2021上海学区房6大坑，踩1个就会被统筹！你家学区房还好吗？

　　导语
　　民办摇号大趋势之下，许多家长们为了孩子入学稳妥些，买了价格不菲的学区房，或者迁户口到其他亲戚家，以便能对口更好的小学、幼儿园里。而近段时间接连爆发的学区房事件，却让想要购房的家长人心惶惶。
　　今天，托幼君就给大家带来一篇避雷指南！避过6个最基础的＂坑＂，帮你更安全地挑选学区房！
　　学区已经使用
　　许多家长在购买优质学校附近的学区房时，会选择价格相对实惠的二手房，但实际上，如果不查清楚，其中有一个很大的风险——学区被占用：
　　购买学区房前，家长需要了解的两个规定是＂五年一户＂（针对幼升小）和＂三年一户＂（针对幼儿园入园），即对于每套学区房，五年内只可以给1个幼儿提供对口入学的机会（双胞胎、二胎除外）。
　　如果选择购买二手房，则很关键的一点，就是跟房子的原主人了解房子的学额是否还在。可以询问一下主人，五年内是否已经有小朋友通过这套房子的学额入读了对口学校。
　　幼升小-五年一户
　　在幼升小阶段，2020年确定＂五年一户＂政策限制的共有9个区，分别是浦东新区、黄浦区、静安区、徐汇区、长宁区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区；除此之外，普陀区、虹口区的部分热门小学在实际招生时也按照五年一户进行。
　　值得注意的是，＂五年一户＂政策在2021年也不是小学的专利了：在浦东新区，部分热门的示范园、一级园，甚至一些二级园（如靖海之星幼儿园、冰厂田临港等）都要求＂五年一户＂。
　　（图片来源：浦东教育局）
　　幼儿园-三年一户
　　而部分区幼儿园则采用＂三年一户＂，指一套住房原则上3年内只安排一名适龄儿童入园，符合政策的二孩除外。
　　闵行区就明确提出了＂三年一户＂：
　　《2021年闵行区学前教育阶段适龄幼儿入园工作实施意见》中明确提到：一套住房原则上3年内只安排1名适龄幼儿入园（不含二胎及多胞胎的情况）。
　　（图片来源：闵行教育局）
　　计算方法
　　那么＂五年一户＂和＂三年一户＂应该怎么计算呢？不是从入手学区房的时间开始算五年，而是从政策实施的当年开始往后算。
　　举个例子：假设A区是2016年开始实施幼升小＂五年一户＂限令，那么从2016年开始往后算五年。即使2015年上一住户用过学额了，那么你2016年买房落户进去，并不会影响入学。如果2016年政策实施后用过了入学名额，则下一买家要到2021年才能再次拥有学额。
　　买房前怎么查学位是否被占用？
　　答：很多人认为只能向房东了解情况。其实，学区房是不是被占用，学校如果有数据库登记就会知道。如果学校有5年一户的政策，那么学校必须每年都统计的。所以可以去小学进行查询，但如果学校不提供相关信息，还可以尝试：
　　1、让房产中介帮忙查；2、街道办找相关的信息；3、公安局户籍科看近期该户籍地址下有没有适龄儿童户口调入调出。
　　保险起见，在购房合同上应要求合理地附加相应条款。在买卖合同中明确相关责任，如果卖方故意隐瞒情况而影响买方子女对口入学的，需要承担违约责任。
　　另外，买完房租出去，租户也是可能占用学位的。保险起见，也可去出租屋管理中心查看备案登记。
　　房产不是住宅类产权
　　这条是个买房前需要知道的常识：上海有一些房产不属于住宅类产权，属非住宅产权或者商住两用房，这类房子一般不能落户，也不具备学区名额。
　　也就是说，非住宅类房产，即使在区域内，也不能算是园所要求的＂房产＂。
　　对口地段变化
　　幼儿园、小学的对口地段每年都会发生一些微调，通常幅度不大。但也有很小的可能入手学区房时对口是A幼儿园，等孩子入学时对口的学校就变了。
　　为了等到孩子入学时学区不发生改变，家长最好提前了解一下小区周边有没有新开校的计划，小区的学区有没有变化的可能。
　　开发商宣传某楼盘为名校学区房，该怎么辨别？
　　答：想确认该楼盘是否属于这所名校的学区房，分为两种情况：
　　一是学校已经建成，查看学校官方网站或学校门口的招生通告，查看其学区范围是否包含该楼盘即可。
　　二是学校尚未建成，这种情况下可请开发商出示与学校的招生协议，并将买房后孩子可上该校作为购房合同条款写入合同。
　　不符合户主、产权条件
　　＂人户一致＂ 是指户籍地址和房产证上的地址一致，一般如果满足＂人户一致＂的条件，就能在公办排序中排到比较靠前的位置。
　　但每个区、每个园所对户主和房产所有人的要求还不一样。不符合相关要求的，是不能算在＂人户一致＂档的。（如果报名的是热门园所，还有很大可能被统筹）。
　　家长须留意对口幼儿园的产权要求和户口要求：
　　产权要求
　　比如，2021入园，浦东新区要求：
　　（图片来源：上海浦东教育）
　　在＂人户一致＂的情况下，户主需要是直系亲属，且拥有全部产权；幼儿本人为户主的，产权人需要是父母或本人。
　　值得注意的是，规则中提到的＂拥有全部产权＂，是指房产证上不能有直系亲属以外的其他人，旁系亲属也不可以的！往年也有因为这样的原因被统筹的案例，家长们需要格外警惕！
　　嘉定区2021也有这样的入园要求：
　　（图片来源：嘉定教育）
　　2021幼升小政策也有类似的规定，对产权和户主有要求。
　　比如，浦东新区要求孩子和户主是三代以内直系亲属关系，户主和产权人必须一致：
　　（图片来源：浦东教育局）
　　静安部分学校，要求房产产权人必须是儿童或者父母，不能是祖父母：
　　（图片来源：静安教育局）
　　杨浦区部分热门学校虽然允许户主和产权人是祖父母，但要求儿童父母要在户口内，不然录取顺位就比较靠后等。
　　我们可以参考2021年 杨浦区打虎山路第一小学的录取顺位：
　　（图片来源：打虎山路第一小学官网）
　　除了对户主和房产产权人有所限制外，家长还应该注意， 孩子本人的户口是否在该套学区房内非常重要；每年都有一些家长忽视了帮孩子把户口迁到学区房内，导致学区房在A区，孩子户口在B区的情况，这种情况下只能申请＂人户分离＂上学，在热门的学区是基本都要被统筹的！
　　户口要求
　　对于某些热门园所，不仅对产权有要求，还提出了户口要求。
　　比如静安区热门园所安庆路幼儿园，在2021安庆幼儿园的招生简章中明确提醒：2024年起，安庆幼儿园对口地段入学的幼儿，需要满足报出生，且同时父母户籍在对口地段满2年以上的要求！
　　图片来源：安庆幼儿园
　　静安和杨浦的热门校都讲求报出生、三户口，所以这两个区的家庭一定一定要重视这个问题。
　　园所/学校太过热门
　　满足了＂五年一户＂（幼儿园的＂三年一户＂）和＂人户一致＂，也并不表示就可以顺利入学，想要报名热门幼儿园，还需要满足一定的＂入户年限＂，也就是户口迁入学区房的时间。
　　如2021年徐汇区入园，则规定了，如报名人数>规定人数，则会 按照出生日期和入籍时间长短顺序安排入园：
　　（图片来源：徐汇区教育局）
　　小学也是类似的情况，随着上海民办学校＂摇号＂招生政策的落地，很多家长都直接避开民办调剂风险，报名对口公办小学了，但 浦东新区、黄浦、宝山等区的26所小学在正式报名前就贴出了＂超额＂预警公告，意味着对口的适龄儿童数量超出了学校计划招生的数量，对于入户年限较短的家庭，都有 较大的统筹风险。
　　可千万不要房子也买好了，＂五年一户＂或者＂三年一户＂也确定好了，户口也知道要迁的，结果因为孩子或者家长一方入户年限时间过短导致孩子还是被统筹啊！太可惜了！
　　错过入户截止日期
　　最后，各区对于录取顺位中的第一档——＂人户一致＂，有不同的要求！超过了规定的入户截止时间（部分区截止日期很早，需要特别注意），就不能被看做＂人户一致＂，甚至在录取时被统筹哦！
　　往年也经常出现因为产证还没下来，赶不上入户截止时间的情况，家长规划入学时，请务必确保能在截止日期前拿到产证。
　　关于学区房，家长们还有哪些经验想要分享呢？都欢迎留言讨论哦~
　　信息来源：综合自各区教育局、各园所官网、官微
　　本文转自：上海入托入园公众号，未经授权不得转载。