珠海旧村改造，交给国企就高枕无忧了？

　　前几天梳理了珠海旧村改造的困境，引来不少朋友关注和留言。有人说，这些民营开发商不靠谱，出了事就知道跑路，还是国企好，有实力，有担当，旧改就应该交给国企来做。
　　其实，类似的声音，从两年前民企陆续暴雷的时刻就一直有。广州有些地方甚至专门出台了政策，鼓励市属区属国企参与旧改，大有把民营房企赶尽杀绝之势。
　　诚然，国企在信用背书、政府关系、资金实力等方面存在民企不具备的优势。然而，事实真的像大多数人认为的那样吗？旧村改造，交给国企真的就可以高枕无忧了吗？别急，小珠细细给您拆解。
　　别的先不说，瞅瞅咱们本土国企华发吧。
　　土生土长的珠海房企，名副其实的珠海一哥，在旧村改造方面有何建树呢？本轮城市更新，华发绝对是介入最早的房企之一。2015年，市里旧村改造政策一出，当年年底华发就成立了城市更新公司，开启了旧改之路。巅峰时期，华发在珠海圈下的旧村超过20条，并且已经走出珠海，拓展到广州、中山、江门等湾区其他城市，势头强劲，蔚为壮观。
　　8年后的今天，回头来看，华发在旧村改造领域交出了怎样的成绩单呢？
　　自始至终，完完整整改造完成的旧村，只有一条湾仔银坑村。回迁房2020年动工，去年封顶了，算是大功告成。其余的呢？
　　北山村：没拆，村场拆不动，还在啃海鲜街的硬骨头；
　　广昌村：没拆，去年刚成为项目开发企业，拿到预签约权；
　　广生村：没拆，去年才表决更新意愿，刚起步；
　　高新北沙六组：没拆，去年刚表决完更新意愿；
　　金湾月堂村：没拆，建的太密，不赚钱，也拆不动；
　　金湾斜尾村：没拆，土地权属争议搞不定；
　　金湾鱼林前锋组：没拆，前期合作企业身份；
　　斗门鸡咀村：没拆，前期工作阶段；
　　斗门五福村：没拆，前期工作阶段；
　　对了，还有接了奥园的联安村，进度大家都知道的。
　　在珠海大本营，占尽天时地利人和的国企华发，专门成立了城市更新公司，历时8年，才搞完一条仅有85户的湾仔银坑村。而且，你不知道的是，即使是这么小一条村，在华发正式进驻之前，华发的合作方（私人老板）早已在村里做了N年铺垫工作了。
　　看到这里，你还觉得国企来做旧村改造有优势吗？
　　我之前的文章有提过，珠海的旧村改造难，底层逻辑是村民、开发商和政府三方利益分配博弈的难。无论是民企还是国企，都无法回避这个矛盾。
　　然而，国企在旧村改造中，除了自身固有的优势之外，也存在很多鲜为人知的致命的劣势。
　　1、拆迁补偿标准的灵活性。
　　旧村改造中，政府会制定统一的补偿标准。但做过旧改的人都了解，政府那套经过这个专家那个领导论证研究出来的补偿标准，一般与村民内心期待的标准相去甚远，旁边楼价都好几万了，你就赔我这点？所以，拿着政府的补偿标准去跟村民谈，人家根本不会让你进门。
　　怎么办呢？谈吧。赔少了村民不干，那我开发商赔多点，算算账，只要项目利润能达标，让点利给村民怎么了。早点拆迁，早点卖房子不就能回钱了？总比干耗着强吧，时间成本也是成本啊。
　　于是，开发商给到村民的补偿标准，一般会高出政府的标准。双方会谈一个既能让村民满意，又不至于让开发商赔钱的市场价出来。比如，五层以下的超建的面积（400），政府认1200元，我给你加到2400元；青苗补偿不管什么树，我给你在政府基础上涨50；楼顶那个棚子，政府标准里不赔，我给你赔XX等等诸如此类吧。
　　对于民企来讲，只要项目算的过账，给村民放点水，加快进度是正常操作，老板一句话的事。而对于国企，问题就没这么简单了。领导、审计、纪委都会来关心你，超建补偿加到2400元有什么依据？为啥不是1500？2000？青苗补偿上浮50呢？为何不是30？20？
　　你这边来一句：报告领导！这是村民的诉求，是跟村民谈出来的。那么好，你们咋谈的？他说多少就是多少？这里面有你多少回扣？你试试解释几个月能解释清楚。
　　所以，很多时候，国企进了村，做了大量前期工作，可一提到补偿标准，拿出来的还是政府政策文件，村民基本扭头就走，扔下一句：丢，谁爱签谁签。
　　2、费用支出的灵活性。
　　搞旧村改造，免不了要维护各种关系，吃吃喝喝，迎来送往是常有的事。没办法，村民都很淳朴嘛，有时候一根烟、一瓶酒、一顿饭就能拉近距离。逢年过节，是不是要慰问一下？项目取得重大进展，是不是要来个庆功宴？啥？没有？隔壁村人家是民企都整天歌舞升平，你一个大国企你没有？啥？喝v仔？人家隔壁村标配是蓝带哦，过节都上茅台的哦，老板不要这么小气哦
　　吃吃饭，喝喝酒，还是只能算是小菜，金额大了，无非是多开几张不连号发票，报销审批费点功夫解释。可大菜就不好吃了，村大佬们酒足饭饱，要去唱唱歌，你去不去？一帮老爷们儿唱的没劲啊，叫小姐姐一起吧，你安不安排？唱开心了，今晚不回家了，楼上开个房吧，你买不买单，买完单发票怎么开？报销的出来吗？
　　试想一下，陪村大佬喝到后半夜的你，被代驾无情地扔到家门口，在老婆的唠叨谩骂中睡去。早上醒来，身边飘来呕吐物的阵阵清香，睡眼惺忪的你，本想拿起手机跟领导请假晚到一会。不料，刚好接到审计部门打来的电话，问你两年之前，在拱北某餐厅消费的一张2万块的发票是什么事由，开展的哪项业务，有哪些人参加，谁能证明
　　即使你觉得这些都还能应付的来，村大佬们又有新的花样了。你看，我们这么多人支持你们，协助你们公司开展旧改工作，付出劳动，总得有点报酬吧？按人头发点劳务费吧，不用多，就跟隔壁村一样，按照XX元月的标准就行了。你打算怎么搞？算兼职、劳务外包？这么多董事、监事、股东代表，又是一套风险极高、手续极繁琐的擦边操作。
　　3、合作方和税务稽查的风险。
　　为了妥善解决以上几类灵活性的问题，在实践中，同志们互相交流学习，也做了很多探索和尝试。这里就不得不提到旧村改造中最常见的一种合作模式。即开发商与合作方（私人老板），分工协作，优势互补，共同推进旧改项目。
　　旧村改造中的合作方，一般都是与村里长期保持良好关系、具备一定资金实力的一些小老板。啥叫优势互补呢，开发商不方便做的事，他们可以做，开发商不方便出的钱，他们可以来出。喝茅台费用超标？没事，我来出钱！ktv费用不好报销？没事，我来买单！劳务费不方便出？没事，我来搞定！另外，也不乏一些灰色操作，篇幅有限就不在这里详细推敲了。总之，你不灵活的地方，我来帮你灵活，O不Ok？
　　小老板们投了钱、出了力，那肯定是要求回报的。回报从哪来呢？他们会跟开发商在合作协议里面约定工作内容，以及完成这些工作后得到的报酬。一般而言，都是以费用包干的形式经由双方多轮谈判斡旋敲定。就要你干这么多活，给你这么多钱，你看着花。花多了，你赚的就少；花少了，你赚的就多；不够的，你自己垫上。
　　行内惯例，是按照整个项目可售住宅的计容建筑面积计算，3001000元平米不等，位置好，楼价高的区域自然会更高一点。这笔所谓的包干费，会根据项目的进度和重大节点的完成情况，由开发商逐笔支付给合作方。
　　我们不妨小算一笔账，比如一条中等大小的村，改造之后可售住宅的计容建筑面积50万，按市面上比较低的标准每平米300元计，这笔包干费将去到1。5亿的规模。即使分笔支出，每笔数额也是几千万的级别。
　　那么问题了，合作方收了钱，肯定是要开发票的（不开发票，则开发商无法税前抵扣），开什么名目呢？咨询费？服务费？活动费？还是评估费？税务稽查和审计的朋友们，毫无疑问会高度关切这笔支出。开展的什么业务，是否真实发生，发生的是否合理。几千万的咨询费，都咨询了什么内容？有相应的成果吗？市场上同类的业务是什么标准
　　当然，有些同志仍然会十分关切地来问你，这个项目包干费为啥定500的标准？怎么不是400或300？为啥这个项目是500，那个项目就要定650？
　　于是，一顿操作下来，你仿佛又回到了原点。最后，还是决定拿着政府制定的补偿标准，在一个烈日炎炎午后，挨家挨户去敲门宣传旧改政策。
　　好了，以上就是国企做旧村改造面临的一些阻力了。其实都是些小问题，相信咱们有魄力有担当的国企领导们，一定会发挥聪明才智，克服这些小困难的〔呲牙〕。至于，国企内部审批效率、官僚主义、尸位素餐等共性问题，不在本文讨论之列，且都是老生常谈，民企规模做大了，也同样有这些问题。
　　诚如我之前那篇文章说的，在房地产市场下行，行业蛋糕萎缩的背景下，村民、开发商和政府三方的博弈会更加艰难，利益分配的矛盾也会更加尖锐突出。要想谈的拢，推得进，就必须有人妥协让步。旧的平衡已经打破，新的平衡何时建立，我们拭目以待。
　　珠海旧村改造为何这么难？一篇文章说透
　　旧村改造不是三言两语就能说尽的，篇幅有限，精力有限，容我歇息片刻，且听下回分解。
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