郑州下一个5年的房价趋势如何？刚需或投资者该何去何从？

　　房地产市场走向长期看人口，中期看政策，短期看供应：
　　长期来看，郑州市作为河南省的省会，中原城市群的核心城市，未来五年还会维持年25万左右的人口流入，这些人口也会成为未来房地产市场的重要需求支撑，另一方面郑州GDP在2018年达到1万亿，未来每年还维持年8的快速增长，经济的持续增长也会为房价的增长夯实基础。因此站在城市基本面来看，郑州市房子的价值还会持续增长，未来五年肯定会呈现上涨的趋势，具体上涨的幅度也不会太大。
　　从政策层面来看，房住不炒是未来房地产调控政策的总基调，严控投机需求，限售、限贷、限购、限价、限签等政策将房地产市场围堵的密不透风，通过银保监会限制房企融资，对房企造成很大的资金压力，缺乏资金支持，房价也缺乏上涨的动力。从政策观察来看，最近中央层面对地方政府放松调控的态度来看，未来会在调控政策会有轻微的松动，预估明年一季度房企融资会适当放松，保证行业正常的资金需求，明年上半年的房地产市场会有适度的回暖，成交量适度上扬。明年下半年将会根据市场具体情况按照稳地价、稳房价、稳预期的总基调进行调控，保证房地产市场的整体平稳。从政策层面来看预估明年房价会继续维持稳定，之后会适度上涨，涨幅和通胀率维持一致。
　　短期来看：
　　银保监会23号文严格限制房企融资，围堵房地产企业的融资渠道。房地产行业是一个资金密集型行业，现金流就是房企的生命，现金流来源只有两个：融资输血、销售回款造血。迫于生存压力保证企业经营安全，房企融资输血受阻，只能通过销售端实现现金流入，2019年四季度作为房企冲刺业绩的关键时期，小房企为了回款过年，四季度也会成为各大房企降价换回款的关键时期。四季度也是刚需客户上车安家的最佳时期，不管是首付政策还是购房价格都会有较大的惊喜。
　　目前自2019年8月以来，市场急转直下，销售面积环比大幅下降，目前郑州的库存去化周期大约在12个月，市场短期呈现供过于求的状态。目前郑州楼市整体价格回归价值，主城区的房价依然坚挺，抗跌能力很强，郊区前期上涨幅度较高的片区纷纷跌落，回归其真实价值。目前购房者可以根据自身需求，选择优质房产。
　　1、无论是大的经济周期还是房地产市场，5年一个小周期。
　　在经历2016疯狂大涨之后，明年即2021年将是第五个年头；
　　这几年三环以内及其三环周边的房价趋于稳定或者小幅上涨；
　　泡沫主要集中在郑州的郊区盘：
　　绿博片区疯狂时只因省府动迁的传言价格就飙到了14000（当时南三环才15000），现在好多楼盘高层卖到7500左右也是情理之中，毕竟离主城区太远；
　　港区的泡沫没有绿博片区大，但价高时达到了10000均价，考虑到有地铁2号线可以到达主城，加上港区配套也比较齐全，还有就是人口基数也可以，目前卖到8000的均价是完全可以接受的；
　　洞林湖片区：价格最高时，恒大某盘卖到了10000，周边其他项目也到了9000左右，目前7000左右的均价，可以说回归到了正常价位
　　平原新区：15年左右才5000多，16年之后最高到了8000多的价位；其他片区再怎么远属于郑州市呀，这里目前及以后很长时间仍归属新乡市原阳县，隔着一条黄河，很南跟郑州主城真正接上，16年之后无数人高位站岗，租不出去、卖不掉
　　2、买房建议：
　　刚需买房建议：首选二七新区、管南，次选常西湖、西四环西三环高新区；
　　如果资金压力，可以选择南龙湖和洞林湖片区，毕竟离主城近，价格低，而且还有地铁
　　投资建议：
　　不建议投资刚需盘，可选择三环周边改善型品质楼盘（首推滨河国际新城），面积段110平左右三房最适合（容易出手）；或者市区内教育资源优质的小区（无论什么时候，学区房都不愁租售）
　　像了解哪个片区或者某个楼盘信息，可以私信给老白
　　大家好，我是勇谈。对于郑州房价的走势其实在2年前我已经有过简单分析，简单来说郑州的房价是不缺乏上涨动力的，跟2年前的预测一样，郑州的房价虽然很难实现2016年前后的3年翻一番，但是起码维持一定的房价上涨速度还是比较大概率的。对于刚需来说还是需要早买早安心，对于投资者来说就需要参考更多的因素了。借此机会简单谈谈我的观察。过去的两年郑州房价同比增长率不高（6左右），未来5年肯定要好于这个增速
　　大家可以回想下为何从2016年下半年后到2019年这2年多的时间郑州的房价会这么低调？原因无非是几点：
　　第一、20152016年上半年房价增长过快，尤其是K2等全国性资本的介入掀开了郑州房价上涨的序幕，这两年多的房价走弱可以理解为价格消化。对于这个时候的郑州房价有所了解的朋友应该知道，郑州的房价可以用一天一个样来形容。郑州的房价均价也成功的从均价1万元左右达到1。4万以上，像金水区等主城区的房价均价也成功破2万元。
　　第二、2019年郑州楼市观望情绪浓厚是事实，楼市表现不佳跟郑州调控有很大关系。过去的2019年郑州的楼市给大家带来的最大印象就是购房者观望情绪浓厚，这种浓厚的观望情绪主要原因还是郑州楼市表现不佳导致。而这种不佳经过对比后发现主要还是因为郑州调控导致，严格的限购、限贷，而且房贷利率位于全国中高水平（基本都是上浮20以上）；虽然说郑州的楼市调控比不上中部的长沙，但是个人感觉也相差不远。郑州下一个5年的房价趋势稳中有升，甚至会出现短暂的大涨幅
　　第一、郑州是河南省单核城市，2020年开始郑州进一步放宽落户限制后，人口大量流入是必然，对于住房需求增加也是必然。2018年郑州常住人口流入20多万，位于全国前十，2019年估计也不会差，2020年在放宽落户限制后人口流入速度会增加。大家要知道郑州如今的落户基本可以用租房即可落户来概括，上一次这样的放松落户应该还是在2000年左右，当时郑州市区人口流入情况跟2018年的西安差不多。有人口流入后自然就会引起住房需求增加，起码租房市场会率先有变化。
　　第二、郑州GDP破万亿之后的资源聚集效应和政策效应正在释放，未来35年的郑州将迎来高速发展期。2019年杭州市委副书记调入郑州作为市委书记，2019年11月份上海市委副书记调入河南做省长等官方消息已经释放了一个很明确的信号郑州将迎来一个高速发展期。起码作为中部城市来说，这么大且密集的调动不多，尤其是调动都从东部地区向中部地区开始的。经济高速发展的背后大概率是要伴随着房价上涨的，这点在任何城市身上都是这样。相信随着这些区域的人事变动背后带来的是优质资源的转移。刚需肯定要尽早买，否则会越来越买不起，投资者来说更需要谨慎
　　第一、对于郑州这样的城市我始终认为刚需只有买了才有继续等的机会。无论是从未来城市发展还是定位来看，郑州未来肯定会成为全国为数不多的中心城市之一，虽然说很难赶得上北上广深等一线城市，起码位于第二梯队是肯定的。房价说到底还是资源的集中体现，未来随着各种资源短板被补充到位后，房价肯定会迎来一波新的上涨周期。对于刚需来说唯有早上车才有继续耗的资本。
　　第二、郑州目前已经有部分改善房购房者，未来几年或迎来一波改善房换房期。经过观察后发现，目前郑州已经出现了不少改善房者，跟目前一线城市出现的以小换大不同，他们其中还是有不少人会选择购买第二套住房，究其原因还是因为郑州目前的房价还不算高。不过随着郑州房价继续上涨，后期出现以小换大的局面会越来越多，当然这个时候的房价估计就不会低了。投资者究竟该如何做？还得看机会。
　　第三、购房成本提高和变现能力减弱是房产面临的普遍问题，郑州也不例外。首先可以肯定是过去以杠杆资金投资房产的行为已经不被允许了（贷款审核愈发严格），加上购房成本在不断提升，后期房产变现周期越发长（如今的二手房出售周期基本都在100天左右）。加上本身房产就是期房的属性，也就是说你以几十万、上百万的代价要想获得收益得等到35年后。
　　综上，郑州过去2年多的房价走势虽然不算强势，但是长期房价上涨的动力还是存在的。对于刚需来说郑州这样的城市是没有等待资格的，投资者来说或许有机会，不过在持房成本不断提高的今天，你能扛得住吗？各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，欢迎大家积极订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
　　有钱就买
　　先说下我的观点，郑州长线看涨的。理由有以下几点：
　　一郑州规划人口2500万，现在郑州人口刚过1000万，还有很多的人口需要导入，所以房价不会跌的，这么多人来郑州能拉动很大的购买需求的。
　　二郑州的经济处在发展的初期，现在省会城市都在发展首位度，所以郑州以后的资源是越来越多的，经济发展了，房价一定会涨的
　　三河南有一亿人口，除了郑州，其它没有一个拿出手的城市，不像江苏有南京和苏州，山东有济南青岛，福建有福州和厦门，浙江有杭州和宁波，所以郑州会越来越好的
　　四货币超发，其它物品都在涨价，房子不会一直不长的，人工，建材，土地都在涨价，房子也会涨的
　　综上所述郑州房子现在是可以入手的，房住不炒，但长期投资和自住是可以出手的，五年看，郑州房子一定会涨价的。
　　接下来会慢慢分享下这些年的一些投资心得，对于想在工资以外想赚点钱的同学，还是值的关注一下我账号
　　要是有什么疑问和想法，欢迎留言
　　1。刚需
　　什么是刚需，就是必须有套房子才能有地方住，并且就这一套。刚需买房无需考虑房价跌涨，因为你是买来住的而不是倒腾投资的。
　　2。投资
　　可选择有发展地域的新房，比方说四环周边，南龙湖，白沙等地。二手房可选择明显低于市场价的房子入手
　　3。走势
　　目前郑州行情来说，新房活动优惠多，二手房，房龄老一些的降价明显，新一些的没有太大变化，小三房价格依然坚挺，并且供不应求，未来五年，19年下半年没有什么变化，2020年是比较关键的一年，看政策走向
　　首先要认同一个趋势，未来国内房地产会出现这样一个现象，资产核心化，优质的资产集中在核心城市的核心地段。
　　国内核心城市主要是超一线、新一线、省会等城市。核心城市的核心位置集中了当地的重要支柱产业，教育、商业、医疗等优质资源。
　　截止2021年4月郑州主城区内优质新房，学区二手房等，都有微涨515，重点学区和北龙湖涨幅更高。
　　目前，三环内新楼盘不多，四环内新楼盘可以选择性较多，可以根据自己的需求以及预算来进行选盘和具体房源。
　　刚需自住根据时间紧迫情况，可以随时买入，投资要选优质楼盘，不能只看价格低的，预计2022年前后郑州会有一波行情，目前正在试探。
　　刚需投资的区域选择排序：三环内gt；金水北gt；管南gt；高新老城gt；常西湖gt；惠济；
　　改善：北龙湖gt；杨金鸿园gt；滨河gt；白沙gt；绿博；
　　四环外和绕城外的项目除非地缘自住，一般不建议买入！
　　有任何购房问题可以在评论区留言，看到会一一回复，也可以私信我！
　　郑州下一个五年的房价趋势是先降（12年）再涨（35年）。刚需确实可以在这两年考虑在合适位置入手，投资者仍然不建议入手房产。
　　郑州契合国家中原崛起的政策，符合一带一路交通功能的需求，赶上了国家开发沿黄经济待的班车，政策方面的扶持不可谓不多，楼市本质上还是政策市场，郑州的房价比别的城市保值性更强，度过整体放低产低迷阶段之后，郑州房价还是稳中带涨。
　　从刚需来说，这两年受房地产市场影响，整个行业都处于低迷横盘的阶段，对于好位置、好开发商的房产仍然是较好的选择，保值性高，抗风险能力强。
　　从投资者角度来说，房产确实不再是回报率高的资产了，国家层面把控严格，不说挣多少的问题，单单难挣的问题（购买几年后才能出售，限制购买套数）就能劝退大部分投资者了。希望我的回答能够帮助到你，欢迎点赞关注留言。
　　整体来说：下一个5年，也就是2021年2025年，郑州的名义房价上升，这个不多解释。
　　具体到某一区域（片区），则要分别而论，不展开说了。
　　刚需还是要尽快上车，结合自己的需求：资金情况、家庭情况、工作需要等等因素进行理性选择。
　　投资，自行辨别。主要一个因素为你准备持有多长时间，现在买，一两年就卖的，是不能算投资的。长线持有的话，就要看你的资金来源情况了。
　　无论哪个城市，分析房价走势的逻辑都是差不多的。最重要的几个维度就是：城市基本面维度；城市规划维度；全国基本面和政策维度；供需维度；短期政策维度。这几个维度搞明白了，然后结合具体的信息去分析，基本上就不会太差。1，郑州的经济基本面是个什么情况？
　　郑州这个城市，在全国所有城市里，是处于第二梯队的位置。在我国，第一梯队的城市就是北上广深这四个城市，他们的经济发展潜力和实力是不用质疑的。在经济基本面强劲的基础上，房子自然也就支撑力足够。所以这四个城市的未来趋势主题就是：调控维稳。防止房价上涨过快。
　　这四个一线城市，每个都有自己的城市集团。北京和天津组成京津集团；上海和周边几个城市组成长三角经济圈；广州和深圳等组成大湾区城市集团。这三个城市集团，是中国最发达，最有潜力的城市群。是中国经济发展的引擎。
　　北上广深之后的，就是第二梯队。排名靠前的是成都和重庆组，长沙武汉组，其次就是郑州等城市。
　　郑州这一级别的城市，是毫无疑问的区域经济中心城市，是正在发展中的国家中心城市。
　　郑州这几年的GDP，一直排在全国十五、十六左右，比在省会城市中排名靠前。郑州不仅是很那的经济中心，更是国家城市群战略规划中，中原城市群的中心。中原城市群在19个城市群规划中，也是第二梯队的。
　　买房子就是买城市，所谓买城市，其实就是买城市的经济基本面。从这个角度来说，郑州的经济发展预期是没问题的。经济发展预期后，产业发展、人口流入就没问题，这些没问题，那对房价的支撑就没问题。
　　当然，郑州的经济也有自己的不足，事实上不只是郑州，第二梯队的几个城市，和第一梯队的四个比起来，都有各自的短板，但是和第三第四梯队的比起来，就好得多了。
　　2，全国基本面和政策维度
　　全国经济目前处于转型期，经济发展的逻辑在发生变化，这个对宏观经济有些了解的，应该也都知道。在具体到房地产上，房住不炒，三个稳定，也是老生常谈了。所以在这个基础上，无论是哪个城市，都不可能再向以前一样暴涨了。
　　所以，结合全国和郑州自身，郑州未来几年的房价趋势，就是：经济基本面有支撑，房价看涨，但是叠加政策因素，不会出现大幅上涨。3，城市规划维度
　　具体到城市内部的位置分析，就是要去研究城市规划了。找一张郑州的城市规划图，再结合房价走势，基本上就可以了解各个位置的潜力了。
　　整体上，是以中心核心城区为核心，然后向外部辐射，辐射的路径可以参考郑州的铁路交通规划；然后就是外围的一些次中心、新城规划。
　　核心城区沿交通外延辐射线外围次中心。这个基本上就是郑州的各位置的价值分布情况了。
　　4，刚需如何买房？
　　刚需买房只要注意两点就行：
　　1）跟着城市规划买
　　郑州整个城市的发展潜力是看好的，所以在郑州买房子是没问题的。那具体在哪里买呢？最简单的就是跟着城市规划买。
　　这里要提醒一点，尽量避开老旧房子集中的地区。
　　2）关注政策和短期趋势
　　越是经济发展得好，房价看涨的城市，未来几年政策会越密集，所以要关注短期的政策和趋势波动。5，投资怎么买房？
　　以后中国的所有城市里，房产有投资价值的城市会越来越少。一线城市各种门槛比较高，会挡住很多投资者，当然，如果满足条件的话，去一线城市投资，还是看好的。
　　第二梯队的基本上都可以投资。
　　第三梯队以及第三梯队之后的，除了核心城市的辐射圈范围内的城市，以及特色城市外，其它城市基本上都不具备投资价值了。
　　所以，投资郑州房产，可以从资产配置的角度出发，进行全国配置。如果以及在其它第二梯队城市买了房子的话，可以再在郑州进行投资。如果郑州以及有了房子的话，可以去其它第二梯队的看看。综合分析之后，再做决定。