东莞不限购低首付，厦门何时再刺激楼市？

　　前文：上次去东莞是22年8月，谈了个商业小产权住宅的合作项目，那时东莞房地产挺冷清，半年过去，12天前东莞公示全域放开限购。市场欢呼声不断，当地朋友说后续还有动作，2成首付来了。
　　近十年比厦门发展更好，政策面更敏感的东莞先放开限购，再迅速加码启动两成首付。 前后12天时间，全域不限购+2成首付。
　　厦门何时响应国家政策：保证房地产的经济支柱地位，大力支持首套购房。大力刺激楼市发展？
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　　回归3个话题：
　　①东莞放开对厦门有没有参考意义？
　　②厦门和东莞，有哪些地方像？
　　③厦门急不急，何时加大力度刺激楼市？
　　话题①：东莞楼市放开的参考意义
　　最核心的意义： 东莞放开力度之大，速度之快
　　全国普遍在松绑楼市政策，刺激居民购房需求，降低购房门槛，也发生像苏州朝令夕改的松绑情况， 各地政府对于松绑的都愿意做抄书者 ，不愿意做写书者。例如厦门抄袭房票政策，抄袭非核心区（岛外）居住者不限购政策，都是一模一样。而东莞作为新一线的万亿GDP城市，用12天时间2个政策，首先做出表率，相信厦门常委班子、相关部门也会迅速讨论研究。
　　话题②：厦门与东莞，相似与不同
　　厦门和东莞同属于二线城市，东莞排名比厦门略前，号称超一线，但两座城市有很多相似的地方。
　　相似首先是：城市发展和房价涨幅
　　近十年的GDP增速：厦门增长2.4倍，年均增长7.8%。东莞增长2.3倍，年均增长7.6%
　　近十年房价涨幅：厦门房价从12953元/㎡到33779元/㎡，涨幅260%。东莞房价从8305到24060，涨幅289%。（按国家统计局数据，实际感觉2地都更高）
　　房价涨幅和GDP涨幅都是二线城市发展中比较强势高效的，在二线城市中，厦门和东莞也是备受认可的。
　　不同的：人口，土地，人均GDP，规划前景
　　厦门常住人口526万，面积：1699平方公里，GDP 7500亿
　　东莞常住人口1046万，面积：2465平方公里，GDP 11000亿
　　东莞人口是厦门的2倍，面积是1.45倍，GDP是1.46倍。人均GDP厦门略高，反映在厦门房价上。
　　规划前景的2035：厦门目标人口730万，GDP2万亿。东莞目标人口1300万，3.3万亿。东莞的城市规划及城市体量远超厦门，目标追赶全球一线城市。
　　不同的还有：产业构成（工业、服务业占比）、板块辐射（厦漳泉和粤港澳）、外来人口比例等等，就不一一分析。
　　话题③：厦门是否急需刺激楼市？
　　急，但没有东莞急。 东莞人口更多，规划面更大，需要房地产提供的支柱作用更强，并且明显感觉东莞的低位作用更明显，东莞2022年一手住宅成交3万套，是6年新低。厦门2022年一手住宅成交2.3万套。厦门人口仅有东莞的一半。
　　回归厦门，上年四季度成交回暖，按克而瑞统计数据，全年成交23000套，下滑37%（全国下滑43%，略低于全国）。但明年岛内外显现供过于求现象，去化压力明显， 楼市承压明显不足。1月份无新盘开盘补充成交量数据，预计1季度成交会继续下行。
　　按厦门2025计划，每年需成交25000套新房，2023至少仅需新增10%＝2000套的成交量，供应量依然有，存量市场巨大，但需求量不足。如果需求量没进一步下降，理论上并不急需刺激楼市。
　　额外一提：2022年土拍收入为612亿，超过20年的600亿，仅次于21年的800亿。
　　以上仅是公开数据层面证明厦门不急，但真正把控仍是城市经济发展及政府规划的博弈，下一步有理由相信：放开首套购房者的降首付降利率。 至于时间，有可能是年前年后。
　　补充：广州已放风调整购房政策，23年的经济恢复压力非常大，各地楼市的刺激确实刻不容缓。另外厦门的22年GDP还没公布，可以期待下，同时期待明年5%GDP增速来源。