以个人名义VS以企业名义购买写字楼，哪个更划算？

　　本文特邀来自 从嘉地产 的 交易部专家 提供专业指导。从嘉地产，专注于上海写字楼买卖业务多年，为世界500强、上市公司、专业机构等企业客户提供投资置业服务，在上海二手写字楼交易市场中口碑良好。
　　一  购买环节
　　1、缴税情况
　　无论是以个人还是企业名义购买写字楼，均按照 3%的税率征收契税 。此外，还有0.05%的印花税 和产权交易费、权证登记费等其他费用。
　　小楼看中的写字楼，享受印花税减半征收政策后，交易环节需缴税费用为：
　　1000x3%+1000x0.05%×50%=30.25万元
　　2、购房资质
　　商业地产不似住宅般严格限购，但也并非可自由购买。北京、上海等少数城市对购买写字楼等商业地产提出限制，如：港澳台及外籍人士不能购买商业办公用房；部分区新建商业、办公项目只能出售给企事业单位、社会组织等等。遇此情况，只能通过在当地成立公司或办事处、代表处等方式＂曲线＂购买写字楼。
　　3、贷款办理
　　购买写字楼可以办理按揭贷款，贷款比例不超过50%，年息基本在5%-7%之间。当前不少商业银行已暂停对个人购买商办物业的贷款发放，所以贷款有一定难度，需要妥善准备材料并挑选合适的银行。
　　商业银行基本上不办理企业购买写字楼的按揭业务，如果以企业名义购买写字楼，大多只能选择付全款的方式。如果企业想将此楼作抵押贷款，也是要先付全款买下之后才能进行。
　　二  持有环节
　　写字楼购买之后有自用和出租两大用途，需要缴纳房产税、企业所得税、增值税、附加费、土地使用税等费用。但写字楼用途不同，缴税方式也不同。如房产税，有从价计征和从租计征两种方式：
　　从价计征： 年纳税额=房产原值×(1-10%~30%)×1.2%
　　从租计征： 年纳税额=年租金收入×12%
　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》
　　第三条：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
　　没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
　　房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
　　第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
　　1、企业自用：
　　个人购买的写字楼，无法以个人名义自用，需出租给自家企业用于经营；企业购买的写字楼，如果自用，需交纳房产税、土地使用税等费用。
　　①房产税：房产原值×(1-10%~30%)×1.2%
　　②土地使用税：实际占用的土地面积×适用税额
　　小楼如果以公司名义购买写字楼后自用，需缴纳房产税为：
　　1000×（1-20%）×1.2%=9.6万元
　　值得注意的是，以企业名义购买写字楼可享受税收抵扣的优惠政策。企业开具增值税专用发票，增值税作为企业进项税额从销项税额中抵扣。
　　小楼公司购买的写字楼可抵消企业所得税费用为：
　　1000×25%=250万元
　　（假设按照无残值下，折旧总计可抵所得税为250万元，抵消每年房产税9.6万，大概可抵26年）
　　2、个人出租：
　　以个人名义将购买的写字楼对外出租，需交纳增值税、附加税、个人所得税、房产税、土地使用税等费用。
　　①增值税： 5%
　　自然人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　②附加税：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。
　　城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％）
　　教育费附加＝增值税×3%
　　地方教育附加＝增值税×2%
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　　③个人所得税：（租金收入-税费-修缮费用）×（1-20%）×20%
　　财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：
　　(1)财产租赁过程中缴纳的税费。
　　(2)向出租方支付的租金。
　　(3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
　　(4)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用。
　　④房产税：从租计征，税率为12%
　　⑤土地使用税：实际占用的土地面积×适用税额
　　⑥印花税：租赁金额×0.1%
　　如果小楼将个人名义购买的写字楼用于出租，获取60万元的年租金，且享受增值税免征、房产税和印花税减半征收等优惠政策，在不考虑土地使用税、不考虑修缮等扣除费用的前提下，其一个年度内合计需缴纳税费为：
　　60x（1-20%）x20%（个人所得税）+60x12%x50%（房产税）+60x0.1%×50%（印花税）=13.23万元
　　3、企业出租
　　以企业名义将购买的写字楼对外出租，需交纳增值税、附加税、企业所得税、房产税、土地使用税等费用。
　　在计算企业出租写字楼应纳税额时，需要区分一般纳税人和小规模纳税人。小规模纳税人可享受相应的减税降费政策，如增值税免征、房产税减半等等。
　　由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
　　小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下。
　　①增值税：9%或5%
　　一般纳税人出租不动产，增值税适用税率为9%；
　　小规模纳税人出租不动产，按5%征收率计算缴纳增值税。
　　②附加税：计税依据为增值税税额
　　城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％）
　　教育费附加＝增值税×3%
　　地方教育附加＝增值税×2%
　　③企业所得税：按照25%的税率缴纳企业所得税
　　④房产税：从租计征，税率为12%
　　⑤土地使用税：实际占用的土地面积×适用税额
　　⑥印花税：租赁金额×0.1%
　　如果小楼公司将企业名义购买的写字楼用于出租，获取60万元的年租金，且享受增值税免征、房产税和印花税减半征收等优惠政策，在不考虑土地使用税、不考虑修缮等扣除费用的前提下，其一个年度内合计需缴纳税费为：
　　60x25%（企业所得税）+60x12%x50%（房产税）+60x0.1%×50%（印花税）=18.63万元
　　三   转让环节
　　1、个人转让
　　个人转让写字楼，需缴纳增值税、附加税、土地增值税、个人所得税、印花税等费用。
　　①增值税：5%
　　②附加税：计税依据为增值税税额
　　③土地增值税：（差额-本次缴纳增值税）×（30%-60%）
　　土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收，税率分别为30%、40%、50%、60%。
　　④个人所得税：（差额-本次缴纳增值税-土地增值税）×20%
　　个人转让非住宅，以转让房产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，按20%的税率征收个人所得税。
　　⑤印花税：成交价0.05%
　　小楼以1000万元购入写字楼，以1500万价格转让写字楼，需缴纳以下税费
　　· 增值税：（1500-1000）x5%=25万元
　　· 土地增值税：（500-25）×30%=142.5万元
　　· 个人所得税：（500-25-142.5）×20%=66.5万元
　　· 印花税：1500×0.05%=0.75万元
　　合计需缴纳税费为：25+142.5+66.5+0.75=234.75万元
　　2、企业转让
　　企业转让写字楼，需缴纳增值税、附加税、土地增值税、企业所得税、印花税等费用。
　　①增值税：9%或5%
　　②附加税：计税依据为增值税税额
　　③土地增值税：（差额-本次缴纳增值税）×（30%-60%）
　　④企业所得税：（差额-本次缴纳增值税-土地增值税）×25%
　　⑤印花税：成交价0.05%
　　小楼公司以1000万元购入写字楼，以1500万价格转让写字楼，需缴纳以下税费
　　· 增值税：（1500-1000）x5%=25万元
　　· 土地增值税：（500-25）×30%=142.5万元
　　· 企业所得税：（500-25-142.5）×25%=83.125万元
　　· 印花税：1500×0.05%=0.75万元
　　合计需缴纳税费为：25+142.5+83.125+0.75=251.375万元
　　对外转让时，个人和公司付出的增值税、所得税不同，享受的附加税减免政策也不同。整体来看，以个人名义购买的写字楼在转让时更加划算。
　　总结
　　如果写字楼是自用，则以企业名义购买更划算。 以个人名义购入后再出租给自己设立的公司使用，会涉及更多税收，且不可抵扣企业进项增值税。
　　如果写字楼专用于出租，以个人名义购买写字楼的税收成本会更有优势，但还是需要 权衡企业规模和风险利弊再来判断。 随着国家对小微企业的扶持力度与日俱增，各地也在相继推出增值税和房产税等优惠政策。
　　如果购买写字楼是希望通过买卖赚差价获取收益，则放到个人名下更划算， 在转让环节时更省税，没有必要特意成立新公司来购楼。
　　当然，也得兼顾一下资金情况。如果手头实在无法付全款购买，就只能尝试以个人名义申请按揭贷款了；倘若投资金额庞大（如：高于2000万），那就还是建议选择以公司名义购买—— 通过公司股权交易来转让物权， 不仅风险更低，还可以节省不少税费呢。
　　注：本文仅供参考，各地有增值税免征、房产税减半征收等税收优惠政策和不同的税收方式， 详情请咨询当地税务部门。