约定借款人未还债抵押房屋归出借人，房屋就归出借人所有？

　　【核心要点】
　　在《民法典》施行前，在债务履行期限届满前，债权人与债务人约定，债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有的，适用《民法典》的相关规定。
　　《民法典》规定：在债务履行期限届满前，债权人与债务人约定，债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有的，抵押财产不能直接归债权人所有，债权人只能依法优先受偿抵押财产的折价、拍卖或变卖的所得。若折价、拍卖或变卖的所得不足以清偿债务的，不足部分由债务人偿还。
　　【案情简述】
　　2020年11月1日，张三与李四签订借款协议，约定：李四借给张三20万元，用于张三开小吃店，张三在2021年1月31日之前一次性偿还20万元和利息5000元；张三将房屋抵押给李四，若张三到期未归还本息的，房屋归李四所有。随后，张三和李四至房地产交易中心在办理了房屋抵押登记。2021年1月31日，张三未归还本息20.5万元。
　　问1：张三到期未归还本息，房屋就当然归李四所有了吗？
　　答2：不是。张三的房屋不能直接归李四所有，而是应当根据《民法典》的规定，房屋折价、拍卖或者变卖后的所得，由李四优先受偿20.5万元，剩余所得归还张三。
　　2020年11月，《民法典》尚未生效实施，当时适用的法律是《物权法》。根据《物权法》第186条的规定，抵押权人（李四）在债务履行期届满前，不得与抵押人（张三）约定债务人（张三）不履行到期债务时抵押财产（张三的房屋）归债权人（李四）所有。但是，如果当事人做了这样的约定，那么，对于该约定的效力，《物权法》没有明确规定。
　　而2021年1月1日起施行的《民法典》第401条、第410条、第413条对此做了明确规定：在债务履行期限（2021年1月31日）届满前，债权人（李四）与债务人（张三）约定，债务人（张三）不履行到期债务（本息20.5万元）时，抵押财产（张三的房屋）归债权人（李四）所有的，抵押财产（张三的房屋）不能直接归债权人（李四）所有，而是债权人（李四）可以与债务人（张三）协议，将抵押财产（张三的房屋）折价、拍卖或变卖，由此所得的价款，由债权人（李四）优先受偿。即：
　　（1）张三以市场价100万元将房屋卖给李四，李四在扣除本息20.5万元后，将剩余的79.5万元支付给张三，李四取得房屋所有权。
　　（2）张三以市场价100万元出售房屋，20.5万元归李四，剩余79.5万元归张三。
　　（3）拍卖张三的房屋，拍卖所得先支付给李四20.5万元，剩余拍卖所得归张三。
　　但是，如果张三和李四未协商一致达成上述任何一种方案的，债权人（李四）可以请求法院拍卖、变卖房屋，拍卖所得先支付给李四20.5万元，剩余拍卖所得归张三。
　　问2：张三和李四是在2020年11月1日签订的借款协议，为什么要根据2021年1月1日施行的《民法典》来处理？
　　答2：本案借款协议的签订时间在《民法典》施行之前，但本案的债务到期时间为2021年1月31日，此时，《物权法》已废止，《民法典》已施行，我们到底应该适用借款协议签订时的《物权法》还是现在的《民法典》？
　　对此，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第7条作出明确规定，即在民法典施行（2021年1月1日）前，当事人（张三和李四）在债务履行期限届满（2021年1月31日）前约定债务人（张三）不履行到期债务（本息20.5万元）时抵押财产（张三的房屋）归债权人（李四）所有的，适用《民法典》第401条的规定。
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