博枫长租公寓行业已经到了可以出手的时候租房新章

　　（图片来源：受访者提供）
　　经济观察报记者丁文婷2022年，在上海大宗交易额同比下滑超过20的行情下，长租公寓板块成交额以数倍于往年的成绩成为夜空中最亮的星。仲量联行最新数据显示，2022年全年，74宗大宗成交中，有15宗都涉及长租公寓项目。在建信信托和平安不动产等内资金融机构积极抢滩入局长租公寓的情况下，一笔著名国际资产管理公司对内地开发商的收购格外引人注目。
　　4月底，一桩长租公寓收购交易在静默中的上海悄然发生。博枫资产管理公司（BrookfieldAssetManagement）（以下简称博枫）接手了由富力与合景泰富联手打造的嘉誉云景项目，该项目位于杨浦区新江湾城板块，包含办公、商业及酒店业态，经改建为长租公寓投入市场，将由博枫新设立的中高端定位的长租公寓品牌blinq博邻进行运营管理。交易完成后，该项目正式命名为上海五角场博邻行政公寓，项目一期已于2022年9月正式对外营业，并计划于2023年中全面开放营业。
　　当该笔收购消息在当年8月传出时，疑惑与好奇的声音涌动：博枫是谁？为什么会选择在那个时间出手？
　　博枫来自加拿大，是全球规模最大的另类资产管理公司之一。截至2022年，博枫全球资产规模超过7500亿美元，其中130亿美元在中国。此前，办公楼、零售、工业物流、可再生能源和私募投资是博枫在中国重点关注的领域，随着在中国第一笔租赁住宅交易的落地，博枫再次出现在公众视野。
　　博枫进入中国已近10年。2013年底，博枫首入中国内地，投资瑞房新天地约25的股份。此后几年，虽不频繁，但博枫陆续收购了一线城市的商办资产包、香港Redbox迷你仓、山西广林的风能电厂、物流基地、光伏太阳能等项目。
　　在博枫中国房地产投资负责人黄迎迎看来，博枫始终是一个比较耐心的投资者，虽然较早进入中国，但直到2019年博枫完成对绿地黄浦滨江项目的收购（即绿地五里桥项目，现名博荟广场），才开始比较密集地进行一些大规模收购。
　　2021年6月，博枫继续迈开在中国的商业拓展脚步，以90亿元对价收购五个中国内地购物中心资产包，包括上海悦荟广场、青岛悦荟广场、西安悦荟广场、重庆东原悦荟新新Park、北京悦荟万科广场。该笔交易也成为当年最大的大宗交易之一。2022年底，博枫收购了总部位于中国香港的全球服装品牌供应商Trimco集团，宣布成交私募在中国的第一单项目。
　　与收购步伐形成默契的是，博枫一直在做的一件重要事情就是建设中国资管团队，培育各个板块的资产运营管理能力。博枫目前所有项目基本上都由自己的团队运营和管理。黄迎迎介绍。随着在中国资产规模与类别的不断扩大，博枫从初来中国时的5个人拓荒团队，发展到总部150多人，包括项目全国600多人的团队。黄迎迎认为，以博枫目前的团队来说，完全有能力在收购资产规模和类别方面再进一步。
　　比如，在长租公寓领域，2022年，博枫选择出击长租公寓，未来，博枫又将在租赁领域作出怎样的选择并出击？就此类相关问题，经济观察报专访了博枫资产管理投资负责人黄迎迎。
　　蛰伏与出手
　　经济观察报：为什么会选择在上海疫情封控期间拿下在中国的第一单长租公寓项目？
　　黄迎迎：我们其实和卖方谈了挺长时间。2022年年初就基本锁定了这个项目，最后一些工作是在封控期间完成的。这在当时非常不容易，是交易各方不懈努力的结果。
　　即使在疫情影响下，我们仍然很坚定地要做这个项目，因为我们看好长租公寓市场中长期的发展前景，也很有信心，疫情只是短期的困难和障碍，疫情过后，这类位置好、有专业管理和服务的高端品牌的长租公寓还是会受到市场欢迎。尤其是疫情影响下，一线城市的集聚效应会更强，长租公寓的需求会增加。
　　经济观察报：选择买下嘉誉云景并将其改造为上海五角场博邻行政公寓，经过哪些考量？
　　黄迎迎：首先从区位来看，杨浦区是科创企业的一个桥头堡，在项目几公里范围内，尤其是五角场有很多科技公司。其次，项目本身就是按照公寓的格局和标准建造，作为博枫落地中国的第一个长租公寓项目，改造难度较小。
　　我们对租户也做了较为精确的调研和定位。公寓对标的租户包括周围公司的中层管理人员、企业外派人员等。此外，项目临近复旦和同济，还会有一些海外留学生和外地前来读MBA的学生，包括周围的国际学校还有一些外教。
　　另一方面，项目的收购时间点对交易谈判也比较有利。同样的项目放在几年前流动性更充裕的市场环境中，交易条件不会像现在这么有优势。随着房地产行情变化，2021年开始，我们明显感到市场在向买方市场转变。
　　经济观察报：博枫从什么时候开始关注长租公寓？
　　黄迎迎：我们很早就开始关注长租公寓板块，一直在寻找合适项目。长租公寓是博枫非常成熟的机构投资类别。博枫在全球租赁住宅市场持有资产规模超220亿美元，总房间数超7万间。在博枫的公司基因里，对长租公寓都是非常看好和擅长运作的。
　　2021年，一系列长租公寓政策密集落地，让我们觉得，中国的长租公寓板块迎来了真正的机会。2021年10月，住房租赁税收优惠政策落地，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5征收率减按1。5缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4税率征收房产税。其次，在融资方面，银行会对长租公寓类目有相对比较优惠的力度。
　　此外，合规性方面，2021年出台的政策将非改居这条通道打通。同年，保障性租赁住房被纳入REITs试点申报项目名单，未来试点范围将拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。这一系列政策的出台都让我们感觉到，长租公寓行业真的值得我们投资了。
　　经济观察报：博枫落地的第一个长租公寓项目是存量改造项目，为什么选择以存量改造的方式入局？
　　黄迎迎：博枫的投资思路非常开放，存量改造和开发项目都在我们的考量范围内，目前也有几个项目正在推进中。我们长租公寓落地的第一个项目是存量改造项目，存量改造项目的优势非常明显，位置更核心，且相对开发项目运作周期比较短，承担风险较小。劣势是价格更高一些，因为是改造项目，不管是改办公楼还是改酒店，使用的坪效要差一些。
　　而开发项目从拿地之初就按照长租公寓设计，不仅坪效更高，加上土地开发的溢价，回报也会更高。不过相对的风险也会高，从拿地到做设计，拿证照和开发，一般至少需要三到四年。
　　经济观察报：除收并购外，内地房企拿地力度的减弱，给外资企业更多获取优质地块的机会，如凯德、铁狮门等均有在上海、广州、武汉、成都拿地。博枫会否考虑一级市场的拿地机会？
　　黄迎迎：我们有在关注拿地的机会，但不会是我们近期最侧重的方向。因为我们觉得，存量市场还是比较大的，现在完全可以从存量改造中找到足够的机会。而且博枫本身更擅长改造和运营管理。拿地开发方面，我们可能会选择与开发商合作，各自发挥自己擅长优势。
　　判断与选择
　　经济观察报：博枫青睐的长租公寓资产类型主要有哪些？对回报率有怎样的要求？
　　黄迎迎：博枫不会简单地只看某种类型的项目，会针对单个项目做具体评判。我们的投资回报被称为RiskAdjustedReturn（风险调整回报率，经过风险因素调整后能获得的回报），会根据我们评判的项目风险，判断收益率的合理区间。
　　从我们角度评判，长租公寓的收益率要求介于办公与酒店之间。开发项目要求的回报率会相对高一些，处在这个区间的上限，而存量改造类，比如市中心位置特别好的项目，其回报率可能处在区间中下。
　　经济观察报：博枫在全世界投资了各种类型的资产，在中国陆续投了商办、物流领域，2022年选择进军长租公寓领域。相比其他类型的资产，长租公寓有什么优势？
　　黄迎迎：长租公寓市场非常大。上海就有1000万外来人口，很多有租房需求。目前市场上90都是个人出租的民宅，剩下10中，真正有品牌和专业管理的长租公寓，可能也只占不到百分之五。
　　很少有哪个市场像长租公寓这样，有这么广阔可见的发展空间。从供需的情况来看，长租公寓也是最不平衡的一个板块。现在很多境内外的机构投资人都很看好这个板块，所以，从近期流动性的角度，长租公寓的流动性仅次于物流工业园和产业园，目前可以说处在一个很好的窗口期。
　　两三年前，长租公寓占整个大宗交易市场交易额不到5，2022年，这一比重已经上升到百分之十几了。其实还可以更高，但因为这个市场还比较新，较少有比较稳定的、已经成熟运营并满足投资人收益需求的资产出现。所以我觉得，博枫还算是走在比较前面的。如果我们能在这几年内打造出一个上规模的、收益非常好的资产包，相信会非常受资本市场青睐。
　　经济观察报：博枫从2014年进入中国，主要关注房地产的办公楼、零售和工业物流领域。现在的投资方向是否有所调整和转变？
　　黄迎迎：我们在中国的投资策略没有大的变化，始终把握消费升级、产业升级、绿色环保科技这几个主题去投。这几年因为疫情和市场上一些供应的影响，虽然相对于物流和长租公寓的火爆，商业和办公类资产可能并不太被资本市场看好，但我们其实也在看一些办公和商业项目。所以，我们与前几年战略的唯一不同是，我们更加丰富了资产类别，除了进军长租公寓领域，近期我们还在香港投了一个迷你仓平台。这几年，我们也加大了对物流板块的投资。
　　经济观察报：怎样判断不同业态的投资价值，进而选择性进入？
　　黄迎迎：每个资产类别有它的周期，前几年物流比较热，现在在二三线市场已经有些过热了，所以2023年我们会更加有选择性。我觉得商办在2023年可能会恢复一些。长租公寓处在刚起步阶段，这个市场还很大，我们非常坚定在2023年和2024年加大这一板块的投资。
　　除了考虑周期，博枫一直比较注重用自己的资产管理能力给资产赋能，所以很多时候，我们不会仅考虑资本市场的周期，还可以通过积极运营资产，减弱资本市场周期对资产价值的影响。比如说2022年虽然受到了疫情的影响，但我们一些商场物业也通过升级改造和降低运营成本使净运营收入比疫情前反而增加了。
　　经济观察报：博枫如何判断分析项目？
　　黄迎迎：一方面是从宏观层面判断，赛道是否值得投，是否有长期升值的潜力。此外从具体资产方面，我们会把调研做得非常扎实，商场每一个租户，不同的位置，不同展示面，会假设不同的租金。用由上至下和由下至上这两部分相结合的方法去分析。
　　一方面是扎实的投前分析，另一方面，投后灵活地应对市场变化也很重要。比如博邻这个项目，第一批运营的酒店客房生意特别好，因此我们将原本计划做长租的几十间房间调整为酒店客房，这也是我们投资时没有想到的。所以，投资分析要做得比较精细，后期运营管理也需要有足够灵活度，根据市场实时变化做调整。
　　规划与机会
　　经济观察报：博枫接下来收购的项目会收进blinq博邻品牌运营管理，还是有其他的产品线出来？
　　黄迎迎：我们现在已经有blinq博邻这个品牌，也有了在这个板块投资和运营的积累。我们会再多看一些类似项目，更好地发挥它的品牌效应和规模效应。
　　中高端的项目我们会继续用blinq博邻品牌，但我们并不会只投这一个赛道，也会考虑一些更下沉的市场端。也许不会继续沿用blinq博邻这个品牌，也可能会选择和其他运营商合作，甚至考虑再建立一个不同的品牌。因为仅blinq博邻一个品牌很难对不同价位的公寓租金进行全方位的覆盖。目前，五角场博邻行政公寓的主力房型为一房，均价在一万至一万五左右。
　　经济观察报：博枫未来在长租公寓市场上的规划是怎样的？
　　黄迎迎：我们应该还是会关注一线城市，比如上海和北京。这两个城市是外来人口众多，房价较高，且政策相对来说最清晰的市场，也是机构投资者流动性最好的两个市场。
　　具体的区位选择方面，我们的要求是，周围配套比较好：交通方便，地铁三四十分钟能够到达一些主要CBD；项目周边的环境相对宜居，有商业配套。此外项目本身结构要比较适合改造成长租公寓。
　　2022年是我们打基础的一年，内部对长租公寓这一块投资有信心，明确了打法，也建立了投资运营能力。现在，我们的基础已经搭建好了，接下来可以动作更大地收一些新的项目。
　　经济观察报：接下来对REITs方面有怎样的考量？
　　黄迎迎：REITs是我们一直关注的一个方向，是一个未来可行的退出渠道。对于未来选择资产退出的方式，我们是比较灵活的，既可以退给外资买家、其他基金、长租公寓的战略投资者，也可以卖给PreREITs。对于较难复制的项目，我们也不抗拒进行长期持有。
　　经济观察报：未来REITs试点范围将拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，给博枫带来的可能带来的影响和机会是什么？
　　黄迎迎：REITs底层资产扩围带给博枫最直接的影响是，我们多了一条比较确定的退出渠道，不管是自己去上REITs，还是退给PreREITs。从大一些的方面来看，也说明市场更机构化和规范化，更认可运营能力的重要性。因为REITs对收益率有明确的要求，所以我觉得可能会引导整个市场向更注重运营管理，去创造可持续现金流的方向发展。未来，专业运营方的价值能够更加体现出来。