今明两年不买房，5年后会怎样？孙宏斌说的两句话可以给我们启发

　　5月20日，央媒经济参考报发表了一篇报道，名为《楼市拐点隐现，房贷利率仍有上涨空间》，其中谈到了近几个月房贷利率上涨的问题，与此同时给出了结论：下半年，房价向下调整。为何房贷利率上涨最终会导致房价下跌？文章给出的逻辑是，过去百城房价上浮下跌，与房地产业金融环境走向基本一致，因此房贷利率上涨导致购房者买房成本增加，那么楼市买房的需求被抑制，进而导致个人住房贷款余额增速下降，也就是房产销量也会下降，最终开发商为了尽快回款会采取降价促销的方式，最终房价向下调整。
　　尽管上述的逻辑从理论上是说得通的，但楼市实际情况却并非如此。＂五一黄金期＂过后，开发商加强了宣传力度，通过房产中介、售楼处以及电话销售的方式营造楼市大好氛围，让购房者认为未来房价会大涨，再不买以后就更买不起的错觉，不少购房者也因此纷纷入手。那么未来房价真的会大涨吗？答案显然是否定的，主要原因有两个方面，其一是楼市的不断调控下，房价基本上杜绝了会大涨的可能性。其二是去年这个时间段，很多房企同样采取了贩卖焦虑的方式诱导购房者买房。其主要原因是近两年的＂金三银四＂以及＂五一黄金周＂两个十分关键的周期房产销售不理想。
　　因此，这也就导致了当前楼市存在两种对立的声音，一方认为当前楼市依旧火热，因此未来房价会继续大涨，早点买了还有进一步升值的空间。而另一方则认为当前房价已经处于高位，在楼市不断调控下，泡沫消除后将来房价走势会更趋于平稳，现在入手相当于＂高位接盘＂。由于房价过高，无论是大涨或者大跌对于购房者都有很大影响，大涨对于没有买房的人来说越来越买不起，大跌对于已经买了房来说将产生很大损失。那么今明两年不买房的话，5年后是＂随便挑＂还是＂更买不起＂？融创集团董事长孙宏斌两句话说透了。
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　　今年年初时，孙宏斌在接受采访时对于当前楼市调控表示了自己的看法：我是支持调控的，不调控的话这个行业就没法做了，因为房价和地价都要涨到天上去了。可能很多人表示不理解，认为开发商就是希望房价上涨，因为自己能够赚取更多的利润。但事实上并非如此，对于开发商来说，收益永远都取决于销量，房价涨得再高，销量跟不上去自己就没法赚钱，到时候买房就成为了一群炒房客之间击鼓传花的游戏。换言之，当前的房价已经很高了，导致楼市的需求被抑制，这也是为何今年上半年两个大好销售时期房企销售都不理想的原因。
　　为什么今年开发商都要回笼资金呢？主要是今年是＂三条红线＂生效的一年，去年8月28日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对于房企负债进行了三个方面的要求：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的＂现金短债比＂小于1。新规于2021年正式生效。根据多家机构的调查数据显示，当前大多数房企负债均处于越线水平，因此只能选择通过多销售房产来增加变现，降低负债率。
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　　在提及未来房地产发展方向时，孙宏斌给出了自己的看法：未来房地产行业发展潜力依旧很大，融创集团未来将重点布局一二线城市的中高端住宅。孙宏斌认为，虽然目前住房资源供给已经过剩，但仍然主要集中在三四线城市，在城镇化进程的推动下未来一二线城市住房仍有需求。另一方面，随着人们生活水平的不断提升，对于住宅的要求也会增加，因此中高端住宅会迎合市场需求。
　　对于孙宏斌的观点，笔者是赞同的。当前住房供给资源过剩已成不争的事实，根据易居房地产研究院发布的数据显示，截至2020年12月，监测100城市新建商品住房库存面积已经超过5亿平米。但这仅仅是一二线城市以及小部分三四线城市的数据，3月中旬中泰研究院发布的数据显示，全国商品房广义库存已经超过70亿平米，按照100平米每套房来计算的话，也就是说未纳入统计数据的数百个三四线城市，以及两千余个县城商品房库存以及在建期房约有7000万套，足以满足两亿人居住生活。
　　事实上，如今很多三四线城市以及小县城都面临人口大量流失的问题，特别是偏远地区城市和资源收缩型城市。在人口不断流失下，住房需求就会减少，房价上涨失去支撑。自今年1月起，房价下跌的城市数量就在以20个城市的数量增加，说明很多城市的房价泡沫正在收缩。另一方面，从孙宏斌的观点来看，既然未来要以中高档住宅销售为主，说明未来一二线城市刚需是买得起这类住宅的，如今高房价压力下，这类房子的价格肯定会更高，因此说明未来房价会逐渐趋于理性，购房者能够以更亲民的价格买到这类住宅，这也是孙宏斌有底气这么说的原因。
　　简单总结一下，对于今明两年不买房，5年后是＂随便挑＂还是＂更买不起＂这个问题，需要分开来回答。如果是偏远的三四线城市、资源收缩型城市以及远离都市圈这类城市的话，未来房价失去支撑，泡沫消除后价格会很快跌落，甚至达到＂随便挑＂的程度。对于一二线核心城市和热点城市来说，未来住房需求依然存在，因此房价会稳中有升，但并不会出现大涨的情况，对此购房者可以放心了。