彻底变天！深圳房价暴跌万元，真相令人胆寒

　　国人对深圳的楼市第一印象是什么呢？
　　一个是房价高，均价都已经冲到9万元一平；另一个是风向标，深圳的房价涨，不出半年将会蔓延到全国的房价都要涨！
　　那么，如果深圳的房价下跌，全国的房价是不是也会跟着下跌呢？
　　深圳房价跌上万元
　　国人对深圳的印象，不仅仅是房价高与风向标，甚至还坚定不移的认为深圳的房价不可能下跌。
　　但是，最近公布的数据却狠狠的打脸了这些人！
　　国家统计局公布的6月70个大中城市新建、二手商品住宅价格情况显示，深圳6月新房价格环比上涨0.5%，二手房环比下跌0.2%。
　　与2020年相比，深圳的二手房价格都是在上涨的，但是环比的话，这已经是深圳的二手房价格第四个月下跌了，连跌了4个月！
　　至于深圳的新房价格，目前已经不作为深圳房价的主要参考了。因为与北京、广州相比，深圳的土地在十年前左右就已经见顶，再也没有可供开发的新增土地了，也就没有多少新增住宅用地。
　　现在深圳的土地，都是此前早已出让，或通过旧改得来的，没有了新增土地，深圳的新房价格只能是不断上涨，市场进入二手房市场，二手房价格才是最主要的参考。
　　房天下研究院的数据更是显示，6月份深圳二手房的挂牌价为67647元每平米，7月份最新的挂盘价位66901元每平米，而此前的2月份深圳二手房挂盘价最高峰时，挂盘均价为77285元每平米。
　　这意味着，6月、7月份的最新价格，相比2月份的高点，每平米价格下跌了整整上万元！
　　全国的房价均价也才仅为一万元左右，深圳的房价一跌就跌去了一个全国均价，可想而知上半年来深圳的楼市变化有多大。
　　与价格一起下跌，还有深圳市的二手房成交量。
　　数据显示，6月份深圳的二手房成交量为2575套，创下了2020年2月份疫情以来的新低，比最高点直接暴跌75%！
　　量价齐跌，这就是当前深圳楼市的现状。
　　之所以出现如此之大的变化，很大程度上归功于深圳颁布的二手房参考价。
　　2021年2月8日，深圳宣布将全市3595个住宅小区作为区域网格单元，以二手住宅网签价格为基础，参考周边一手房住房价格，落实价格参考制度。
　　但是，这个制度再配合一手房调控政策，就完全不同了。
　　深圳的一手房是限价销售，此前深圳就由于一手房限价，而二手房价格远超一手房，导致价格倒挂十分严重，华润润玺更是号称打中了就暴赚500万，引发了万人打新的现象。
　　以网签价格和一手房价格作为参考来给二手房定价，必将导致二手房参考价大幅度下降，事实也是如此，深圳的二手房参考价公布之后，基本就是在原有基础上打个8折左右，1000万的房子直接＂消失＂了200万。
　　不仅如此，深圳市政府还对银行机构做出规定，必须严格按照二手房指导价来贷款。也就是说，曾经1000万的房子可以贷款700万，但是二手房参考价使得房子定价800万后，只能贷款560万。
　　这大幅度缩减了贷款的额度，使得买房者要购买二手房难度加大。
　　在强大的调控政策下，深圳罕见的出现了量价齐跌的局面，并且从3月份一直延续至今，楼市彻底熄火深圳陷入寒冬之中。
　　毕竟，没有哪个业主愿意将自己的房子打8折出售！
　　二手房参考价的威力
　　深圳的房价变动，在网上直接分成了两派，一派认为调控成效显著，深圳房价跌了；另一派则认为房价数据虚假，二手房交易中交易双方会将剩余金额以其他方式完成交易。
　　这个论点来源于3月份和4月份，深圳二手房交易的奇葩现象。
　　二手房指导价实施后，由于参考价打了8折，业主不愿意降价出售，于是想方设法把差价补上。
　　于是深圳的中介出现了许多啼笑皆非的场景：
　　业主昨晚打牌输了80万，希望今晚和客户打牌赢回来；
　　业主诚心出售，但要捆绑一幅业主创作的＂八骏图＂，八骏图售价200万；
　　诸如此类场景，简直令人大跌眼镜，为了弥补差价，深圳的业主可谓是＂用心良苦＂。
　　但是，回归实际的二手房交易，这种现象很难成气候，因为这种私下的上百万的交易契约风险巨大。
　　正规的二手房交易中，所有的资金都是在银行做监管，交易完成后由银行划拨资金，买卖双方都较为信任银行。但是，如果拿200万去私下买一幅所谓的八骏图，一旦交易出现差池，想要拿回来这笔钱将会十分困难。
　　如果正常的交易，做低首付：比如此前售价1000万的房子，参考价800万，双方按照参考价正常交易，买方私下再给业主200万的话，也许可以绕过监管。
　　但是，以800万参考价成交，240万的首付加上私下要给业主200万，首付相当于直接变成了440万，银行放出的贷款仅为560万，变相的增加了购房者的成本，许多刚需一族根本拿不出如此庞大的现金。
　　所以，说深圳的房价数据虚假的言论，明显不攻自破。
　　政策实施后的3月份、4月份双方都处于观望状态，业主还会想着坚持一下；但是到了6月份，业主可以说已经是放弃幻想了，要么降价卖，要么不卖。
　　这其中，难免有炒房客的资金链比较紧张，无奈降价卖房的；加上挂盘价不得高于指导价，深圳的二手房市场挂盘价、成交价都出现下跌也就在情理之中了。
　　事实证明，二手房参考价是成功的，它将定价权牢牢掌握在了政府手中，压住了房价暴涨的局面，使得深圳罕见的出现了二手房价格下跌的情况。
　　这深深的打脸了坚信深圳房价只涨不跌的人，更是表明一个信号：只要政府真心想调控，就没有压不住的房价，即使是深圳！
　　未来楼市变化
　　以深圳来看，当前全国范围内，深圳的调控政策是最严的，深圳楼市在熄火也是毋庸置疑的。当前的调控成果来之不易，未来长时间内也很难改变调控局面。
　　因此，深圳的房价未来三年内有可能都会维持平稳走势甚至小幅下跌的局面，楼市不会再出现大涨，但也很难大跌。
　　深圳的政策越来越保护刚需，打击炒房客，所以未来深圳，刚需买房相对会更为容易，而炒房客则再无获利的可能，甚至有可能被套牢其中，亏损出局。
　　深圳是全国的风向标，深圳的房价下跌，会不会，蔓延到全国呢？
　　事实上，由于深圳二手房指导价的调控成效显著，4月27日，宁波也跟进实施二手房指导价；5月28日，成都跟进，在201个住宅小区落实二手房指导价；7月8日，西安也跟进二手房指导价。
　　可以看出，楼市比较火热的新一线城市，都在相继跟进二手房指导价调控政策，为楼市熄火。
　　所以，可以预测的是，二手房指导价将会在主要新一线城市和二线城市相继实施，楼市降温的现象将会不断蔓延。
　　另外，除了二手房指导价以外，当前主要的调控政策还包括央行实施的房企三道红线、银行机构房贷五分档。
　　这两项政策，对资金端、供应端都对房地产市场进行了调控，限制房企的杠杆比例、银行房贷的比例。
　　＂三道红线＂的影响，在恒大身上最快显现出来：恒大主动降负债，有息负债猛降了3000亿，大量降价打折出售房子，老百姓得到了实惠。
　　房贷五分档，最大的影响莫过于最近各大城市二手房停贷了！
　　由于房贷资金有所受限，地方政府要求银行优先发放一手房贷款促进经济发展，导致二手房贷款出现延期甚至停贷现象，交易更为困难。
　　另外，在供应端，2021年年初以来，广州、北京、重庆、成都、杭州等等各大热点城市，都大量增加了土地供应，土地出让的比例创下新高。加大土地供应，就是保障房子的供应量，房子更多了，价格自然就很难涨上去。
　　自＂房住不炒＂提出以来，2021年是楼市调控力度最严、措施最齐全的一年，这些调控政策未来也将持续发挥作用，楼市大概率是会降温了。
　　未来，买房子只会更为容易。
　　一如郭树清主席所言：押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价！
　　作者 | 李一钟