有人说:"房贷别着急还,买房子的贷款利率比较低"。 有人说:"房贷要抓紧还,每月出的利息都不少"。 到底房贷该不该提前还呢?其实没有那么复杂,看看下面两张图就明白了。 假如买房贷款100万,等额本息(每月还的金额一样),利率4.9%,期限30年。那么每年要还63687.24元,其中的本金和利息比例如图1,可以看到在前几年的还款中,利息要比本金多得多,可以说大部分还的都是利息,但越往后利息占的比重就越小。 图1 每年还款的本金和利息比例 30年总共要还利息910616.2元,几年后所还利息与总利息的百分比,如图2。可以看到,前几年利息增长较快,还款6年后,已经还了总利息的1/3,还款10年后,就已经还了总利息的一半。 图2 第n年所还利息与总利息百分比 所以,还款的前5年,有余钱建议提前还,还的越早越好,不过有些银行会有提前还贷违约金;还款10年后,不建议提前还,还的利息已经过半了;中间的5-10年不做建议,应结合自身情况来定。 当然,是否提前还还应考虑个人理财情况,计算理财收益率和房贷利率的差距。假若你每年理财稳定收益10%,远远大于房贷利率4.9%,那就不用考虑了;假若你不太懂理财,每年理财收益低于房贷利率4.9%,这就该认真考虑了。 最后,还应考虑人民币的贬值情况。30年前1块钱可以买1斤猪肉,现在的1块钱买不了一把猪毛,30年后的情况,谁又能说得准呢。