地产小阳春在路上了

　　近期明源君和地产圈朋友聊天，听到最多的词汇，就是回暖。
　　案场访客量明显增多，房产中介开始招兵买马，一二手房屋成交同环比双双上涨种种信号表明，房地产市场需求端正在快速恢复。
　　这次楼市真的回暖了吗？为什么市场突然火爆起来？下面，明源君结合数据来详细分析一下。
　　楼市正在回暖一二线城市率先复苏
　　明源君曾在2022年底的文章中指出，房地产行业之所以会陷入困境，主要由三大原因造成。一是政府集中出台过于严厉的地产调控政策，导致市场急速降温；二是新冠肺炎疫情暴发并长期反复，造成线下销售市场停滞等一系列问题；三是经济下行压力进一步加大，部分人群失业或收入预期下降，加剧楼市观望情绪。
　　然而，随着2022年底中央和地方接连出台利好政策，以及全面落实疫情防控优化措施，压在房地产身上的几座大山正一步步移开，行业也逐渐从微光变成曙光。
　　尤其2023年以来，房地产市场开始出现多个积极信号，一二线城市率先走出复苏行情。
　　第一，二手价格环比首次止跌，一周成交相当于去年一个月。
　　据贝壳研究院监测显示，2023年1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨0。2，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌。
　　春节过后（01。2802。05），贝壳50城二手房日均成交量较1月春节前（01。0101。20）日均成交水平提高30以上，日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上。
　　比如上海2月份的第一个周末（即春节后第一个周末），成交量较此前增长了5060，带看量增长了3040。近几周，房源成交周期也由之前最高的82天，下降至67天，客源成交周期则由28天下降至15天。
　　深圳某中介中层也举例：从1月30日到2月5日，整个门店一周成交了三套二手房，相当于2022年12月整月的成交量。
　　除了一线城市，部分二线城市成交也非常火爆。
　　像二线热门城市杭州、苏州、南京等城市，1月二手房成交都出现了大幅增长。
　　苏州1月二手房成交3972套，同比增长134。据苏州楼市报道，苏州现在买二手房签合同都要排队。
　　再比如济南，政府发放了置业消费券后，在2月6号到2月12日，新建商品住宅网签2180套，成交暴涨。
　　另外，代表市场预期的景气指数、经纪人交易信心指数等先行指标也有明显改善。
　　其中，今年1月贝壳50城二手房景气指数提高至25，这是自2021年3月以来首次回升至20以上的景气区间。
　　贝壳经理信心指数（KMI）延续去年12月以来的回升态势，截至今年2月5日，二手房成交量KMI提高至64，超过50的信心荣枯线，这预示着后期市场量价的回升。戳这里了解渠道管家，提升全渠道带客量
　　第二，新房成交全面回升，个别楼盘收回折扣。
　　新房市场回暖程度虽然不及二手房，但春节之后，多个重点城市的成交量依然增长明显。
　　据克而瑞监测，100个典型城市在2023年第6周成交了4。7万套，较春节假期环比上涨2倍有余，恢复至去年1112月周均成交水平。比如天津全市热销项目共计认购2078套，超过2022年所有周度认购数据，甚至高于2021年下半年市场行情。
　　到了2023年第7周，一线城市成交指数环比增加30。93点，4城成交面积均超过年内周平均水平。重点监测城市开盘去化率68，延续回升走势，并创下去年第18周以来新高。
　　市场暖意来袭，一些项目也纷纷收回折扣。比如无锡某项目将之前的8折优惠调低至85折；南京某项目也宣布元宵节指标已超额达成，2的购房优惠全面收回。
　　房企一位营销负责人告诉明源君，从公司旗下几个项目来看，整体来访量和成交较去年都有明显提升，只是个别楼盘成交会差一点，这主要和楼盘的供货以及价格有关。目前能走量的项目，价格都是平走，尤其是去年年底推出特价房没有回升的那批。
　　除了需求端，企业端对市场的信心也在逐步回升。
　　二手市场好不好，中介嗅觉最灵敏。
　　因为他们是近水楼台的人，能快速捕捉到业主心理变化，也能根据市场变化迅速调整发展策略。
　　比如去年大规模裁员的房产中介，近期纷纷开启招聘模式，有的甚至还大幅降低入职门槛。贝壳在2022年底启动回家计划，召回2022年9月30日前从贝壳平台离职的经纪人。
　　贝壳一位中介告诉明源君，为了迅速召集人手，公司还大幅降低了入职门槛，比如早期进贝壳是有学历要求的，通常本科，最低大专，现在则是不限学历，小学也可。另外，早期从贝壳离职的经纪人如果要复职，通常需要缴纳几千元的转会费等，现在则全部免掉。
　　行情好转，为了及时补充人手，争夺市场份额，都太拼了。对于中介而言，经纪人手中掌握着房源和客户资源，争夺经纪人实则是为了抢资源。
　　中原地产某高层也在内部讲话中提到，今年二三月将有较大几率迎来久违小阳春，为应对逐渐改善的市场，公司应及时增聘人手。
　　某地产中介华南区负责人也提到，今年第一季度最少先招聘1020的人手。
　　虽然房企招聘动作不多，但从重点城市的土拍情况看，房企经营信心也在稳步上升。
　　今年2月7日，杭州第五轮集中供地，土拍竞争激烈。本轮出让的5宗地块成交总价为89。6亿元，整体溢价率达10。9，刷新杭州2022年集中供地溢价率最高值，还有1宗地经过11轮竞价后成交，溢价率达9。5。
　　2月8日，北京完成2022年第五批次集中供地，吸引33家房企及联合体报名竞拍。
　　信心回升，政策密集刺激房企要抓住机会
　　楼市出现明显回暖，有人调侃说：地产人又有心情蹦迪了。明源君关注到，朋友圈里还久违地出现了不少项目成交喜报。
　　有些人会纳闷，为什么楼市突然就爆发了？
　　一方面，现阶段的市场回暖，主要是疫情放开前压抑购房需求的累积效应。
　　比如去年全民皆阳的那段时期，线下销售市场几乎停滞。之后又赶上春节假期，一二线城市的打工人们多数选择回老家过年，也积压了一批买房需求。
　　另一方面，利好政策持续刺激，观望情绪降低。
　　自2022年底以来，鼓励住房消费的利好政策持续推出，驱动市场预期改善。
　　比如房贷利率，截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，有30个城市的首套利率低于4。1，达到历史低位。另外，各地纷纷开始优化限购限贷等政策，释放更多消费力。
　　比如济南上周成交火爆，原因是政府搞了一个5000万置业消费券，2月6号开始，在济南房地产信息系统前5000名签订网签合同的购房者都可以领取10000元的消费券。
　　现在疫情的影响基本很小了，年前积压的购房需求集中释放，加上利好政策刺激，出现成交火爆也在情理之中了。
　　当然，明源君认为，楼市出现回暖，还有一个非常重要的原因是大家对经济对未来的信心有所回升。比如春节期间，各地旅游、消费都出现报复性反弹，国内经济呈现逐渐恢复态势。
　　近期，诸多机构纷纷调升对中国2023年的经济增长预测：摩根士丹利将2023年对中国GDP增长速度预测从同比5调增至5。4，瑞银、野村证券也分别将各自的预测值从4。5和4调增至4。9和4。8。
　　另外，从近期各地公布的2023年经济增长预期目标来看，多数省份均高于5。相关分析称，这从一定程度上说明，对于2023年经济走势，市场乐观预期在不断走强。
　　但也有不少地产人担忧，这波行情可能只是昙花一现，不具备持续性，楼市是否真的回暖，还需要再观察一到两个月，才能真正见分晓。
　　常言道，悲观是一种本能，乐观是一种能力。对于地产人而言，抓住当下的确定性机会，尽可能销售去化才是正解。从目前情况来看，房企现金流压力仍然很大。
　　但同样要相信政府救市的决心，乐观且时刻准备着，才能成功。
　　近段时间，全国多地接连召开房地产企业座谈会，现场传递支持房地产市场回暖的信号。多地政府纷纷表示，欢迎企业投资兴业，将及时为房企纾困解难，全力支持房地产市场平稳健康发展。
　　地产人，抓住小阳春，加油干吧。
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