；英国资产负债表将建筑物分为＂住房＂、＂住房以外的建筑物＂、＂其他建筑结构＂三大类，只公布了土地总价值，没有单独列出各类土地价值；日本总务省公布的＂宅地＂市值数据指的是建设用地，并非住房所依附的土地。OECD公布了各国1995-2014年住房价值及其所依附的土地价值数据，我们根据相同的口径＂住房价值+住房土地价值＂，结合OECD公布的各国名义房价指数变化，对OECD中2015-2020年缺失数据进行合理估算，进而得到国际各国1995-2020年住房市值。另考虑到日本的两次地产泡沫分别出现在上世纪70年代和90年代初，OECD数据并未覆盖，我们根据日本总务省统计局数据对日本1955-2020年市值进行补充测算。
　　其中主要有三点需要说明：
　　一是假定中国的住房价值包含土地价值。 房地产有广义、中层、狭义三大口径。广义口径包含所有建筑物，比如住房、写字楼、综合体、医院等，中层口径包含住宅和写字楼等商业地产，狭义口径指住宅。此外，考虑到建筑物依附土地存在，房地产总市值包括建筑价值以及所依附的土地价值。我们所测算的是狭义口径的房地产市值，即住房市值。大部分欧美主要西方国家单独公布了住房价值和土地价值，而中国土地为公有制，具体价值无法量化，官方并未公布住房所依附的土地价值。鉴于房地产开发商缴纳了土地出让金，而土地出让金是住房成本之一，土地价值在房价中体现，我们可以认为中国的住房价值包含了土地价值。
　　二是假设农村集体户人均住房面积为家庭户的45%。 根据人口普查规定，初中、小学的住校学生，幼儿园全托孩子，一律视为在家中居住，作为其家庭的现有人口；高中及以上阶段住校生按其实际居住情况登记，作为学校的现有人口。我们基于集体户定义、家庭户居住情况和教育部统计的城镇学生宿舍面积，估算城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积比例应在27%-45%之间，并依据公开的宁波鄞州区集体户住房数据样本假设全国城镇平均为35%。中国集体户人口主要在城市，农村集体户人口很少，考虑到农村人均面积大，假设农村集体户人均住房面积为家庭户的45%。我们发现，即使45%的比例有偏，对全国农村住房存量的影响不足2亿平，对结果影响很小。
　　三是假设各省内不同地级单位的农村住房建造单价相同。 2020年全国和和各省农村住房建造单价借鉴于《中国住户统计年鉴2018》，其中并未公布地级单位的农村建造单价。考虑到建材成本近两年变化不大、各地差异不大，而且农村住房建造单价较低，各省处于450-1650元/㎡区间，绝大部分省份建造单价在900元/㎡左右，我们假设各省内不同地级地级单位农村住房建造单价相同。需要注意的是，在使用成本法计算农村住房市值时，我们出于简单未考虑折旧。
　　2 中国住房市值有多大？
　　2.1 2020年中国住房市值418万亿元，是GDP的4.1倍，占股债房市值的66%
　　2000-2020年中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元，年均增长15.6%；人均住房市值从1.8万元到29.6万元，年均增长15%，高于人均GDP的12.3%；城镇人均住房市值从4.5万元到43.4万元，年均增长12%。因住房市值年均增速超过名义GDP的12.3%，2020年疫情影响了经济，住房市值与GDP的比例从234%增至414%。 2000年中国住房市值仅23.4万亿元，人均1.8万元，住房市值与GDP比例为233.7%；其中，城镇、乡村住房市值分别为20.4、3万亿元，占比分别为87.2%、12.8%，城镇人均4.5万元。2010年中国住房市值为136.7万亿元，人均10.2万元，住房市值与GDP比例为331.1%。其中，城镇、乡村住房市值分别为128.5、8.2万亿元，占比分别为94%、6%，城镇人均19.3万元。到2020年，住房市值达417.9万亿元，人均达29.6万元，住房市值与GDP比例为413.7%。其中，城镇、乡村住房市值分别为391.2、26.7万亿元，占比分别为93.6%、6.4%，城镇人均43.4万元。
　　2000-2020年中国住房市值增长18.2倍，股市债市规模合计增长27.4倍，住房市值占股债房市值的比例由75%波动降至66%。 2000年中国股市市值只有5.1万亿元，债券（使用债券余额表示债券市场规模）仅2.6万亿元，住房市值占股债房市值的75.2%。2010年中国股市市值达30.5万亿元，债券20.7万亿元，住房市值占股债房市值的72.8%。到2020年中国股市市值为86.4万亿元，债券124.5万亿元，住房市值占房债股市值的66.5%。2000年住房市值占股债房比例较高的主要原因在于当时资本市场初步发展，股市债市规模合计7.7万亿元，仅相当于GDP的77.1%。而到2020年，股市债市规模合计达210.9万亿元，相当于GDP的208.8%。
　　2.2 东部地区住房市值占全国超6成，粤沪京苏浙鲁6省住房市值超5成
　　分地区看，2020年东部、中部、西部、东北地区住房市值占比分别为65.1%、15.9%、14.8%、4.2%，而对应的住房存量占比分别为42.4%、26.6%、23.5%、7.4%，东部地区住房市值占比明显超过住房存量主要在于房价较高。 2020年东部、中部、西部、东北地区住房市值分别为266.9、65.3、60.6、17.2万亿元，分别占全国的65.1%、15.9%、14.8%、4.2%；人均住房市值分别为49.6、17.5、15.7、15.7万元；住房市值与GDP的比例分别为507.8%、294.7%、283.9%、336.2%。而对应的住房存量分别为227.9、143.1、126.3、39.8亿平，分别占全国的42.4%、26.6%、23.5%、7.4%。
　　分省看，全国54%的住房市值集中在广东、上海、北京、江苏、浙江、山东6个沿东部发达省份；除西藏外，其余省份的住房市值与GDP的比例都大于160%，上海、北京、天津、浙江、广东等13省超过330%。 从住房市值看，2020年广东、上海、北京、江苏、浙江、山东6个东部发达省份的住房市值均超过20万亿元，合计221.5万亿元，占全国的54%。福建、河南、河北、四川、湖北等15个省份的住房市值在5-20万亿元之间，黑龙江、贵州、内蒙古等7个省份的住房市值在1-5万亿元之间，青海、宁夏、西藏3省不足1万亿元。从人均住房市值看，上海、北京、天津、浙江等8个省份人均住房市值高于30万元，重庆、湖北、山东等12个省份人均住房市值介于15-30万元，云南、内蒙古、山西、吉林、广西等9个省份人均住房市值介于10-15万元，西藏、新疆2个省份人均住房市值不足10万元。从住房市值与GDP比例看，上海、北京、天津、浙江、广东等13个省份的住房市值与GDP比例大于330%，甘肃、山东、湖北、四川等13个省份的住房市值与GDP比例在250%-330%之间，内蒙古、贵州、宁夏等5个省份的住房市值与GDP比例在150%-250%之间，西藏的住房市值与GDP比例最低为152.1%。
　　2.3一线住房市值占全国四分之一，101城住房市值与GDP比例大于350%
　　分线看，一线、二线、三四线住房市值占比分别为26%、31%、42%，而其住房存量占比分别为4.2%、20%、75.8%，住房市值与GDP的比例分别为820%、406%、289%。 当前一线、二线、三四线城市住房市值分别为111、130、177万亿元，占全国比重分别为26%、31%、42%，而住房存量分别为22.9、108.6、411.1亿平，占比分别为4.2%、20%、75.8%；人均分别为141、45、15万元，住房市值与GDP的比例分别为820%、406%、289%。其中，北京、上海、广州、深圳住房市值分别为36.7、42、13.5、18.3万亿元，人均住房市值分别为167.7、168.8、88、139万元。
　　一二线住房市值高主要源于人口长期集聚下的人地严重错配和货币长期超发，房价明显较高。 第一，人口长期大量向一二线核心城市集聚。1990-2020年，一线城市人口占比从2.8%增至5.4%，二线城市人口占比从16.1%增至20.9%，三四线城市人口占比从81%降至73.8%。人口向一二线集聚的背后，是经济的集聚。该时期，一线城市GDP占比从9.4%增至12.6%，二线城市GDP占比从23.8%增至30.9%，三四线城市GDP占比从66.8%降至56.4%。2020年，一线、二线、三四线城市经济-人口比值分别为2.4、1.48、0.76，这预示着三四线城市人口将继续大幅流出，一二线城市人口将继续集聚。此外，核心城市优质公共资源高度富集，中国特有户籍制度使得公共资源与户口挂钩，而户口基本与房产挂钩的情况更加促进全国高收入人群向核心城市集聚。第二，人地严重错配，一二线城市土地供给严重不足。大城市住宅用地被严格控制，2009-2020年一线城市住宅类用地供应面积从2585万平方米降至1942万平方米，占100个大中城市住宅类用地比例从8.0%波动降至5.5%；二线城市住宅类用地比例从45.3%波动下降至44.9%；而三线城市从39.8%波动上升至49.5%。第三，货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长，尤其刺激供给短缺、优质公共资源富集的一二线城市房地产价格快速上涨。1998年以来中国广义货币供应量M2年均增速15%，高于名义GDP年均增速的11.9%，全国新建商品住房销售均价年均增速达7.9%，低于同期M2增速7个百分点，而一线城市房价基本与M2增速持平。
　　具体看，在全国336个地级单位中（不含三沙），既有73个城市的住房市值小于0.2万亿元，也有40个城市大于2万亿元；既有51个城市的人均住房市值大于30万元，也有89个城市小于10万元；既有37个城市的住房市值与GDP的比例小于150%，也有101个城市大于350%。 从住房市值看，2020年有73个城市的住房市值小于0.2万亿元，占比22%；有104个城市的住房市值介于0.2-0.5万亿元，占比31%；有119个城市的住房市值介于0.5-2万亿元，占比35.4%；有40个城市的住房市值大于2万亿元，占比11.9%。从人均住房市值看，2020年有51个城市的人均住房市值大于30万元，占比15.2%；有90个城市的人均住房市值介于15-30万元，占比26.8%；有106个城市的人均住房市值介于10-15万元，占比31.5%；有89个城市的人均住房市值小于10万元，占比26.4%。从住房市值与GDP的比例看，2020年有37个城市小于150%，占比11%；有91个城市介于150%-250%，占比27%；有107个城市介于250%-350%，占比31.8%；有101个城市大于350%，占比30%。其中， 住房市值与GDP的比例小于150%的城市多在西部地区，经济相对落后，人口总量小且长期外流。住房市值与GDP的比例大于350%的城市主要分为两类：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市；二是三亚、丽水、大理、恩施等旅游城市。 旅游城市气候宜人、景色优美，成为很多人养老休闲置业的选择，提升了当地的住房需求。可以发现， 城市层面住房市值与GDP的比例高低与该城市房地产风险大小并无明显联系。 住房市值与GDP的比例低并不意味着该城市地产健康发展，住房市值与GDP的比例高并不代表该城市风险较高。
　　3 中国住房市值在国际处于什么水平？
　　3.1 中国住房市值与GDP、股债房市值的比例在国际均较高，但人均住房市值低
　　住房市值与GDP、股债房市值的比例可以反映一定的风险，比例过高说明房价超过了经济发展水平。 与国际相比，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2020年中国为414%，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。 纵观历史，主要国家在金融危机或者地产泡沫破灭前，住房市值与GDP的比例达到阶段性的峰值后出现下降趋势，跌到谷底后逐渐恢复到之前水平。具体来看，在2008年金融危机前后，美国住房市值与GDP比例最高为169%，日本为216%，德国为207%，英国为269%，法国为362%。在1990年代，日本房地产泡沫破灭前，住房市值与GDP比例一度高达391%。
　　中国住房市值与GDP比例较高源于人地错配，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。 中国人口长期大量向一二线核心城市集聚，但是人地严重错配，一二线城市土地供给严重不足导致高房价，三四线城市土地供给较多导致高库存，进而导致全国住房市值较高。