又见流拍！土拍大降温！楼市拐点信号强烈，买房人务必关注

　　自2021年起，根据2021年自然资源部住宅用地供应分类调控工作要求，22个试点城市执行住宅用地＂两集中＂出让政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。
　　集中供地模式被寄希望于解决楼市过热问题，现在2021年接近尾声，楼市是否真的降温了？最近，第二轮集中供地正在进行中，从上半年和下半年的土拍热度上，我们足以一瞥楼市现状。
　　一、 首轮集中供地，多家房企竞价激烈
　　先看上半年。
　　自4月15日首个城市吉林长春起，至6月29日最后一个城市湖北武汉止，全国22个重点城市开启首轮集中供地。 房企竞争激烈、高溢价地块频频涌现。
　　以杭州为例——57宗涉宅地中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，部分地块自持比例竟然高达40%， 近20个板块创下地价新高。
　　部分商业性质地块的竞拍战况，同样激烈到堪称史无前例。杭州未来科技城三站换乘综合体项目地块（即绿汀路TOD地块）是集中供地的＂地王＂项目之一，历经2个多小时、136轮的竞价，由华润置地以总价111.6亿元拿下，溢价率达到29.91%， 跻身杭州土拍史上百亿地价榜单前三。
　　据了解，该项目为罕见的三线地铁上盖TOD，总出让面积285.58亩，计容建筑面积高达67.75万㎡，要求建设地上计容建筑面积17万㎡集中式商业，以及地下1.8-2.2万㎡的集中式商业。绿汀路TOD被华润巨资拿下并不令人意外，一方面，因地块本身地段极佳，难免溢价；另一方面， 在集中供地的新模式之下只有大房企才更有竞争力拿下优质地块。
　　总而言之，从土拍热度来看，在首轮集中供地中，除了长春、青岛等少数城市热度较低外，大部分城市首轮集中拍地市场热度均处于高位。
　　二、 第二轮集中供地，土拍热度骤降
　　然而，前文所述场景已成过去！ 短短数月来，楼市环境发生巨大变化，即使是实力雄厚的大房企，房企拿地积极性也远不及从前。 从第二轮集中供地情况看，土拍热度整体下降明显。
　　再以杭州为例——曾经斩获首批集中供地出让金榜首的杭州市场，热度不再。10月11日，浙江省杭州市规划和自然资源局公告：17宗土地终止出让，其中10幅竞品质地块全部无人竞拍而流拍。最终，只剩下14宗地可出让。10月12日，杭州第二轮集中供地14宗挂牌地块全部出让，成交额257.48亿元。
　　第二轮土拍遭遇＂滑铁卢＂，不是杭州一个城市独有的现象。据统计， 超6成城市成交楼面价下跌，厦门、广州和无锡跌幅均超20%；超5成城市底价成交宗数过半，广州、长春和福州流拍地块比重上升……
　　58安居客房产研究院在《2021年第三季度楼市总结》报告中作出这样的深度解读：在密集的调控政策下，对比第一次和第二次集中供地可见，土地成交金额、溢价率和楼面均价均出现明显回调，房企拿地积极性明显偏弱，土地流拍数量明显增加。在＂三道红线＂压力之下，房企当前主要任务是优化财务指标， 因此年内在销售预期偏差，回款压力增大的情况之下，房企将继续减少在土地市场的投入。
　　此外，有了上半年第一轮集中供地的经验教训，多个城市对集中供地规则进行了调整和修改，使得房企拿地门槛进一步提高；再叠加房企在拿地策略层面出现变化，时值年底投资端收缩，拿地意愿受抑制、观望情绪上升，便导致大量地块因无报名者而流拍。
　　纵观表现迥异的两轮集中供地，我们无法否认，在这短短几个月时间里，政策调控的效果确实已经显现。 土拍市场高溢价＂厮杀＂不再，房企拿地趋于理性， 这将大大有利于房子回归居住属性，楼市回归理性发展，无数买房人期盼已久的楼市拐点，已经在悄然间到来。
　　话题讨论：房地竞拍拿地热度下降，作为买房人，你怎么看？