放眼整个楼市，最近两年可以说是＂愁云密布＂。2020年，在黑天鹅事件的影响下，楼市进入了＂一季度冰封、二季度重启、三季度修复、四季度回暖＂的走势，开发商工程建设延期，购房者转变观望态度，多地新房库存量大增。对此有人认为2021年楼市调控会放松，房地产重归经济支柱地位。但事实真是如此吗？进入2021年后，楼市调控不松反紧，热点城市迎来一轮又一轮的楼市调控，从过去4个月的房价走势来看，能够很明显感觉到这一点。 根据中国房价行情网发布的数据显示，2021年1月104座城市房价下降，214座城市房价上涨；2月115座城市房价下降，197座城市房价上涨；3月168座城市房价下降，150座城市房价上涨；4月145座城市房价下降，171座城市房价上涨。不难发现，相较于一月和二月，三月和四月房价下降的城市数量增加了许多，更为关键的是，按照以往的经验来看，每年三月四月属于楼市旺季，房产销量大，房价也会随之上涨，因此有着＂金三银四＂的说法。也就是说今年不仅没有像往年一样出现销售热潮，甚至出现了相反的情况，更加印证了当前楼市正处下行的现状。按照这个趋势，今年起楼市将突破三个＂下限＂。 一、住房需求供应比会突破下限 有这样一个指标，能够反映商品价格趋势关系，那就是需求供应比。当需求供应比大于1的时候，说明市场处于卖方市场，当需求供应比小于1的时候，说明需求小于供给，市场处于买方市场。自1998年房改后，房子也被赋予了＂商品＂的属性。那么目前住房需求有多少呢？央行2019年12月对于城镇家庭负债情况进行了统计，统计结果于2020年4月发布，数据显示城镇家庭住房持有率已经超过96%，相当于仅有不到4%的家庭没有买房。 也就是说，城镇居民住房需求依然不足，未来新增需求主要来源于两个方面，其一是农村人口流入，其二是城镇人口自然增长。根据5月11日国新办举行的新闻发布会上公布的第七次人口普查数据来看，当前城镇人口数量为90199万人，占比63.89%，说明我国城镇化率已经达到63.89%，距离发达国家70%的平均水平十分接近，结合发达国家城镇化建设经验来看，未来城镇化进程会放缓，也就是说住房需求增量将持续减少。 从人口自然增长来看，目前人口正面临着严峻考验。＂七普＂数据显示，2010到2020年人口比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点，说明我国人口10年来继续保持低速增长态势。根据2月公安部门发布的《2020年全国姓名报告》来看，2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万，出生率自2016年起持续走低，出生数量比2016年1786减少了70%。因此无论是农村人口流入还是人口自然增长来看，未来住房需求都会持续减少。 二、部分地区房价会跌破下限 供需关系失衡后，房价会受到直接影响。根据易居房地产研究院发布的数据来看，截至2020年12月，全国新建商品房存量已经超过5亿平米，多地去库存周期超过15个月警戒线。特别是三四线城市，库存压力尤为明显，大量房产卖不出去。因此，很多三四线城市房价都出现了波动，正如本文开头给出的数据一样，房价下跌的城市数量开始增加。 与此同时，对于一些偏远地区城市以及县城来说，房价下跌还受到两个因素的影响。第一是楼市的调控，在楼市不断调控下，越来越多炒房客正逐渐退出市场，而偏远城市房产抗跌性比较差，楼市泡沫消除比较快。另一方面来源于人口的流动，每年的毕业季与打工季，这些偏远城市都会流失大量劳动力，相应的住房需求就会减少。而其中相当一部分人在当地就业定居后，会把自己的家人也接到大城市生活，因此加剧了小城市的人口流失。因此未来部分地区房价会跌破下限。 三、人们对于房产投资意愿会突破下限 随着调控的不断深入，近几年房价涨幅不断收缩，涨幅收缩也就意味着投资炒房的人利润不断减少。根据地产专家冯仑的预测来看，要想在炒房中获得利润，房价涨幅需要在9%以上。但刚过去的2020年整体房价涨幅仅为9.2%，今年很有可能跌到9%以内，而社科院预测今年房价涨幅仅为5%，可以说炒房已经完全失去了利润空间。尽管涨幅超过9%的城市也存在，但一方面难以预测，另一方面不能持续保持这样的涨幅。 受此影响，如今很多热点城市的二手房市场都出现了＂抛售热＂，挂牌量不断增加。根据58同城、安居客《3月国民安居指数报告》统计显示，全国新增挂牌房源量环比上涨83.9%。一线四城均有不同程度的上涨，其中，广州环比涨幅最高达到83.4%。连一线城市都出现了明显上涨，可见炒房无脑赚钱的时代已经过去了，任何一个城市投资房产都会有风险，未来人们对于房产投资意愿会突破下限。 随着2021年楼市＂三个下限＂的突破，内行认为未来3类人应该提前做好准备： 第一类是无房刚需。对于还没有买房的人来说，将来楼市会朝着有利于这类人群的方向发展，随着调控的收紧与炒房客的退出，房价泡沫会加速消除，有利于房价重归理性，因此未来能够以更加合理的价格买到房子。但需要注意的是，对于偏远地区的房产需要谨慎考虑，特别是空置率比较高以及人口流失量比较大的城市。 第二类是房企开发商。如今楼市整体住房需求已经远不如前，在房产投资属性消除后未来需求会进一步减少，因此为了避免库存进一步增加未来可以适当减少拍地建房数量，可以考虑转型或者进行中高档住宅的研究，房价回归理性后，人们对于居住水平的要求也会提升。 第三类是炒房客以及投资者。目前房产已经不适合投资，随着各地购房门槛的提升，现在入手的房子可能5年以后才允许出售，5年后楼市的环境早已不同，说不定房价还没有现在的高，另一方面现在各地二手房挂牌量不断增加，但成交量却没有显著变化，未来二手房市场竞争会更加激烈，二手房出售会更加困难，如果卖不出去的话相当于＂高位接盘＂，最后烂在手中。