未来5年，楼市将突破三个下限？专家3类人应提前做好准备

　　根据央媒《经济日报》发布的消息显示，7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，要求坚决贯彻落实坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。原因很明显，上述5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注。中指研究院数据显示，今年上半年，徐州、金华、惠州、银川的新房价格累计涨幅分别为5.43%、4.26%、2.64%、2.37%，均进入全国前20名。
　　不得不说，当前楼市调控力度已真正显现出来，与房价大涨的时候相比，仅仅一个月涨幅超过5%的城市都比比皆是。随着楼市的不断调控，房价失去了大涨动力，取而代之的是涨幅的不断收缩。根据易居房地产研究院发布的数据来看，2020年我国平均房价上涨9.6%，也就是说半年涨幅约为4.8%，但以今年调控标准来看，涨幅2.37%的城市都要被划入＂房地产市场监测重点城市名单＂中，可见今年楼市调控力度在继续加大。
　　从宏观角度来看，随着房产不断＂去金融化＂，楼市的投机属性会不断降低，炒房客将逐渐退出市场，根据近两年的二手房市场表现来看，事实也确实如此，多个热点城市的二手房挂牌量在不断上升。中国房价行情网发布数据显示，2021年6月房价下跌城市数量达到了163个，说明楼市分化的趋势也在加剧。在这样的大趋势下，专家表示，未来5年，楼市将突破三个＂下限＂，3类人应提前做好准备。
　　1、整体住房需求将会突破下限
　　根据2020年4月央行公布的数据来看，截至2019年底我国城镇家庭住宅拥有率超过96%，也就是说城镇住房需求已经不足4%，现在时间已经来到2021年7月，可见住宅拥有率将进一步提升，将达到97%以上。反观住房供给，相关数据显示2020年底我国100个城市新建商品房库存面积已经超过了5亿平米，库存规模已保持连续24个月同比正增长，逐渐接近2014年＂去库存＂之前的水平，那么7年前的历史会不会＂重现＂呢？答案是否定的，在＂房住不炒＂的核心理念下，房价普涨已失去动力。
　　另一方面，今年3月中泰证券研究院发表的数据显示，我国商品住宅广义库存已经超过70亿平米，按照100平米一套房来计算，相当于7000万套住宅等待销售，足以满足2亿人的住房需求。也就是说，当前住房供给已经过剩，住房需求正持续减少。从人口总量来看，人口总量对应着住房总需求，当前我国人口形势同样处于比较严峻的形势，根据第七次人口普查公布的数据来看，2020年新生人口数量为1200万人，达到了近十年的最低点。当前家庭＂4-2-1＂的格局正不断形成，相当于未来一对年轻人将持有6套以上的房子，分别是双方父母两套，双方爷爷奶奶外公外婆四套，整体住房需求将会突破下限。
　　2、人们投资房产意愿将会突破下限
　　随着城镇化的不断发展，每年有大量人口流入城市，过去20年我国城镇化率从36.22%提升至63.89%。但早期城镇住房数量有限，难以支撑逐渐增加的住房需求，因此房价开始上涨。与此同时，房价上涨也吸引了投资者，随着投资者炒房客的不断增加，加之早期楼市调控较为宽松，房价进一步上涨，整个市场形成了投机属性，可以说房价之所以能涨到高位，更多地还是炒房投机导致的。
　　但上文已经提到过，随着调控的不断持续，近几年房价失去了大涨动力，取而代之的是涨幅的不断收缩。对于炒房投资的人来说，如果房价涨幅小于支出，那么投资房产就会亏本。著名房地产大佬冯仑曾表示，如果房价涨幅低于9%，那么炒房客就会亏本。而2020年涨幅已经接近这个水平，按照今年的调控力度来看，涨幅大概率会低于9%。另一方面，在＂限贷令＂的调控下，多地二手房都出现了放贷延期甚至停贷的情况，二手房交易将越来越难，也就是说房子不一定能够及时卖出去，在这样的情况下，人们投资房产意愿将会突破下限。
　　3、部分城市房价会突破下跌底线
　　我们知道，影响房价主要有两个方面，其一是住房的供需关系，其二是炒房投资的影响。当前楼市已经出现了＂分化＂趋势，部分城市房价将会持续下跌，另一部分城市的房价稳中有升。造成这种情况主要是人口不断流动导致的，对于一些人口不断流失的城市来说，每年都会有大量的毕业生与打工者流出，住房需求不断减少，在这样的趋势下，房价难以有上涨的支撑点。
　　但对于一些热点城市来说，每年都有大量人口流入，相当于住房需求不断增加，那么房价抗跌性就比较强，这也是当前热点城市及时在不断调控，但房价依旧平稳甚至稳中有升的原因。另一方面，在楼市不断调控下，房产泡沫也在不断消除，而对于人口不断流出的偏远城市来说，房价泡沫会加速消除，房价也会持续下跌。
　　未来5年，楼市将会突破3个＂下限＂，这也提醒了未来三类人群需要做好准备：
　　第一类是无房刚需。对于这类人群来说，未来房价走势会更加趋于理性，因此没有必要着急背负高额的负债买房，这样不仅还贷压力大，生活也会非常拮据，今年买不起也可以明年再买。应该关注的是买房的地段，对于一些人口不断流失的城市来说应该谨慎考虑，避免未来房价出现下跌而造成损失，在经济条件允许的情况下，优先选择核心城市或热点城市的中心地段。
　　第二类是准备投资房产或者改善型家庭。对于准备投资房产获利的人来说，需要具备两个条件，第一房价涨幅超过9%，第二房子能够顺利卖出去。但目前楼市调控不断加深，房价涨幅难以超过这个数值，并且如今多地二手房挂牌量激增，二手房交易困难，最终很可能会难以卖出去而烂在手上，或者需要折价的方式出售。对于改善型家庭来说也是如此，想要通过＂以旧换新＂的方式来买房，也需要关注当地二手房市场变化及时做好决定。
　　第三类是房企开发商。上文已经提到过，当前住房需求不断减少，楼市库存压力明显，大量房源囤积难以出售，另一方面今年是＂三道红线＂生效的一年，如果继续负债过高拍地盖房的话，可能面临相应的监管处罚，或者自己房子难以卖出去的难题，应该及时做好调整或者转型。