高层停建?住建部一锤定音2021年起统一按照新标准处理
前不久,位于深圳市福田区华强北的地标性建筑赛格大厦发生的摇晃事件,再次引发了人们对于高层住宅的关注。12点31分,值班人员接到租户反映感觉大楼晃动,迅速通过楼层广播通知楼内人员应急疏散,安排引导人员有序撤离,13点55分,赛格广场内所有人员已安全疏散。相关数据显示,赛格大厦72层,全高度345.8米,为深圳第五高楼,亦是目前世界最高的钢管混凝土架构大厦。导致其晃动的原因,目前还没有明确结果。
随着城镇化进程的不断发展,越来越多的人口从农村流入城市。公开数据显示,截至2020年我国城镇人口数量达到9.02亿人,城镇化率为63.89%,逐步接近发达国家70%的平均水平。但与此同时,也正面临着其他发达国家同样的问题:如何解决日益增长的住房需求问题。由于土地资源有限,城市不可能一味向外扩张,只能选择往高处建设,建设更多的高层住宅来解决住房需求问题。如果说城镇化是发达国家无法避免的阶段的话,那么高层住宅则是城镇化的标志。
对于开发商来说,高层住宅提高了土地利用率增加了收益,因此也乐意建造高层。如今高层住宅已经完全融入我们日常生活中,很多城市犹如"钢铁森林"被高层住宅环绕,除了大城市之外,就连很多小县城都在规划建设高层。根据全球高层建筑数据库(CTBUH)发布的数据来看,世界200米以上高层建筑数量排行前20城市中,我国上榜城市有20座;300米以上高层建筑数量排行前20城市中,我国上榜城市有14座。如果按照每层3米来计算的话,截止到2019年我国150米以上的高楼数量占据全球1/3。
但随着近些年高层住宅数量越来越多、高度越来越高、密度越来越大的发展趋势下,高层住宅的问题也在不断增加,如今越来越多的人从高层住宅搬回多层,从居住的角度来讲,高层住宅存在三个方面的问题:
首先是"性价比"越来越低。如今房价越来越高,对于绝大多数刚需来说买房都不是一件容易的事情,意味着大半辈子的收入都要用于其中。因此如果买一套性价比高的房子的话,那么就能够节省很多钱。为什么高层住宅性价比越来越低呢?由于高度不断增加,其中住户数量也在不断增多,那么需要配置更多的电梯、楼梯等公共设施,对应的"公摊面积"也就增加了,如今65米以上的住宅,公摊面积基本上都超过了25%,意味着100平的房子到手只有70平,光公摊出去的面积就价值达几十万。
其次是居住体验越来越差。正因为房子十分贵重,因此买一套适合居住的房子就显得尤为重要了。而有一项指标和居住体验直接挂钩,那就是容积率。容积率指的就是在相同面积的土地上居住生活着多少居民,一般来说容积率越高的小区居住体验越差,而如今小区层数逐渐增加,密度越来越密的情况下,容积率自然就很高了。比如公共资源拥挤、采光通风效果变差。随着房龄增加,各种设施安全隐患也在变大,一旦发生火灾等风险,住户逃生就成了问题。比如文章开头提到的赛格大厦,足足花了一个半小时所有住户才得以安全撤离。
第三是未来维修成本较高。高层住宅配置了各种各样设备,随着时间的流逝,未来这些设备维护维修都将是一笔不少的费用,特别是高空作业将花费更多钱。此外,住户还将面临这样一个问题,随着搬离的人越来越多,高层住宅的空置率也在增加,那么剩余的住户将承担更高的维护维修费用。
近些年一些专家学者也表达了自己的担忧:1、城市规划设计研究院院长李晓江也认为:许多城市已经成为"水泥森林",高层住宅以后会是一个沉重的负担。2、清华大学中国新型城市化研究院执行副院长尹雉认为,以美国为例,30年前建造的一批高层住宅,现在成了让人胆战心惊的贫民收容所。近几年,国家也一直在强调要推进城市更新和建设转型,一方面是高层住宅一系列问题的出现,另一方面是人口净增长率持续降低以及城镇化进程的放缓。对此,住建部一锤定音,出台了相关政策,在《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中提出了几点建议:
其中不难得出两个结论,第一是未来250米以上超高层建筑将受到极大限制。随着建筑高度的不断增加,各种影响因素也会变大。其二是100米以上的民用住宅未来将很难建设,因为要求中提到了"与消防救援能力相匹配"。我国配备的举高车大都在50米以下,多数消防水枪、水炮的喷射高度只有50余米,即使算上云梯的高度,也难以对100米以上的高层住宅实施救援。高层或将"停建"
有专家认为,未来高层住宅或将面临"停建"的问题。对于开发商来说,高层住宅能够带来足够的利润,但也需要符合市场需求,如今高层住宅越来越不受欢迎,很多人从高层住宅回到了多层住宅,市场需求在不断降低。其次,如果拆除现有房屋,比如拆除一个20层的住宅,那么新建住宅需要建设到40层以上才能盈利,而40层就超过了100平米,不符合要求,当前城市三四十层的房子随处可见,因此这类住宅未来将面临难以拆迁的困境。因此,对于开发商来说,不拆除原有建筑的话,那么只能选择建造更受市场欢迎的多层住宅。
在这样的趋势下,未来两类人会"吃香"。第一类是无房刚需,对于还没有买房的刚需来说,随着楼市调控不断持续,未来房价会朝着更加理性的方向发展,能够以更加亲民的价格买到合适的房子。另一方面,开发商未来以多层住宅建设为主后,将能买到公摊面积小、容积率低、安全隐患小以及维修成本低的多层住宅,对于住宅类型也多了一项选择。
第二类是已经有多层住宅的家庭。多层住宅受欢迎后,未来市场需求会增加,因此多层住宅有了更高的升值空间。与此同时,在"旧改"的推动下,老旧多层住宅小区也全部焕然一新,没有电梯的房子同样能够加装电梯,根据其本身的地理优势,未来多层住宅家庭无论是出售还是出租都很方便。
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