东莞第四轮土拍！大朗地价暴跌35！长安房价泡沫破裂？

　　近日，东莞发布了第四轮土拍公示，其中商住类出让有3宗，分别位于滨海湾新区、大朗和东坑。
　　值得注意的是滨海湾新区首宗商住类地块入市，大朗和东坑地价跌幅明显；这些区域的新房价又会走向如何呢？
　　今天，结合三宗商住类地块的情况，分析对上述区域在售新房可能有哪些影响？
　　首先是滨海湾新区地块（2022WR026地块），该地块位于滨海湾新区交椅湾板块中海路旁，占地面积约14。8万平，最高容积率约1。65。
　　该地块起拍总价约28。88亿元，最高限价约33。18亿元；剔除配建后，起始可售楼面价约1。19万平，最高可售楼面价约1。37万平。
　　值得注意的是今年4月长安和滨海湾新区交界区域一宗商住类地块成交总价约50。12亿元，可售楼面价约2。26万平。
　　即使拿滨海湾新区最高楼面价对比长安地块楼面价，滨海湾新区的地价也下跌了39。
　　目前该项目由招商地产主导开发，项目首次备案的4号楼均价约4。1万平，共计144套，货值约5。71亿元。
　　同时，项目对外宣称首开卖了5。1亿，意味着首开去化率约90，这个数据真的不错嘛？
　　项目销售情况具体如何？需要时间来进一步验证了。
　　不过，这次滨海湾新区地块的出让，可以说是直接利空该项目，毕竟两者楼面价相差近9000元平，而且区域的概念又完全不一样。
　　那么首开的5。1亿业主，现在的心态不知道会如何？
　　如果按招商项目地价与备案均价的比例计算，2。26万平：4。1万平0。55，大致推算滨海湾新区项目的备案均价2。5万平起？
　　其次是大朗地铁1号线西站旁地块（2022WR024地块），该地块位于大朗镇佛子凹村及松柏朗村，占地面积约4。18万平，最高容积率约4。24。
　　该地块起拍总价约21亿元，最高限价约24。15亿元；剔除配建后，起始可售楼面价约1。45万平，最高可售楼面价约1。68万平。
　　去年同样是地铁1号线大朗西站旁（距离地铁站约600米）的地块出让，中海以总价约35。97亿元拿下，可售楼面价约2。6万平。
　　拿2022WR024地块最高楼面价对比中海地块楼面价，下跌了约9000元平，跌幅约35。
　　目前该项目最新的8号楼备案均价约4。18万平，共计92套。
　　早在今年4月，中海项目首开之际，对外宣称也是销售达10亿，去化率近9成？
　　值得注意的是本次2022WR024地块的位置更优于中海地块，并且地价还大幅低于中海地块，未来中海项目的销售压力更加大了。
　　对于4。18万平的备案均价，对比真松山湖的某盘，小户型二手挂牌单价跌破4万平，性价比在哪里？
　　综合来看，这个单价或总价预算的购房，可选择的楼盘较多。
　　最后是东坑地块（2022WR025地块），该地块位于东坑镇角社村，占地面积约2。35万平，最高容积率约3。0。
　　该地块起拍价约5。3亿元，最高限价约6。07亿元，起拍楼面价约7500元平，最高楼面价约8625元平。
　　去年底，莞民投约6。667亿拿下东坑一宗商住类地块，楼面价约1。11万平，规定销售均价限价23390元平。
　　对比2022WR025地块的最高楼面价，莞民投的楼面价贵了2000多元平；地价下跌幅度约21。
　　目前莞民投项目1号楼备案均价约2。23万平，2号备案均价约2。37万平，共计225套。
　　同样对外宣称首开销售额3。5亿元，而1号和2号楼的总货值约4。78亿元，意味着去化率达7成？
　　本次东坑地块的出让，大概率会拖累莞民投项目的销售结果。
　　毕竟地价下跌了，新项目更有成本优势了。
　　综合来看，上述区域三个楼盘首开都说自己大卖了；这个完全符合项目首开营销需要的噱头，至于其真实性，或许是次要因素了。
　　不过，通过第四轮土拍的信息公示；市场对上述三个在售楼盘可能有了重新的认识，面临的销售压力也陡增了。