深圳人，去惠州买房才划算？

　　最近湾区地产方面最火的新闻莫过于惠州限购了。
　　在＂房住不炒＂渐成常态，调控持续加码不断升级的当下，很多人以为房价不温不火的惠州能够安全躲避调控的大锤，没想到7月29日，住建部就约谈了惠州、银川、徐州、金华、泉州5个房价上涨过快的城市。
　　约谈的理由是：惠州、银川、徐州、金华、泉州5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快（年初以来累计涨幅都在5%以上），市场预期不稳，引起社会广泛关注，要求它们加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。
　　明眼人都知道，按照全市均价来看，这个涨幅真不算太高，其背后的原因或也与最近土地市场的躁动有关，上半年惠州频频出现地王。
　　3月份，博罗石湾一商住地拍出惠州史上最高楼面价，8572元/㎡登榜惠州楼面价第一。6月，金山湖地块被中海地产拿下，楼面价达到9161元/㎡，再次刷新惠州的地王纪录。仲恺、北站新城全部出现新地王，楼面价均破7千、均刷新片区新高。
　　楼面价先后迈过了7千、8千和9千大关，地价这么涨，房价岂不要来个大的？所以上面不得不防，在百城调控升级的当下，给惠州来点大招也说得过去。
　　很多人认为惠州万年不涨，根本没有约谈的必要，这次被啪啪打脸。
　　不温不火，说的是惠州整体的房价均价没那么高，但凡认真考察惠湾楼市的就会知道，惠州已经经历了一波行情，而且某些片区涨幅还可以。
　　2020-2021这一年，惠州紧紧的跟随了深圳这一轮的房价轮动，从2020年5月开始发力，一直持续到现在，轮动的顺序依次是临深片区、惠城片区、仲恺及博罗片区。
　　临深片区： 包括白云新城片区、大亚湾西区、南站片区高品质楼盘二手普遍涨了30%左右（个别像星河丹堤、龙光城等涨了40%左右）其他品质一般的楼盘或者离深圳距离稍远一些的惠湾片区次新楼盘也有10-30%不等的涨幅，老旧楼盘基本无变化；
　　惠城片区： 学区房和临江次新涨幅较猛烈，达40%左右，其他次新楼盘在10-20%左右，老旧楼盘基本无变化；
　　仲恺及博罗片区： 仲恺片区涨幅较高，次新楼盘在10-20%左右，博罗在10%左右。
　　而惠东及澳头片区基本没涨。
　　了解了这一年的惠州房价各片区的涨幅就不难发现：惠州限购的正是其房价最容易反弹的区域。 而限购的区域才是有价值的区域，惠州限购就只限购惠阳、大亚湾，说明了这两个区域在惠州楼市中的价值。
　　深圳房价向上突突，惠湾房价也没闲着，其价值何在？深度复盘后我们发现，除了惠州自身发展亮眼，还在于惠湾跟深圳的0距离及联动。
　　先看看惠州自身的发展。
　　＂十四五＂规划开局之年，广东省和深圳市已多次强调要加速推进深圳都市圈建设。
　　4月25日，《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式对外公布，文件中对深圳都市圈的范围进行了重新界定，惠州全域划入深圳都市圈，城市战略地位显著提升。
　　今年以来，惠州很积极拥抱深圳，主动进入深圳都市圈。 近日，惠州市委、市政府正式出台《惠州抢抓＂双区＂建设重大机遇 深度融入深圳都市圈的行动方案（2021—2023年）》。惠州作为深圳都市圈中核心城市，接驳深莞两城，无疑成为了聚集深圳都市圈核心优质资源的暴风眼。
　　同时，深圳在＂东进战略＂不断深化的布局之下， 以深圳东部与惠州临深片区的联系最为紧密，形成城市协同发展的良好效应。
　　深惠双城一体化的进程一直不断加深。 据不完全统计，去年惠州有50多个项目签约，总投资超6000亿元，而惠湾片区、仲恺、和惠城三区，为各项目抢攻的主要区域，如世界500强恒力集团、央企国机集团、外企埃克森美孚等行业领头羊，纷纷投资惠州。
　　落户项目包括各种产业园区、数据中心项目、旅游度假项目、人工智能与5G智慧园等。如今惠州千亿产业集聚，而近年来深圳产业的不断转移，也为惠州创造了大量城市进阶机遇，大量知名企业的落户，也推动惠州城市经济发展。
　　惠州2021年上半年GDP为2227亿元，位列第五，仅次于深、广、佛、莞，是广东名副其实的第五城，在珠海之上，远超另一临深城市中山。
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　　说完经济说人口，对比深莞，惠州可算是一座有温度的城市了。自古就有着＂半城山色半城湖＂的美称，＂中国最具幸福感城市＂＂中国十佳宜居城市＂＂中国最美丽城市＂，连续五次蝉联全国文明城市。
　　而其房价的适中，更是吸引众多人口前来置业定居惠州，在广东省第七次全国人口普查公报中显示， 惠州常住人口已突破600万大关，惠州的人口增量排在全省第5位。
　　其中，市区常住人口接近350万，一举超过申报建设地铁的人口门槛（300万）。这意味着，随着都市圈建设以及惠州常住人口增长，除了赣深高铁、深惠城际等，深圳地铁延伸至惠州未来将成为现实，而惠州也因此正式跻身＂Ⅰ型大城市＂。
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　　我们再聚焦到惠湾。
　　从交通规划层面看，惠州启动了＂丰＂字交通主框架建设，同时，惠州形成了＂四高铁+2城际＂的轨道交通格局，其中包括深汕高铁、赣深高铁、广汕高铁、厦深高铁、深大城际以及深惠城际，而其中深汕高铁、深大城际则与深圳-惠湾紧密相关。
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　　深汕高铁沿线站点包括深圳西丽站、罗湖北站、坪山站、惠州南站、惠东站、深汕站，建设周期为2020年-2025年，建成后将实现深圳-深汕合作区半小时生活圈。
　　而深大城际自深圳机场东为起点，途径石岩站、龙胜站、五和站、白泥坑站、大运站、坪山站、坑梓站，进入惠州大亚湾境内（站点以官方最终公布为准）。
　　另外，在交通部下发的《交通运输部关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》中明确指出，预期通过1—2年时间，启动深大城际、穗莞深城际延伸段、深惠城际等城际铁路项目建设。
　　深圳10号线东延至东莞凤岗、深圳14号线东延至惠州惠阳、深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦等跨市城市轨道项目纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划并启动建设。
　　在《惠州市城市轨道交通线网规划》中，亦明确了深圳地铁14号线惠州延长段线路全长约11公里，设站约5座；深圳地铁16号线惠州延长段线路全长约6公里，设站约3座。
　　轨道一通，黄金万两，何况惠湾另一头连接的是承载着中国改革开放成果乃至国运的城市-深圳，惠湾片区是真正地与深圳0距离，正在建设的14号线沙田地铁站就正好在惠阳区和坪山区的中间，未来的16号线延长线也是从惠阳区进入惠州。
　　而且惠阳区以及大亚湾的经济增长有目共睹，惠州南站又是这个区域的交通枢纽，厦深铁路以及深汕高铁都会经过这里，还有惠州一号线未来极大概率也是要经过惠州南站的，深大城际则直达大亚湾。
　　这些密密麻麻的交通利好无疑为惠阳区未来的发展带来了巨大的确定性，实施后将会全面疏通全区市政道路，形成环状封闭路网，提高交通出行效率，同时极大地改善人居环境和产业项目落户配套投资环境，为全面对标深圳提供重要的基础配套条件。
　　而且目前来看，惠湾片区与坪山新区紧邻的楼盘存在着2-3倍的差价，这在14、16号线延长线、深大城际、深汕高铁未开通前，确实是确定性较强的洼地，届时高铁、地铁通车后必将引领区域价值爆发。
　　那么问题来了，惠湾面积并不小，如果胡子眉毛一把抓，乱选盘，还是会跳坑的，有很多人就是因为在惠州胡乱选盘而掉入深坑，至今出不来。今天告诉大家，如果聚焦惠湾，怎么买？如何避坑？
　　在片区的选择上，我更建议购买惠州临深以下三个片区：白云新城片区、大亚湾西区、惠州南站片区。同时，拒绝惠东海景房、大亚湾其他片区。
　　在买房策略方面，我直接亮观点： 1、在此三片区内，优选大社区、品牌开发商、近深圳（14,16号线）、有延长线地铁口概念的次新房。
　　2、你是本地刚需——买。 因为你不买，以上三个片区长远来看还是会涨起来的，没错，惠州是弱二线，但他天生命好，在大湾区核心位置，紧临深圳，甚至接壤香港、广州。若上文中的一系列交通利好落地，期望这三个片区房价万年不动，可能吗？
　　3、抱有投资心态的客户，拒绝新房，优选以上第一点的二手笋盘。 但在房住不炒的大趋势下，对回报寄希望不要太大，但选好楼盘，未来3-5年跑赢通胀问题不大（年均10%以内），想搏暴涨请绕道。
　　4、就算是在以上推荐的3片区，但依旧记住：老破小不能买、公寓不能买、小区品质差的、容积率高的（1-2栋那种）不能买，买就掉坑。
　　5、惠州不同深圳，要买你就要选龙头片区的龙头小区，这样的安全垫就很厚了。
　　我很相信一句话：如果你愿意相信深圳是未来10年大湾区乃至整个中国最大的黑马，那紧邻深圳东边的惠州临深片区，也必将优秀且值得期待。