一次核酸检测，无意中暴露了中山恐怖的人口数量

　　一次核酸的意外发现
　　前几天，中山在全市开展了一次全员核酸检测，没想到竟然检测出了一个重磅数据。
　　根据中山市政府公布的数据， 中山此次全员核酸检测共完成采样人数579.65万人 ，也即是说中山的实际管理人口已经逼近580万人。
　　这个数字，足足比2020年末中山市的190.88万户籍人口多出了388.77万人，也 比全国第七次人口普查的441.81万常住人口多出了137.84万人。
　　更重要的是，上个月公布的第七次人口普查数字，中山的常住人口已经比2019年末中山地方政府自己统计的338万人要多出103.81万人。
　　这意味着在 不到一个月的时间里，中山突然冒出240万被统计遗漏的人口 ，令中山的人口规模从338万暴增到580万人，增幅高达71.5%。
　　如此一来，中山就不再是人口规模介于100万到500万之间的大城市，而是人口规模介于500万到1000万之间的特大城市。
　　此前中山的城市规划、市政配套、土地供应、住房建设等都是按照300多万常住人口来进行的，但是 现在中山突然之间变成一个近600万人口的城市 ，明显超出规划的承载范围。
　　基于目前的人口规模来看，中山的住房需求和潜在刚需都被大大低估了，所以 中山楼市的逻辑势必要彻底推倒、重新构建。
　　这个信息对房价的影响
　　也许有人会说，中山的真实人口早就500多万了，只是之前没统计上去，又不是现在才突然涌入的，所以目前中山的房价其实已经反映出市场的真实价值。
　　湾叔认为，这种观点听起来似乎有道理，但其实经不起推敲。
　　举个例子，大亚湾的房子一直在那里，为什么2018年9月疯传深圳要直辖并扩容的时候，大亚湾的房子就突然猛涨一波呢？
　　其实这就是信息对市场价格的影响，跟股票市场里面一出现利好就容易大涨是一个道理： 信息会对买卖双方的交易行为产生影响。
　　然而由于此前中山的房价一直比较低、也比较平稳，所以当地的潜在刚需都不急着提前买房，投机客提前囤货待涨的欲望也不会很强烈。
　　但是 现在大伙突然发现，中山的人口和刚需都被低估了，那么就会有人着急和焦虑、害怕踏空而赶紧入场 ，结果原先的供求平衡状态就被打破了。
　　从七普的数据来看，中山的人口结构跟深圳、东莞、广州、佛山、珠海等城市非常相似，都是15-59岁的中青年人口占比非常高，然后15岁以下小孩和60岁以上老人占比非常低。
　　具体来说，中山15-59岁人口占比高达75.44%，仅次于东莞的81.41%和深圳的79.53%，而高于广州的74.72%、佛山的74.37%、珠海的74.12%。
　　总体来说，中山的人口年龄结构之优异，在大湾区9座城市中位居第三。参照深圳、东莞的楼市就可以知道，中山潜在的购房刚需有多庞大。
　　另外 在利好消息的支持下 ，卖方在博弈谈判中会更加自信、从容、淡定，市场进入卖方市场， 卖方能掌握更多主动权 ，让成交价格朝着有利自己的方向运动。
　　所以湾叔相信，中山实际人口比第七次人口普查多出137.84万人这个信息，会在未来一两年内逐渐发酵，并且逐渐对中山的房价产生利好的影响。
　　中山房价被低估多少
　　一般来说，影响房价的因素无非两个，一个是土地、另一个是人口
　　在正常情况下，土地越紧缺、人口越密集的地方，房价往往会越高。所以 房价的高低，往往会跟人口密度成正比关系。
　　根据上个月公布的第七次人口普查数字，中山的441.81万人口在大湾区9座内地城市中，排名第七，低于江门的479万，高于肇庆的411万和珠海的243万。
　　于是湾叔查询了大湾区9座城市的面积，计算出大湾区9座城市的七普人口密度，发现中山的人口密度为每平方公里2479人，位居第四，跟广州和佛山处于同等水平。
　　最后湾叔又收集了大湾区9座城市的最新房价，放到一起一对比，发现除了广州和珠海两座城市外，基本吻合前面说的，房价跟人口密度成正比的说法。
　　但是广州和珠海这两座城市，一座是广东省的省会和国内的一线城市，另一座是经济特区并且濒临澳门，所以它们的房价会得到一定的溢价也是可以理解的。
　　从图表中我们可以看出，中山的人口密度和房价都跟佛山比较相似，可以视为是同等的状况。但 如果按照最新的579.65万人来计算的话，中山的人口密度又将变成3251人/平方公里，甩开佛山一大截。
　　另外中山的房价跟惠州差不多，但是人口密度却相差数倍之多，这个就存在很大的不合理性。其实这是跟惠州靠近深圳有关系，许多在深圳买不起房子的人都会跑到惠州去买房，所以造成惠州的房价被拉高了许多。
　　而 随着2024年深中通道的建成通车 ，从深圳到中山的距离会比去惠州更近，所以届时 中山的房价也有望得到一波补涨。
　　深圳等地刚需的外溢，还将令中山的人口迎来一波高速增长，估计会从现在的580万增长到800万，届时人口密度将与现在的东莞看齐，所以房价仍有很大升值空间。
　　中山的未来在马鞍岛
　　不过考虑到深圳西部横跨珠江口到达中山马鞍岛的直线距离有20多公里，而马鞍岛到达中山市区石歧的直线距离也有20多公里，所以在没有修快线地铁直达石歧的情况下， 深圳只能辐射到马鞍岛而不能辐射到石歧。
　　因此在考虑进深圳的潜在影响因素后，预计未来中山的房价会呈现两级分化格局，即靠近深圳的 马鞍岛的房价会因为得到深圳辐射而上涨，而中山西部的石岐、小榄等地则由于得不到辐射而维持平稳。
　　实际上，中山地方政府对于马鞍岛崛起的大趋势，在几年前就已经有所预见。
　　根据2018年发布的《中山市域组团发展规划（2017-2035年）》，翠亨新区和岐江新城一起被列为市域主中心，其中翠亨新区的核心片区就在马鞍岛。
　　到了2019年中，中山更是将马鞍岛的发展定位升格为中山的城市新中心，定位将打造为湾区国际化、现代化、创新型城市新中心。
　　总而言之， 未来石歧仍然是中山的石歧 ，居住和服务的对象仍然是中山本地居民为主， 而马鞍岛则是大湾区的马鞍岛 ，居住和服务的对象更多是深圳、广州等地外溢的人群。
　　作者 | 湾叔