深圳楼市为什么总是在大涨后才迎来调控？

　　很多人都有这样的疑问：虽说调控的目标是＂稳＂，既要防止大涨又要防止大跌，别的城市房企一降价就管，可为什么在深圳这样的城市，似乎总是大涨完才迎来调控，而不是从开始上涨就扑灭火苗？
　　对这个问题的回答，或许对深圳人的买房时机有一定的参考意义。今天，我来尝试回答这个问题。
　　在我看来，深圳楼市大涨完才迎来调控，主要有以下两个核心原因：
　　一是监管天然滞后于市场形势的变化；二是监管必需要留有余地，调控的马力不能一步干到底，只能小步慢走。
　　怎么说呢？一句老话概括： 上有政策，下有对策  。
　　政策和对策的顺序是，政府制定了政策后，下面开始研究政策的漏洞去突破，然后政策再去打补丁。这是因为政策没有办法做到一开始就掌握非常精准的＂度＂，不知道度在哪里，需要慢慢试探。
　　从2011年深圳限购政策出台开始，围绕楼市的各种限制性调控政策逐步出台。
　　限购，说的是限制购买住宅的身份和套数。 优先保障本市户籍居民买房，这是肯定必要的。但是多年来，开放包容的深圳落户门槛是全国一线城市最低的，且落户后马上就有买房资格。
　　对外地炒房客来说，破这招很简单，落户过来就行，毕竟深圳长期以来落户门槛在一线城市都是最低的。这个漏洞，一直到2021年715政策出台才补上：深户也需要3+3（落户3年+社保3年）才能买房。今年，落户门槛也提高了。
　　非深圳户籍居民的购房资格，从很宽松到很严厉的过程，也经历了好几年。一开始，非深户，有一年社保就具备资格了。
　　曾经有不少炒房客，帮老家亲戚买深圳社保以获得买房资格，然后以亲戚名义买，因为一年社保太简单了。后来，非深户的社保要求经历了一改三，后面又提高到三改五，逐步提高。
　　这下，帮亲戚在深圳买社保以获得买房资格的现象应该没多少了吧？不敢说没有，但大大减少是肯定的，因为时间成本太久。
　　提高社保年限要求的过程，其实对一些来深奋斗但学历不一定高的外地人是挺残忍的，因为他们相比一些高学历炒房客的落户难度要更大，他们可能只能靠积累社保时间，或许刚到深圳，孩子就面临上学的问题。
　　一刀切提高他们的买房门槛，是一种误伤。所以政府在这点上，没有一开始就大幅度提高社保门槛，是可以理解的，根据形势变化逐步提高门槛更人性化。
　　限贷，说的是限制贷款的比例，也就是杠杆率。
　　名下无房，有过贷款记录的，再买是五成首付（普通住宅）。已婚家庭如果要换房，又想继续保有三成首付资格怎么办？
　　真爱大法啊——离婚  。
　　甚至，不光是为了突破限贷，真爱大法的终极目标是突破限购。
　　夫妻俩每买一套后就把房子过户给其中一方然后离婚，无房那一方又有名额了，于是再买，买完再结婚过户给另一方，再离，继续买，理论上钱够可以无限循环…
　　作为突破限购的大法，这招太猛了，不少名下多套房的夫妻，就是靠这个方法实现的。直到去年715，调控才终于把这个漏洞也补上了。
　　讲真，这一招，你要说政府迟钝，虽然是有那么点，但的确也是炒房客太狡猾了，防不胜防。为何？因为用＂假离婚＂的手段去炒房，不是每个家庭都敢的，毕竟假离婚变成真离婚闹上新闻的事件并不罕见，也涉及到个人利益甚至一生的幸福。
　　更极端的，是有的外地炒房客无法落户深圳，花钱通过无良炒房机构的牵线与有买房资格的深圳人结婚，炒房客出钱把房买在深圳人名下，然后再婚内过户到其名下。
　　这个突破限购的招也特别狠，因为一般人更不敢这么玩儿，风险很大。这个漏洞，也一直等到715后才堵上了，婚内买房只能买在具有购房资格一方的名下。
　　以上是用结婚的方法突破限购，还有不用结婚这招，直接找有深圳购房资格的人代持的，给人出代持费。
　　这招早年倒不算常见，而且早年的代持通常是找亲戚，后来则直接发展到找无血缘关系的朋友，同事甚至陌生人。
　　有些代持人完全没有经济实力在深圳买房，只是刚好自己有名额，可以卖了赚点钱。代表性楼盘就是去年底的华润城润玺一期，直接引起高层关注。
　　这种代持的风险也非常高，毕竟在利益面前，翻脸不认人都是很正常的事。监管的人也是人，也会这样思考问题，所以初期没太把代持当回事可以理解。
　　只能说，在巨大的利益诱惑面前，炒房客的胆儿太肥，对这些风险也无视。
　　润玺一期风波后，打击代持的方法终于出来，比如购房者需要提供首付资金的合法来源，证明月收入超过2倍的月供等。
　　这些补丁当然非常有效，但政府不可能在代持现象出来前就能预测到会有人这么做，而且严查首付来源和月供能力，其实也是大面积错杀刚需，因为刚需买房找七大姑八大姨凑钱都是人之常情。
　　一刀切，刚需很伤。错杀后，很多刚需都失去了上车机会。
　　我们打个比方，战场上，如果战壕对面气势汹汹扛着枪跑来的既有友军也有敌军，你不可能选择拿起机关枪突突突狂扫，开头只能用步枪之类的定点清除以防伤到友军。等到敌军临近形势太危急，甚至伪装成友军，你也分不清谁是敌军谁是友军，再不干掉他们你都有生命危险，不得不用大炮和机关枪猛轰一锅端。代价就是友军全家嘴里对着你骂＂娘希匹＂。
　　你看，这就是调控。不是政府不想管炒房，反倒是考虑到保护刚需，才延缓了打击的节奏，等到被炒房客逼到绝路上，才不得不出狠手。
　　说实话，炒房客和刚需，有时候界限真的很模糊，也没有那么容易分清。
　　包括二手房指导价政策，也是一样的，难道政府不知道很伤刚需吗？当然知道。
　　这个政策，我所了解到的是，政府早就想推出了，只是一直很谨慎采用，后来也是逼急了，看715新政的火候还不够，不得不继续加火才发布。
　　二手房指导价的本质也是限贷，降杠杆。
　　深圳是一座金融业高度发达的城市，炒房客在资金运用方面的灵敏度可能是全国最高的。这里，就不得不提去年疫情后国家为减轻中小企业压力推出的经营贷了，政府贴息，利率便宜过房贷。
　　初衷很好吧？救企业，救民生。
　　但炒房客拿经营贷去买房，或者置换利率更高的房贷，这是政府所没有料到的。这也是监管的难处，因为监管在明，炒房客在暗。所谓 ＂明枪易躲，暗箭难防＂ ，一样的道理。监管只能在发现这个现象后，被动应对，这是监管天然滞后于市场形势变化的表现。
　　而且，这里面，监管其实还面临友军的配合度不高问题。
　　这里的友军，我指的是银行部门，因为最初爆出经营贷流入楼市后，2020年4月各大银行和银监部门＂严查＂后回应，只有个位数的贷款笔数违规流入楼市。
　　谁信？接着，到了今年3月，查到的违规资金增加到21笔，一共是5180万；再接着，sfl暴雷，8月7日披露的经营贷违规情况种，违规流入楼市的资金总量变成了21.55亿。
　　这只能说明过去的＂严查＂都是应付。当时，还有网传银行客户经理更怕人贷款去做生意，觉得炒房倒还可控..
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　　所以经营贷导致的楼市大涨，既有监管天然滞后于形势变化的原因，还因为＂猪队友＂的配合度不够高。直到后来深圳楼市的调控上升到国家的高度，银行们才开始重视起来去堵缺口。
　　之所以深圳楼市总是大涨后才迎来调控，整体上就是这么个情况，原因多样。
　　话又说回来，现在深圳楼市的调控力度是全国最高的，风向标，很多调控举措都被其他城市抄作业。
　　面对这种形势，作为购房者，要有反向思维，就是，调控力度无限大的城市，说明上涨压力越大，也一定是越有价值的城市，否则这么严干嘛？。
　　我也说过多次，炒房客这么大胆炒房，正是利用了这点。从根子上来说，货币大放水，长期供需矛盾突出，是深圳楼市上涨的根本原因，恰巧，被投机者看中了，他们扮演了导火索的作用。
　　最后，短期房价表现受政策和市场情绪影响非常大，涨了这么多，深圳房价回调一些也是正常表现。但这种史上最严的调控侧面佐证了城市价值，长期而言，深圳楼市依然值得看好。
　　所以，趁着冷淡期没什么人和你抢房，甚至可以大胆地谈价钱，应该多走走，看看房。尤其置换族，虽然新政影响也大，但如果换的起，的确是置换的好时机，先卖后买，降价也无房，你的下一套业主可能也得降价，很从容，不必像牛市里担惊受怕。
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　　买涨不买跌是人性。投资考验人性，买房（毕竟是资产，自住也有投资属性）也一样考验人性，就看各位能否读懂形势和楼市调控的逻辑。