又一巨头入局，英国长租公寓大爆发！个人房东如何应对

　　上个月（2021年8月），英国四大银行之一的劳埃德银行（Lloyds Bank）正式宣布进军英国长租公寓市场，准备亲自做房东。
　　据英媒获得的内部文件显示，劳埃德计划未来10年内在购买5万套房屋，从而一举成为英国最大房东之一。
　　《金融时报》：劳埃德银行目标成为拥有5万套住房的大型房东
　　《卫报》：劳埃德银行大举进军英国租赁市场，计划买下5万套住房
　　《每日邮报》：劳埃德将成为英国主要房东，目标到2030年通过Citra Living子公司购买5万套房产
　　作为英国大型抵押贷款银行，劳埃德银行集团拥有英国最大的住宅按揭银行Halifax、苏格兰银行和Scottish Widows等子品牌。
　　具体来说，劳埃德银行将通过旗下Citra Living品牌进入英国租房市场，试图满足全英各地对租赁住房日益增长的需求。
　　据英媒透露，Citra Living制定了一个＂极具挑战性的战略＂，即到2025年底持有1万套房产，并进一步争取在2030年达到5万套。
　　为实现上述房产持有目标，Citra将会通过收并购的方式，或和其它企业结成战略联盟。
　　如果劳埃德银行持有1万套房产，Citra的资产负债表价值将达到约40亿英镑，税前利润约3亿英镑，其规模将超过英国最大机构房东Grainger。
　　Grainger目前在英国拥有约9100处房产，市值21亿英镑。
　　作为英国最大的抵押贷款机构，劳埃德银行集团旗下的商业银行几乎与英国所有大型房屋建筑商都有合作关系。
　　近年来，劳埃德银行还通过与Homes England合作，直接投资了几个小型开发商的住房项目。
　　《金融时报》分析指出，劳埃德银行进军住宅租赁市场是出于收入来源多样化的考虑。
　　该集团希望利用低资金成本、知名度以及自身对住宅市场的了解，在英国租房市场分一杯羹。
　　事实上，除了Lloyds银行，越来越多英国巨头开始进军租房市场。
　　包括Legal & General和M&G在内的保险和基金管理集团已经成为房产市场的主要投资者；
　　而John Lewis、宜家等零售企业也在疫情的影响下，计划将其部分零售商店和地块开发成可出租的房产。
　　巨额资金涌入，英国长租公寓市场大爆发
　　事实上，像劳埃德银行、Legal & General、John Lewis这样的机构房东近来斥巨资进军的，主要是英国的Build-to-rent市场。
　　所谓Build-to-rent，直译为建后出租、只租不售，指的是大型机构开发完住宅项目后只租不卖的投资模式，广义上包括长租公寓、服务式公寓、学生公寓等。
　　由于这种模式大大提高了租客和管理效率，因此长租公寓在出租市场上，主要同个人房东Buy-to-let（买房出租）形成竞争。
　　据内部文件显示，劳埃德旗下Citra的首个住宅租赁项目就是位于英格兰东部城市Peterborough、共拥有45套公寓的长租公寓项目——Fletton Quays。
　　值得注意的是，Build-to-rent虽然包括多种业态，但英国这几年Build-to-rent的爆发，其实都集中在长租公寓领域，因此本文会用长租公寓指代英媒常用的Build-to-rent。
　　下面，我们就来分析下英国长租公寓近年来的发展现状。
　　英国长租公寓发展现状如何？
　　1. 长租公寓市场概况
　　近十年来，英国长租公寓迎来了爆发式增长。
　　房地产分析公司Real Capital Analytics的数据显示，2012年全年英国长租公寓的投资额不到40亿英镑，仅为2021年第一季度投资额的总和。
　　与此同时，房地产机构Savills的数据显示，目前英国有6.2万套长租公寓，另有4万套正在开发中。10年前，英国租房市场几乎看不到长租公寓的身影。
　　与此同时，长租公寓的租金涨幅也在节节攀升。
　　以长租公寓分布最多的伦敦为例，截至今年7月，伦敦最新的平均月租金已经来到1644英镑，继续登顶欧洲房租最贵城市（全球范围内也仅次于香港和纽约）。
　　尽管如此，英国长租公寓市场相比美国欧洲起步较晚，仍有很大的投资空间。
　　英国住房部的数据显示，英格兰私人租赁部门的440万户房屋由230万房东拥有，长租公寓的存量仅占英国出租住房总量的2%至3%。
　　2. 哪些机构房东看上了长租公寓？
　　但正是因为起步晚，各大耳熟能详的大型机构都想来分一杯羹。
　　英国长租公寓市场中，投资者背景比较多样：有英国本土大型房地产开发商、在欧美拥有长租公寓开发经验的外来开发商（做前期开发工作）；也有各大主权财富基金、保险和养老金投资机构（做后期接收建成的长租公寓）。
　　2020年的数据显示，英国开发商Get Living、London & Quadrant、Sigma Capital Group、温布利长租公寓地主Quintain和Grainger是英国长租公寓前五大投资者。
　　除此之外，加入英国长租公寓市场的巨头还有British Land、Grosvenor、伯克利（开发东伦敦West Ham长租公寓项目）、美国开发商Atlas（投资英国中部和北部）、澳洲开发商Lendlease（宣布投资15亿英镑）等等。
　　事实上，英国长租公寓还吸引了不少亚洲投资者的关注。
　　2020年11月，李嘉诚被曝正在支持收购英国最大的长租公寓项目———伦敦温布利公园地块（Wembley Park），该项目总价值高达30亿英镑，将新建8000套长租公寓。
　　报道称，伦敦温布利公园地块目前由美国投资公司Lone Star持有，李嘉诚支持的公司Long Harbour正在竞购这一地块。
　　值得一提的是，温布利公园（Wembley Park）开发项目是英国所有长租公寓项目中，最具代表性、也是目前规模最大的长租公寓项目，位于伦敦Brent。
　　该项目由英国开发商Quintain操盘，作为温布利地区最大的地主，Quintain于2017年2月宣布在温布利球场附近开发7600套公寓，其中5000套只租不售。
　　温布利长租公寓项目占地85英亩，总开发价值高达30亿英镑，Quintain已经投入了9亿英镑，英国政府也会投资6500万英镑，全部公寓预计于2025-2026年建成，未来会有至少1.5万人入住这个项目。
　　而就在昨天（8月31日），新加坡城市发展酒店服务信托（CDL hospitality Trusts）已同意以7330万英镑（约合6.5亿元人民币）在开发商Fiera和Packaged Living手中提前购下位于曼城的长租公寓项目——The Castings。
　　长租公寓The Castings位于曼城的Piccadilly East大街，今年2月刚获批建造许可，建成后将包含352套住宅。
　　越来越多的＂机构房东＂入场，带来巨额投资和肉眼可见的大量供应，不仅将左右英国房地产市场的发展趋势，还将对个人房东造成一定冲击。
　　长租公寓时代到来，个人房东如何应对？
　　机构投资者如此强势，个人房东会因此＂遭殃＂吗？面对长租公寓的入场，个人投资者应该做好哪些准备降低风险呢？
　　据British Property Federation统计，截至2021年第二季度，英国在建或已完工的长租公寓共有19.6套，其中伦敦地区就有8.5万套。
　　对于租客而言，这种专门的长租公寓比从私人房东那里租来的房子更新，租金虽然不见得更便宜，但住起来更省心，因此个人房东们确实需要担心自己的房子是不是买在了长租公寓集中的地区。
　　既然如此，我们来看看英国的长租公寓都集中在什么地方？
　　从下图不难看出，伦敦所在的英国东南部长租公寓最为密集，然后是以曼城、利物浦为中心的北部。此外，谢菲尔德、伯明翰、利兹等城市也有少量分布。
　　伦敦这边，由于包含的区域太多，需要单独重点分析。
　　从下图可知，伦敦市中心由于严格限高且没有太多土地供应，长租公寓主要集中在Brent、Stratford、Lewisham、Greenwich等外围区域。
　　其中伦敦西北部Brent，东南部Lewisham，东北部Stratford最为密集。
　　另一方面，伦敦市中心比如肯辛顿、威斯敏斯特、老金融城这样的市中心地段基本没有长租公寓，伦敦西南和正北长租公寓也比较少，是个人房东值得考虑的区域。
　　英伦投资客写在最后
　　在今天这篇文章中，我们借着劳埃德入主住宅租赁市场一事，回顾并更新了英国长租公寓的最新情况，并给出了个人房东的投资注意点。
　　近十年来，英国长租公寓迎来了爆发式增长，并吸引了不少机构投资者的关注，这与英国租房人群增加、且英国大城市租金较高有关。
　　对于个人投资者来说，随着越来越多的＂机构房东＂入场，带来巨额投资和肉眼可见的大量供应，其冲击不能不考量，这一点在伦敦租赁市场尤为明显。
　　从最新的案例看，伦敦近期马上会完工的长租公寓主要集中在西北伦敦Wembley等地附近。
　　除此之外，我们需要注意到伦敦市中心一区二区，比如Kensington、Westerminster、老金融城这样的地段基本没有长租公寓，伦敦西南和正北长租公寓也比较少。