你永远想不到的资本力量有多大

　　2015年，我和老公在偶然的机会下，开始了投资荷兰的房产。从那时开始，我们就基本算是一个非常非常小的资本游戏玩家，我从自己的经历来谈下我感受到的资本力量。总的来说，我觉得资本游戏就是一个很有道理很符合资金利益但又很不公平的游戏。
　　荷兰的银行金融系统是一个对房产投资者很有利的系统。从3-4年前开始使用金融杠杆，我们的家庭资产大概是原来的5倍吧，当然，这个5倍还有一个最大的因素是，荷兰的房产价格从约2014年开始到现在，每年平均房价都有10% -15%的价格增长。所以，我们资产增值快的最大原因还是运气--近几年房价的持续提升。
　　在2017年的时候，我和老公有了几套小房子收租，基本没有贷款（可能就15%的贷款）。他突然就想到，可以向银行贷款买更多的房子用于收租。后来，果然银行仔细查了我们的资产，收入，贷款等情况，觉得我们的investment portfolio优良，几个月内，我们就用银行的贷款买入了三套房子。期间基本不需要加入自己的现金，突然我们就每个月多了三套房的租金。当时，我第一次被金融杠杆的力量吓到，因为三套房子的租金比一个荷兰人平均税后收入还高一点。而且，作为个人投资者，房租收入基本是不需要交税的。（荷兰的税制太复杂就不展开了）
　　之后的2-3年，陆陆续续地用自己的现金加杠杆买入了好几套房子，大概从2020年开始吧，我们的生活必须开支，房产等贷款基本都可以用每个月房租的被动收入覆盖了，算是最初级的财务自由吧。结果，2020年爆发了新冠疫情，欧洲的政府和金融机构大放水。我们就试着找我们的financial advicer，去聊聊我们是否可以借更多的贷款。由于几年下来，还款情况，房产增长（主因），租售比等等的数据都优良，结果今年又可以借到一笔很大的现金（比我们预期中高很多），我们又可以借助银行的贷款多买入一些房子用于收租。而且，只要房子有增值，现金流健康稳定，我们就可以每隔几年就进行财务/债务重组，向银行贷更多的款用于投资。当然，我们也经常预测和检查债务状况，还有现金储备来应房价下跌的情况。
　　补充一些数据，我们的房子租售比，之前大概是7-8%，近两年由于各种因素降低到了5-6%，杠杆率大概是2.5-3倍，贷款利息大概是2-3.5%，这是租金现金流收益的大概情况，还没有算上每年房产价格的升值。
　　在疫情间，我看到了一些关于K线图财富增长的趋势，就是富人越富，穷人越穷的情况。大概就是因为富人可以不断地利用优良的信誉，优秀的investment portfolio向银行贷款来获得财富吧。在疫情的这段期间，我对于资本的力量体会真的很深，慢慢开始感受到什么是free money。老公作为一个荷兰的较高薪的专业人士，他也常开玩笑说他的工资在资本力量面前基本可以被忽略掉。我们作为一个很小很小的资本玩家都可以获益匪浅，更何况是金融大鳄呢…
　　更新: 写文章时预测我的文章没有什么人看，所以数据都很粗糙。结果很意外，这两天阅读量和喜欢的人数突然上涨，提问也多了。我就在这里做一些简单的回答。
　　1.关于租金是否可以覆盖贷款的问题，到目前为止，我的租金完全可以覆盖贷款，税等的支出。参考:2021年，鹿特丹一套23万欧左右买入的房子，大概可以租1250欧一个月。如果23万贷款15万（杠杆2倍多），每个月本金+利息是大概750欧（荷兰的投资银行一般要求每年换本金2%） +其他费用等，房子每月大概950欧左右。荷兰最大的房产网站:funda.nl 这里可以看到房价，房租最新最准的数据。
　　2.关于经济危机，次贷的问题。房价和任何的金融产品一样，一定是有升有跌，近几年欧洲房价大涨和之前的金融风暴很大关系，2008-2015年荷兰（甚至绝大多数的欧盟地区）房价都连续下跌，所以几年之后房价涨也是调整。（当时就是觉得鹿特丹的房子实在跌到很便宜才入手的）。当然，2020年全球疫情，央行放水，通货膨胀等因素硬生生的房价又再抬高到另外一个层次…所以，不久的将来荷兰的房价应该就有一个向下调整。但是，投资最重要是稳健的现金流，如果portfolio和现金流比较健康，房价的升跌就是纸上富贵或损失的问题（这里的经济问题比较复杂就不展开了，有投资经验的人应该懂）
　　3.有人觉得我是房产中介，这点真的很意外。首先，中国有严格的外汇管制，大笔资金很难转到国外，就算转到了欧洲的账户，荷兰的银行会非常仔细的追查资金的来源，要出示很多证明钱不是黑钱（欧盟对于黑钱的定义非常严谨，不是只有犯罪的钱才叫黑钱），如果被怀疑是黑钱，连现金买房都不可以，更不要说贷款。(没有荷兰最少5年或以上的ID也基本贷不了款，那就等于不可能杠杆了），如果真的存在中荷的房产中介，我也很好奇他们是怎么解决转钱这个问题。
　　写这篇文章目的就是谈谈自己对于资本力量的一些看法而已，就像多数人一样把知乎当作一个树洞。
　　还是非常意外，我的文章居然还是有人看的:）谢谢大家的阅读与提问。
　　被问到了关于荷兰租金的问题，23万欧居然可以租1250欧。我随手查了funda.nl的买房，租房的资料作为参考 (funda.nl是荷兰的房子买卖，租的最大网站，这些图片都是此时此刻post在网上的资料）
　　我选了邮编3077这个鹿特丹南部比较偏的区域，大概坐tram 25分钟到市中心，以下是网上的信息:
　　第一，二张图是房价，第三，四张图是租价，都是邮编3077这个小的区域。可以看到:
　　-84平方，花园121平方的房子卖家叫价是21.5万欧
　　-78平方带家具房租是1295欧/月。（有兴趣就去funda.nl,可以自己查一下Rotterdam, Amsterdam等现在的买卖价，租金等）
　　租金价格本来就是由供求关系决定的，荷兰房子少，出租房子更少，基建又慢。荷兰本地人买房，租房都不容易，而且还有不少的expat, 供不应求导致房租高很正常。而且荷兰是一个经济，投资比较自由的国家，政府不想过度干预房价。但是，这里有social houses提供给穷人，租买都超级便宜。房子也有一个point system 去引导房租，point system以内的房子就有租金价格的上限要求，point system以上就按市场供求决定租金价格。
　　据我所知，比如德国，瑞典是有严格的租金管制的，所以房租不是市场需求决定的。当然，世界上每个国家的法规，税率等都不一样，如果大家有兴趣也可以分享一下你们的经验。
　　mortgage 与 loan
　　很意外，一些在荷兰居住的华人看到文章后问到了一些实际操作的问题，本来没有计划再更新文章，但又怕错误引导想投资的的人，我还是再说一些实际操作的方式吧。
　　可能受到中国限购和房价超高的影响，很多人第一反应买房是用mortgage--房贷买房。其实…房子可以用现金，用loan --商业贷款等方式购买。
　　mortgage买房，只需向银行提供:稳定的工资证明和工作的永久合同基本就OK. 在荷兰，mortgage只可以买一套自住房，而且不可以用于出租。因为自住房的税收，房贷利率都是超低的，算是福利的一部分。
　　用于投资的房子（出租，买卖，改变房子用途等）用的是loan。loan相对复杂，银行需要完全摸清投资人的经济状况。首先，需要提供优质抵押品给银行，告诉银行打算借多少钱，预期回报率是多少等。之后，银行会有最少两轮的个人经济状况审查，比如，借款人的资产总值，负债状况，收入，投资经验，投资年回报率等等。银行要认真审查借贷人的investment portfolio。抵押品可以是房产，生意，车，优质股票等。之后，银行会根据每个借款人财务状况来决定是否符合贷款要求，之后再决定批出多少贷款，年限等。当然，越有钱，investment portfolio越优良的人，借贷越多，年限越长。loan借到的钱不一定要求够买房产，可以用于做生意等，甚至可以花掉，只要每个月按时还利息即可。当然，loan的利息比mortgage高好多。
　　loan的门槛高，而mortgage基本只需要一份稳定的工作和收入。我这里说的资本游戏是loan贷款，mortgage并不在其中。